每經(jīng)記者  葉書(shū)利  朱玲  發(fā)自北京、廣州

    國(guó)務(wù)院總理溫家寶告誡開(kāi)發(fā)商“應(yīng)該有道德”的同時(shí)，北京、上海等地出臺(tái)的“國(guó)八條”地方細(xì)則，幾乎也都貫徹了“國(guó)八條”的精神，一致提出要對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，重點(diǎn)進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。

    部分業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)認(rèn)為，本次的增值稅清算大棒或許仍會(huì)像以前一樣，難以砸向地面。土地增值稅清算的主要對(duì)象高價(jià)盤(pán)，在通脹及各地買(mǎi)房資格受限的背景下，保值增值功能更顯優(yōu)勢(shì)，因此價(jià)位可能會(huì)維持高開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)。

執(zhí)行力仍有待觀察

    有媒體統(tǒng)計(jì)稱，截至3月1日，已至少有北京、上海、廣州、青島、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱、天津、寧波、石家莊、?？?、武漢、銀川、南昌、廈門(mén)、無(wú)錫、昆明、西安、杭州、沈陽(yáng)在內(nèi)的24個(gè)城市出臺(tái)了包括限購(gòu)令在內(nèi)的“國(guó)八條”地方細(xì)則。其中，北京、天津等大部分城市在地方細(xì)則中提出，將加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。加強(qiáng)應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的推廣力度，堅(jiān)決堵塞“陰陽(yáng)合同”產(chǎn)生的稅收漏洞。

    以2月中旬北京在“京15條”中重提土地增值稅清算一事為例，北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理?xiàng)蠲鼷愓J(rèn)為，每年年初，政府基本都會(huì)提土地增值稅清算這個(gè)事。只是今年在第三輪調(diào)控大背景下，重提此事，時(shí)間點(diǎn)上有點(diǎn)敏感，其他方面“并無(wú)新意”，只是在重提的次數(shù)上再增加一次而已。至于本次重提之下，市場(chǎng)效果如何，主要還是得看執(zhí)行力的問(wèn)題。

    她進(jìn)一步解釋說(shuō)，歷次土地增值稅清算最終不了了之，主要面臨的問(wèn)題就是執(zhí)行的問(wèn)題。比如“京15條”中明確指出，重點(diǎn)清算和稽查的對(duì)象為“定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”。所謂的定價(jià)過(guò)高，應(yīng)該就是在同區(qū)域內(nèi)，定價(jià)明顯高于其他樓盤(pán)的情況。在操作層面，也不太好操作，畢竟一房一個(gè)價(jià)。定價(jià)過(guò)高或偏高，也許伴隨著更好的服務(wù)或裝修等。因此在操作層面，對(duì)于定價(jià)過(guò)高樓盤(pán)的增值稅清算難度不小，這也是該政策難以起到實(shí)效的主要原因之一。

    世聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究部首席分析師王海斌表示，現(xiàn)在很難定義什么是“暴利樓盤(pán)”。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本包括各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、拿地成本、上繳稅收等方面，再加上房?jī)r(jià)漲幅比例等因素在里面，很難算清開(kāi)發(fā)商的獲利是否是暴利。

高價(jià)盤(pán)受沖擊不大？

    “京15條”中對(duì)于增值稅清算的規(guī)定出臺(tái)后，北京樓市中的一些高價(jià)樓盤(pán)引起了人們的極大關(guān)注，也被很多人認(rèn)為是土地增值稅清算的主要對(duì)象。

    對(duì)此，楊明麗并不贊同。她認(rèn)為“京15條”對(duì)重點(diǎn)清算對(duì)象明確界定  “定價(jià)明顯超過(guò)周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”，這里并不一定代表的就是高價(jià)盤(pán)。高端樓盤(pán)，因?yàn)槲恢?、服?wù)等，本身就會(huì)配置較高的定價(jià)，只要合理，就不是定價(jià)過(guò)高，因此高價(jià)盤(pán)與普通盤(pán)，在增值稅清算中的概率是基本相同的。

    她同時(shí)指出，在目前條件下，如果增值稅清算真能執(zhí)行下去，此舉對(duì)高價(jià)盤(pán)的沖擊并不會(huì)太大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不要估量過(guò)高，因?yàn)闀r(shí)下高價(jià)盤(pán)的保值增值功能反而在增大，需求在增加。

    對(duì)此，另一位業(yè)內(nèi)人士表示贊同。他說(shuō)，目前北京樓市的限購(gòu)背景下，如果資金與買(mǎi)房資格允許的話，投資者可能被迫將雞蛋放在一個(gè)籃子里，以充分利用有限的買(mǎi)房資格。在這種背景下，高端定位下的高價(jià)盤(pán)“抗通脹”和投資價(jià)值優(yōu)勢(shì)更為突出。

    楊明麗也認(rèn)為，目前的環(huán)境下，高端樓盤(pán)的價(jià)值反而更突出。“我們?cè)诮o客戶提建議時(shí)，也建議客戶一步到位，因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)名額是有限制的。如果還是像以前那樣階梯式的購(gòu)買(mǎi)方式，以后就有可能會(huì)受限于政策，被擋在買(mǎi)房門(mén)檻之外，因此如果資金允許的話，建議客戶一步到位，買(mǎi)大點(diǎn)、高端點(diǎn)的樓盤(pán)，以將手中的買(mǎi)房名額得以充分利用。”

限制高價(jià)盤(pán)需多種手段

    “從土地到市場(chǎng)，從供應(yīng)到監(jiān)管，我們從來(lái)都不缺少政策。”合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部副總經(jīng)理龍斌表示。

    “目前來(lái)看似乎土地增值稅沒(méi)有起到作用，主要是沒(méi)有找到造成高價(jià)的因素。”龍斌指出，土地價(jià)格高，稅費(fèi)成本高以及市場(chǎng)總是處于供不應(yīng)求的狀態(tài)導(dǎo)致高價(jià)盤(pán)產(chǎn)生。要解決高價(jià)盤(pán)還是要調(diào)節(jié)好市場(chǎng)的供求關(guān)系，增加普通住宅供應(yīng)量，抑制市場(chǎng)的投機(jī)需求，加強(qiáng)保障房建設(shè)也是一個(gè)非常重要的因素。

    廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，制約高價(jià)盤(pán)還是要從開(kāi)發(fā)商資金鏈來(lái)解決，提高開(kāi)發(fā)商自有資本金到35%，這無(wú)疑促使開(kāi)發(fā)商必須快速地通過(guò)銷售回籠資金，運(yùn)作項(xiàng)目，這樣一來(lái)，若提高樓盤(pán)價(jià)的話，一旦市場(chǎng)不能承受，開(kāi)發(fā)商回籠資金的速度也會(huì)減緩。其次是嚴(yán)厲執(zhí)行土地增值稅的征收；此外，可以通過(guò)改革商品房預(yù)售制度來(lái)實(shí)現(xiàn)，可提出未取得預(yù)售證的不得收取誠(chéng)意金，所有樓必須達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，即封頂才能進(jìn)入市場(chǎng)銷售，而開(kāi)發(fā)商是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的模式，必然會(huì)加快第一期資金回籠，來(lái)建設(shè)第二期項(xiàng)目，這樣高價(jià)盤(pán)就難以出現(xiàn)。

    “其實(shí)最重要的還是要限地價(jià)。”謝逸楓表示，當(dāng)前地價(jià)的成本已占比到售價(jià)的30％～50%之多。

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