每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張靜 杜冉樂 發(fā)自西安    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 張靜 杜冉樂 發(fā)自西安

“如果沒有30%的利潤率，我們是不會(huì)考慮開發(fā)的。”面對(duì)陜西省最新推出的“限利令”，最為不安的、反彈最為強(qiáng)烈的要數(shù)地產(chǎn)開發(fā)商了。

而陜西樓市新政的制訂者卻在“解讀”中提出：10%的限利是基于對(duì)21個(gè)樓盤的實(shí)測中獲得的數(shù)據(jù)，是合理的。

在30%的期望值與10%的限利之間，存在20個(gè)百分點(diǎn)的落差，這部分落差對(duì)開發(fā)商意味著什么？又流向了哪里？記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商還有一部分成本很難暴露在陽光下面，這些灰色成本，或許就是開發(fā)商期望的利潤率與政府限定的利潤率之間差額的重要組成部分。各方由此進(jìn)行的利益博弈，也許會(huì)是新政難以取得實(shí)效甚至“無疾而終”的隱性原因。

上海同策房產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉表示，中國房價(jià)構(gòu)成的復(fù)雜性，本身就是一個(gè)很難說清的問題。

新政執(zhí)行力受疑

距公布時(shí)間已過10余天，但新政引發(fā)的爭議仍未平息。

10月19日，陜西省住建廳與陜西省物價(jià)局聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商品房價(jià)格成本利潤測算進(jìn)一步促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱《通知》），要求“全省房地產(chǎn)項(xiàng)目合理利潤率應(yīng)控制在10%左右。”

在陜西省住建廳看來，《通知》的出臺(tái)更多地表明政府調(diào)控樓市的一種姿態(tài)和決心，但是市場似乎并不買賬。

“政府的出發(fā)點(diǎn)是好的，但卻沒有任何執(zhí)行力，低成本、高利潤是市場經(jīng)濟(jì)主體所追求的，政府應(yīng)該控制的是房地產(chǎn)價(jià)格，而非利潤，這反而促使地產(chǎn)商做高成本，抬高房價(jià)。”中房協(xié)區(qū)域綜合價(jià)值研究中心專家朱林告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

該省住建廳官員在隨后對(duì)媒體的“解釋”中稱，“我們只要求開發(fā)商備案銷售價(jià)格，并不要求開發(fā)商備案開發(fā)成本，對(duì)于具體單個(gè)項(xiàng)目，也不要求其利潤率在10%左右。”

官方亦宣稱，由于土地、建筑、資金等成本都會(huì)發(fā)生變動(dòng)，成本核算可能半年發(fā)生一次變動(dòng)，以反映市場的真實(shí)價(jià)格。

但陜西一中型地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人反駁稱，不談企業(yè)管理成本，單以土地成本為例，約占30%~50%，不同項(xiàng)目地價(jià)不同，且地價(jià)成本是變動(dòng)的，有的開發(fā)商在拿地幾年后才開發(fā)，地價(jià)翻了好幾倍，很難核算成本。“政府要想得到詳細(xì)真實(shí)的成本，必須派工作組進(jìn)駐某個(gè)項(xiàng)目，但這樣人力成本太高，且花費(fèi)時(shí)間太長。”

質(zhì)疑聲超過了贊同聲，但來自上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)的高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)毛利潤普遍在30%以上是基本屬實(shí)的，陜西限利政策對(duì)穩(wěn)定房價(jià)有積極意義，值得肯定和推廣。

而他隨后稱，商品房的限利是有條件的，亦擔(dān)心政府并不能執(zhí)行到底，最終無疾而終。

當(dāng)?shù)貙W(xué)者提出了另一種擔(dān)心，即新政或?qū)Φ胤截?cái)政和稅收造成影響。

西北大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授白永秀表示，從表面看，政府核算成本完稅后，所有的成本都有所體現(xiàn)，政策一旦實(shí)行，長期來看，房企的總體利潤和規(guī)?？s小，毛利率受到影響，會(huì)減少地方政府的財(cái)稅收入。

