每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 顧晟昱 發(fā)自上海

上海的馬當(dāng)路和徐家匯路交界處的地塊——盧灣區(qū)第65街坊258弄地塊（南塊），曾是上海世博會(huì)的“地鐵大門”。但被新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)公司（以下簡(jiǎn)稱凱德商用）2010年競(jìng)得后，該項(xiàng)目進(jìn)展極為緩慢，截至目前，項(xiàng)目仍然停留在發(fā)開(kāi)初始階段。

上海業(yè)內(nèi)人士分析稱，項(xiàng)目進(jìn)展較慢的原因，是凱德商用為追求利益最大化而放緩了整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

昨日 （5月5日），《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向凱德商用投資者關(guān)系部發(fā)出采訪提綱，詢問(wèn)上述地塊的開(kāi)發(fā)情況。但截至發(fā)稿時(shí)，記者未收到公司方面回應(yīng)。

項(xiàng)目地塊多次易手

馬當(dāng)路地鐵九號(hào)線與世博專線十三號(hào)線的換乘站點(diǎn)，曾被譽(yù)為世博“地鐵大門”。但上海世博會(huì)結(jié)束已超過(guò)兩年時(shí)間，上述地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)展很慢。

昨日，記者在馬當(dāng)路地鐵站實(shí)地走訪時(shí)看到，工地入口被用作停車場(chǎng)，停了數(shù)十輛轎車，而項(xiàng)目中心部位則是大片的沙石地面。整個(gè)工地內(nèi)空蕩蕩，記者看不見(jiàn)各類施工機(jī)械和工人繁忙的景象，僅有兩三個(gè)人在一側(cè)翻土，整個(gè)項(xiàng)目仍然停留在地面初始階段。工地門口一名保安稱，許久未見(jiàn)施工，正在勞作的工人也僅是為了建造工棚。

根據(jù)凱德商用2011年和2012年的年報(bào)，上述地塊計(jì)劃在2015年竣工。但記者現(xiàn)場(chǎng)看到的卻是上述景象。

上海多家媒體報(bào)道稱，上述地塊在近十年內(nèi)幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。2003年7月30日，中海發(fā)展與盧灣區(qū)簽定了盧灣區(qū)65、67、68、69、70、71街坊地塊的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，土地出讓面積共計(jì)約18.8萬(wàn)平方米。2007年2月，摩根士丹利與上海永業(yè)成立上海永威置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱永威置業(yè)），斥資13億元從中海處購(gòu)得第65街坊258弄地塊（南塊）。2010年初，凱德商用又花費(fèi)了38.6億元從摩根士丹利手中買下該幅地塊66%的股權(quán)。由此推算，這幅地塊當(dāng)時(shí)的估價(jià)已達(dá)約58.6億元，摩根士丹利從此次交易中收獲頗豐。

為豐厚利潤(rùn)緩建項(xiàng)目？

中房信資深分析師薛建雄說(shuō)，商用項(xiàng)目周邊越成熟，獲得的回報(bào)越高，因此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)得越晚越好。

中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會(huì)雍進(jìn)一步分析稱，大量的投入要占用資金成本，而現(xiàn)在商辦項(xiàng)目每年回報(bào)率僅在5%~6%，該項(xiàng)目處于舊城改造區(qū)域，待周邊配套設(shè)施成熟，區(qū)域價(jià)值得到很好增長(zhǎng)后，再開(kāi)發(fā)更加合適。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，凱德商用延緩動(dòng)工，體現(xiàn)為“卡準(zhǔn)商機(jī)蓄勢(shì)待發(fā)”的商業(yè)策略。在地鐵站的規(guī)劃下，商業(yè)體項(xiàng)目操之過(guò)急，易失商機(jī)。以謹(jǐn)慎態(tài)度、延緩的策略來(lái)等待未來(lái)新商機(jī)，符合凱德利益最大化的企業(yè)戰(zhàn)略。

此外，有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，項(xiàng)目動(dòng)工進(jìn)度緩慢的另一個(gè)原因可能與凱德商用的開(kāi)發(fā)模式有關(guān)聯(lián)。在業(yè)界，凱德商用向來(lái)以采用“私募（PE）+信托（REITs）”模式聞名。

公司2012年報(bào)披露，目前共擁有9個(gè)信托或基金。2012年7月，凱德商用發(fā)起成立了高達(dá)10億美元的私募基金，其中凱德商用中國(guó)持有50%的股權(quán)，剩余股權(quán)由亞洲及北美機(jī)構(gòu)投資者持有。該基金投資的項(xiàng)目中就包含了盧灣區(qū)第65街坊258弄（南塊）項(xiàng)目。

凱德商用通過(guò)旗下私募基金對(duì)物業(yè)進(jìn)行收購(gòu)和開(kāi)發(fā)，等待物業(yè)成熟之后，將其注入REITs中上市，最終退出，從中獲得溢價(jià)。因此盧灣區(qū)第65街坊258弄（南塊）項(xiàng)目目前進(jìn)度緩慢，也可解讀為其等待物業(yè)成熟的一個(gè)過(guò)程。