每經(jīng)編輯 趙慶

8月3日，地產(chǎn)股暴跌，引發(fā)投資界對于房地產(chǎn)的深思。表面來看，源自當(dāng)天一則后被證偽的消息：取消住宅預(yù)售制度。其實(shí)，更深層次的擔(dān)憂，源自房地產(chǎn)調(diào)控加碼的風(fēng)險。即便是不排除空頭借機(jī)打壓地產(chǎn)股的可能性，也是空頭利用了政策收緊的普遍預(yù)期而興風(fēng)作浪。

上證指數(shù)1月中旬開始反彈，由年初的最低點(diǎn)2132點(diǎn)，至3月初的2478點(diǎn)，反彈了約16%，其后盤整中下行，至7月底，跌破了2132點(diǎn)。以地產(chǎn)龍頭萬科為例，本輪調(diào)整中萬科的股價最低值6.78元出現(xiàn)在去年9月下旬，其后振蕩式爬升，今年1月中旬與大盤同步反彈，但3月并未觸頂，而是單邊上漲，直至7月中旬摸高至9.95元，反彈了47%，其后才開始下跌，8月初低探至8.5元。

由此證明，在年初以來的一波上升行情中，地產(chǎn)股率先啟動，是引領(lǐng)大盤上漲的主力軍。與此同時，直至7月中旬，抗跌性遠(yuǎn)強(qiáng)于大盤，漲幅也遠(yuǎn)大于大盤。原因有二：一是，房地產(chǎn)的周期性強(qiáng)，一般會領(lǐng)先于大盤變化。二是，本輪經(jīng)濟(jì)下滑主因之一是房地產(chǎn)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)止跌回升的決定因素之一依然是房地產(chǎn)。而房地產(chǎn)又是特征突出的政策市，今年一季度，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)"見底"苗頭，二季度部分城市住宅成交量持續(xù)快速反彈，所以地產(chǎn)股的表現(xiàn)遠(yuǎn)超大盤。

然而，隨著房價止跌反彈信號的發(fā)出，地產(chǎn)股的好日子也暫告一個段落。6月份，70個大中城市房價環(huán)比增幅，在連跌8個月后，首次出現(xiàn)正增長。眾所周知，已持續(xù)兩年多的本輪房地產(chǎn)調(diào)控，主要目標(biāo)是穩(wěn)定房價，或者說促使房價合理回歸。隨著3月以來主要城市成商品住宅成交量的節(jié)節(jié)攀升，尤其是6月很多城市商品住宅成交量創(chuàng)近17個月新高，價格反彈壓力越來越大。管理層深深為之擔(dān)憂。

7月7日，溫家寶總理在江蘇調(diào)研時強(qiáng)調(diào)：目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨，必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項長期政策，促進(jìn)房價合理回歸，絕不允許房價反彈。7月19日，國土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果的緊急通知》，提出"堅決防止房價反彈"。7月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)通知稱，為進(jìn)一步推動房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施落實(shí)，決定派出8個督查組，對16個省市開展專項督查。7月31日，中共中央政治局召開會議，提出下半年堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房價反彈。

這一系列的動作，矛頭皆指向一點(diǎn)：抑制房價反彈。本輪房價反彈的政策動因主要有二：其一，貨幣政策放松，尤其是一個月內(nèi)兩次降息，對于房地產(chǎn)的利好有目共睹；隨著信貸量的增加，加上中央更加保護(hù)自住性購房需求，首套房貸利率普遍性打折，有效刺激了購房需求。其二，受累于經(jīng)濟(jì)下滑和樓市低迷，地方政府有放松調(diào)控的內(nèi)在驅(qū)動力，去年四季度后，已有城市行動，今年二季度以來，由于中央穩(wěn)增長的力度加大，部分地方政府打著"擴(kuò)大內(nèi)需"的旗號，將松綁樓市調(diào)控了納入一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計劃。

比如近期，在石家莊和河南省無疾而終的救市計劃后，珠海和南京新政又引起廣泛關(guān)注。據(jù)媒體報道，珠海相關(guān)部門7月13日下午開會決定全市取消樓市限價、收縮限購范圍，經(jīng)媒體爆炒后，官方于次日凌晨宣布雙限政策維持不變。盡管多個地方政府嘗試放松限購政策都無疾而終，仍有不少城市嘗試打擦邊球，比如7月23日，南京市政府發(fā)布《市政府關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需拉動消費(fèi)的若干意見》，放寬對引進(jìn)人才的購房限制，對于符合條件的高端引進(jìn)人才，首次購買自住商品住房，將視同南京戶籍，并給予購房補(bǔ)貼。再次引發(fā)了社會輿論的強(qiáng)烈質(zhì)疑，一天之內(nèi)南京官方兩次解釋，并非放松限購之舉。至今尚未被叫停。

當(dāng)前房價反彈的預(yù)期已經(jīng)形成，經(jīng)驗表明，光靠政府表態(tài)和督查，效果不能奢望。比如8個督查組下去之后，媒體傳出來幾個省市的消息：督查組對當(dāng)?shù)芈鋵?shí)中央調(diào)控的情況總體滿意，只是略略提了一些要求和建議。如此這般，有點(diǎn)像2011年4月同樣是8個督查組的督查結(jié)論。如果調(diào)控沒有新舉措，下半年抑制房價反彈的難度很大。正是基于這一判斷，筆者認(rèn)為調(diào)控加碼勢在必行。不過，資本市場亦不必過于看空地產(chǎn)股，因為與抑房價相比，穩(wěn)增長的壓力同樣大。樓市調(diào)控加碼空間較小，能夠動用的新政并不多，估計備選項有：房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容、房屋交易稅增加、限購加大落實(shí)力度、重啟年度房價控制目標(biāo)、預(yù)售門檻提高等。