土地增值稅是地方政府很大的一個(gè)稅收來源，如果政府將利潤控制在10%，開發(fā)商可能會(huì)選擇相對(duì)便宜的地塊，或減少拿地，最終將影響到地方政府的財(cái)稅收入。

10%利潤率爭議

限利10%，無疑是新政最受質(zhì)疑的地方。

按照陜西省住建廳的說法，在政策發(fā)布前，去年底他們已對(duì)全省部分市、縣共21個(gè)典型商品住房項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研，按照土地成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售稅金等項(xiàng)目，進(jìn)行了相應(yīng)的成本測算。

“有縣城的項(xiàng)目，也有市區(qū)的項(xiàng)目，我們發(fā)現(xiàn)縣城項(xiàng)目的利潤率低一些，在10%以下，一些市區(qū)項(xiàng)目的利潤率則要高于10%，因而，10%應(yīng)該是一個(gè)比較合理的數(shù)字。”上述住建廳官員說。

不過，這一數(shù)字卻并不能獲得開發(fā)商的認(rèn)同。

上述陜西一中型地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者坦言，如果前期預(yù)估一個(gè)項(xiàng)目利潤率沒有超過30%，開發(fā)商是不會(huì)做的，“做房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)太大了，尤其是政策性的風(fēng)險(xiǎn)。”

地產(chǎn)商成本由四部分構(gòu)成：土地成本，前期報(bào)建費(fèi)、項(xiàng)目產(chǎn)品本身的成本、開發(fā)商的管理銷售成本。每個(gè)項(xiàng)目的征地、開發(fā)、前期規(guī)劃、產(chǎn)品研發(fā)、配套都不一樣，成本也不一樣。上述開發(fā)商稱，單從建安費(fèi)而言，今年西安城區(qū)磚混結(jié)構(gòu)每平方米造價(jià)是900~1100元，小高層框剪1700~1800元，高層框剪2200~2300元，這只是指主體的造價(jià)。

以高層項(xiàng)目為例，西安南郊的土地價(jià)格平均為每畝300萬元，按容積率3.5算，樓面地價(jià)約在1300元/平方米，加上2200元的建安成本，各種稅費(fèi)、人員工資、管理成本為500元，粗略每平方米成本4000元，而南郊均價(jià)每平方米6500元。“這其中有近3000元的純利潤，開發(fā)商才會(huì)去做。”上述開發(fā)商說。

國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年之后我國房地產(chǎn)利潤率年均達(dá)到30%左右，超出工業(yè)整體水平約10個(gè)百分點(diǎn)。而據(jù)2011年4月證券業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，主流房企如“招保萬金”、首開、萬通等，2008年~2010年的毛利率均在30%~40%之間，凈利率則在15%~18%之間。

“對(duì)于西安而言，地產(chǎn)商的平均利潤率為15%~20%，好一點(diǎn)的能達(dá)到30%，畢竟在中心城市做房地產(chǎn)，交易成本高、風(fēng)險(xiǎn)大，利潤率低于15%~20%，開發(fā)商是不會(huì)接受的。”陜西省房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長王圣學(xué)則告訴記者。

而據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)西安一些高層項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些項(xiàng)目也符合開發(fā)商對(duì)凈利潤率達(dá)30%的預(yù)期。如位于曲江路某高端住宅項(xiàng)目，容積率2.4，2010年該地塊以6.2億元的價(jià)格被一家央企競得，每畝單價(jià)接近520萬元，樓面地價(jià)為3250元/平方米，加之2000元建安成本、至少1000元稅費(fèi)、該項(xiàng)目的開發(fā)成本近每平方米6250元，而該項(xiàng)目目前均價(jià)為7500~8000元，利潤率在20%~28%。

另以城南雁環(huán)路以南，長安南路以西某項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地塊由某開發(fā)商于2010年以5970萬元的價(jià)格拍得，總面積54161平方米，樓面地價(jià)僅為220元/平方米，加上2000元的建安費(fèi)，至少1000元的稅費(fèi)，再加上融資成本、開發(fā)商利潤、管理費(fèi)用及其他不可預(yù)期的費(fèi)用等，按其目前最低5800元的房價(jià)計(jì)算，利潤率高達(dá)約36%。

