每經(jīng)記者  吳文坤  葉書利  發(fā)自北京

        在房地產(chǎn)調(diào)控新政的壓力下，眾多房企都舉起了轉(zhuǎn)型大旗，它們轉(zhuǎn)型的方向是進軍二三線城市和商業(yè)地產(chǎn)。

二三線或上演“一線式上漲”

        陽光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖表示，除了二三線城市中一些局部的熱點城市、地區(qū)也有一些房價虛高外，在新政調(diào)控下二三線城市中房價下降的并不多，因為那里的供需處于平穩(wěn)狀態(tài)。

        “調(diào)控的重點區(qū)域和重點城市還是集中在京滬穗深、東部沿海這些重點城市，這就意味著調(diào)控對于二三線城市和中西部的城市提供了更寬松、更難得的發(fā)展機會。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強認為，從中長期來看，二三線城市樓市增長空間明顯大于一線城市。

        對于品牌房企在二三線城市的布局趨勢，陳國強用“非常明顯”來形容。

        記者發(fā)現(xiàn)，新政出臺后，包括萬科、遠洋等在內(nèi)的地產(chǎn)巨頭在二三線城市的布局速度明顯加快。1~6月，萬科在一線城市中僅于上海、北京及廣州獲得了4個項目合計66.7萬平方米，占總獲取項目的5.66%，而截至上半年末，萬科在二三線城市的權(quán)益土地儲備已達到3179萬平方米。

        陽光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖對此解釋說，中國第一輪城市化的主角是北京、上海等一線城市，目前這些城市在量的積累上已基本完成，城市化已步入結(jié)構(gòu)調(diào)整的  “質(zhì)的階段”，時下中國第二輪城市化的主角正在轉(zhuǎn)向二三線城市，他們正在上演一線城市5年前城市化的劇本。因此房企涌向二三線地市是市場理性行為。

商業(yè)地產(chǎn)收益可觀

        與二三線城市類似，商業(yè)地產(chǎn)相比住宅地產(chǎn)，在調(diào)控中受到的影響也要小一些。而當下商業(yè)地產(chǎn)更是借助住宅地產(chǎn)萎靡之機，火爆了一把。

        范小沖表示，由于商業(yè)物業(yè)對運營水平的要求較高。因此過去很多投資者不敢介入商業(yè)地產(chǎn)，特別是散戶缺乏管理經(jīng)驗，這是過去商業(yè)寫字樓不被大家關(guān)注的重要原因。

        此次新政調(diào)控目標直指住宅市場的投資投機需求，而且眾多業(yè)內(nèi)人士判斷此次政府的決心很大，未來還存有非常多的不確定性。范小沖認為，正是這樣的環(huán)境，促使了很多人將目光轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)。

        以上海為例，有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，全市商業(yè)辦公項目的成交面積和成交均價都處于歷史高點，其中，商業(yè)辦公項目成交面積達到234萬平方米，較去年同期增加了7％，成交均價達到了15187元/平方米，同比上漲了3.6％。

        陳國強表示，對于北京、上海這些中心城市來說，商業(yè)地產(chǎn)的市場地位明顯上升。眾多地產(chǎn)商也紛紛加重了在商業(yè)地產(chǎn)上的布局。

        據(jù)了解，今年以來，SOHO中國、萬科、保利、招商、中糧、金地、華潤置地、陽光股份、首創(chuàng)置業(yè)等地產(chǎn)大鱷都表示要增加商業(yè)地產(chǎn)。其中一直堅持做住宅的萬科也轉(zhuǎn)變?yōu)椤氨仨毧紤]商業(yè)地產(chǎn)”，截至目前，萬科已經(jīng)在北京、西安、東莞和武漢等地啟動了商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資額上百億元。

        樓市調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)的收益也顯得可觀。以商業(yè)地產(chǎn)為主打的SOHO中國發(fā)布的中期業(yè)績報告顯示，該公司今年上半年實現(xiàn)營業(yè)收入86.55億元，同比上升119倍；實現(xiàn)凈利潤17.21億元，同比上升136倍，均超過去年全年水平。截至今年7月底，公司實現(xiàn)銷售額135.7億元，已經(jīng)完成全年180億元銷售目標的75%。

        “從近一個時期來看，我認為商業(yè)地產(chǎn)回升比較快，特別是一些進行結(jié)構(gòu)調(diào)整的樓盤仍然得到了市場的追捧?！惫庖珫|方董事長李貴斌表示，租金的上漲給商業(yè)物業(yè)帶來了價值，再加上經(jīng)濟的發(fā)展，下一步商業(yè)物業(yè)的消費量將越來越大。

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專家：沒有必要過分擔心土地供應(yīng)量

每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

        在“新政下北京房企‘突圍’之路”論壇上，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云坦言，時下中國樓市用地供應(yīng)“不差地”。

        在樓市土地供應(yīng)上，“18億畝紅線”深刻地影響著人們的思維。

        然而在本次論壇上，中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云卻認為，時下人們  “沒有必要過多地擔心土地供應(yīng)量的問題”。他解釋道，雖然中國的土地資源并不是很豐富，但現(xiàn)在的土地供應(yīng)是沒有問題的。

        首先，所謂的“18億畝紅線”是特指耕地的范圍，但除了耕地外，中國還有許多其他土地可供開發(fā)利用。他認為，“18億畝紅線”的表述并不是太清晰。

        其次，目前還存在大量的閑置地沒有得到充分利用。雖然近段時間以來，全國各地陸續(xù)披露了不少閑置地，但可以肯定的是，從技術(shù)的角度上講，仍然存在大量的閑置地被遺漏。這些閑置地就是土地庫存，也是一塊很大的可供開發(fā)的量。

        此外，時下地方政府推地的動力是極強的，其動力源泉就是土地財政。

        但他同時也指出，雖然全國來說，樓市的土地供應(yīng)是沒有問題，但北京、上海等一線城市的土地供應(yīng)相對比較緊張，因為有觀點認為，目前的機制下，北京、上海等一線城市的人口數(shù)量增長是無解的。如果這種結(jié)論成立的話，這些城市土地的供求關(guān)系會日趨緊張。

        但總體而言，現(xiàn)階段全國樓市土地供應(yīng)在增加，需求在下降。陽光壹佰置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖認為，土地價格不會暴降，因為地方政府基于時下的土地財政與中長期地方債發(fā)行的考慮，土地價格下跌幅度是有限度的。一旦土地價格大幅下降，作為地方債發(fā)行的抵押物土地的評估價就會相應(yīng)下降，不利于地方政府地方債的發(fā)行。



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