隱秘的灰色成本

“事實(shí)上，在開發(fā)商的成本中還有一部分灰色成本，我們叫不可預(yù)見費(fèi)，它不會(huì)反映到賬面上，開發(fā)商自己知道，最終也會(huì)計(jì)入總成本，并反映到房價(jià)上。”上述開發(fā)商負(fù)責(zé)人說道。

這似乎就是地產(chǎn)行業(yè)的潛規(guī)則——所謂的不可預(yù)見費(fèi)用，包括國家宏觀調(diào)控帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)，而產(chǎn)生的違約成本和融資成本；市場不好，樓盤滯銷或是銷售周期比較長而產(chǎn)生的費(fèi)用，以及可能增加的貸款利息成本等。

另一項(xiàng)成本是連開發(fā)商都諱莫如深的。上述開發(fā)商稱，比如在辦理報(bào)建手續(xù)時(shí)因?yàn)橥涎佣a(chǎn)生的時(shí)間成本。還包括辦理各類手續(xù)，以及貸款融資時(shí)所產(chǎn)生的公關(guān)費(fèi)用。

這筆拿不到桌面上的成本，政府核算成本時(shí)是算不出來的，該開發(fā)商坦言，這讓利潤率的計(jì)算數(shù)據(jù)不見得那么準(zhǔn)確。如果政府推行限利10%的政策，開發(fā)商可能會(huì)做假。

陜西省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王圣學(xué)則表示，地價(jià)、建安成本、各種稅費(fèi)、開發(fā)商利潤是房價(jià)的最重要組成部分。此外，房價(jià)構(gòu)成的其他細(xì)節(jié)還包括公關(guān)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)等。

有業(yè)內(nèi)人士向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，早在3年前，國家統(tǒng)計(jì)局就曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行過專項(xiàng)調(diào)查，以借此弄清楚房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)，但該項(xiàng)調(diào)查結(jié)果一直未對(duì)外界公開。

在2009年全國“兩會(huì)”上，全國工商聯(lián)曾遞交過一份名為“我國房價(jià)為何居高不下”的大會(huì)發(fā)言稿，其中提到“在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。”但是國土部當(dāng)年也專門發(fā)布公告稱，通過對(duì)全國600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房價(jià)中所占比例平均為23.2%。

上述兩個(gè)不同口徑的調(diào)查中，土地成本比例懸殊巨大的事實(shí)，讓本來就“神秘”的房價(jià)成本構(gòu)成更加撲朔迷離。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍曾表示，房地產(chǎn)的成本構(gòu)成，大致有以下幾塊：以1塊錢/平方米的房價(jià)為例，其中30%~40%左右是政府收取的土地價(jià)格；20%~30%是稅費(fèi)，稅與費(fèi)合計(jì)數(shù)十種，也是政府和事業(yè)單位收??；10%~30%是建筑成本，包括水泥、設(shè)備、勞動(dòng)等，一般10%~20%才是利潤。

另一個(gè)數(shù)據(jù)來自國務(wù)院發(fā)展研究中心，據(jù)其發(fā)布的《土地制度改革與轉(zhuǎn)變發(fā)展方式》研究報(bào)告披露，2001年全國土地出讓金僅為1295.89億元，2010年全國土地出讓金就已經(jīng)攀升到27100億元，十年間增長了20倍。

對(duì)于地產(chǎn)商的灰色成本，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院金融系副主任呂隨啟則對(duì)媒體公開表示，這部分支出，據(jù)其估算約占真實(shí)成本的30%，土地出讓金、建筑成本及稅費(fèi)，合計(jì)只占70%。“這部分成本最終會(huì)反映到房價(jià)上，但基本上很難暴露在陽光下。因此，商品房成本報(bào)表的真實(shí)性，就要打折扣。”

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://gsmyg.com/corp/2013dingyue/index.html