近幾個月來，京滬深蘇杭等一二線城市相繼誕生“地王”，但受金融、銀行、經(jīng)濟基本面等國際國內(nèi)多重因素影響，房地產(chǎn)市場仍持審慎樂觀。與此同時，旨在平抑房價的“限價地”政策也在一些城市推出，業(yè)界人士表示，“限價地”與“地王”輪番上演需要區(qū)別對待。

“瘋狂的地價”輪番上演

從今年7月開始，“地王”已成為房地產(chǎn)市場的高頻詞，一些民營房地產(chǎn)企業(yè)則表示，當(dāng)前土地供應(yīng)日趨緊張，盡管不能直接參與“拿地”，但更多會選擇與“地王”合作開發(fā)的形式參與新一輪的房地產(chǎn)熱潮。

受“地王效應(yīng)”影響，樓市預(yù)期看漲。北京、南京、天津、青島、昆明等多個城市出現(xiàn)的“日光盤”現(xiàn)象便是一大有力印證。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷了6月份的“錢荒”后，金融機構(gòu)去杠桿之勢持續(xù)，對房地產(chǎn)資金來源影響重大的開發(fā)貸和按揭貸都在收縮；外圍QE退出預(yù)期加強，熱錢正流出新興市場，香港樓市已先行下跌。

“地王”項目開發(fā)，需要充足的現(xiàn)金流，在信貸收緊的背景下，資金鏈一旦斷裂，“地王”或許會變成“燙手山芋”。歷史經(jīng)驗也證明，“地王”閑置現(xiàn)象并不少見。

值得注意的是，最近一個月，李嘉誠旗下的長江實業(yè)以及和記黃埔相繼宣告或?qū)伿郯偌殉小V州西城都薈廣場和停車場、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心OFC寫字樓，涉及金額約為410億港元。“精明的李嘉誠拋售是一個信號，小心了！”萬科董事長王石評論道。

高端有市場低端有保障

記者觀察發(fā)現(xiàn)，近期頻繁出現(xiàn)的“地王”，仍需要區(qū)別對待?？倶?biāo)價為217．7億元的上海徐家匯中心項目，其項目業(yè)態(tài)是五星級酒店、超甲級寫字樓、酒店公寓、文化娛樂等，屬于商業(yè)地塊。而杭州、蘇州誕生的地王，則是住宅地塊。

有銀行人士分析說：“在京蘇杭拿下的這些地王，規(guī)劃都是做豪宅，因為豪宅和普通商品房不可同日而語，其價格并不由成本決定，開發(fā)商相信這些有錢人完全有這個購買力。”

然而，與“地王”相反的是，一些城市卻推出“限價地”競拍。近年來，北京、廣州、武漢等地都出臺了“限房價、競地價”“限地價、競房價”“限地價、競保障房配建”等土地出讓創(chuàng)新模式，通過讓渡土地出讓的超常規(guī)受益，抑制房價過快上漲，平衡市場預(yù)期。以本月4日恒大地產(chǎn)以40．4億元拍下的北京首宗“限房價競地價”地塊為例，根據(jù)北京市國土資源局公告，該宗地居住用的商品住房銷售限價為1．9萬元／平方米，單套住房總價不得超過200萬元，同時還得配建公租房。

“限價地”并非中國獨有。有媒體報道，在韓國，就有開發(fā)商拿下土地，70％用于開發(fā)保障房，30％用于商品房，同時還規(guī)定銷售利潤不能超過6％。

一面是調(diào)控房價的壓力巨大，另一方面是土地財政的依賴難消。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“限價地”與“地王”互現(xiàn)將成為未來土地市場的主流。“限價地”在一定程度上延緩房價上漲的沖動，滿足中低收入的住房需求；而市場化形成的“地王”，一定程度上補充了財政收入，也使政府有更多資金反哺保障房。

多方合力建長效調(diào)控機制

業(yè)內(nèi)專家紛紛表示，“地王潮”的出現(xiàn)，是利用了樓市短期行政化調(diào)控弱化、長效機制尚未建立的空檔期，而這個空檔期有多長，無人知曉。

亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，目前調(diào)控處于關(guān)鍵期內(nèi)，土地市場交易過于火爆不是好事情，只會加速房地產(chǎn)周期化拐點的到來。

一些網(wǎng)友則表示，過去十年，房地產(chǎn)調(diào)控的屢調(diào)屢漲，就是政府之手伸得過長過多。多發(fā)揮市場機制，并不意味著政府的完全退出，而是讓政府回歸監(jiān)管者和裁判的角色。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生則呼吁出臺中國房地產(chǎn)的長效調(diào)控機制。他指出，改革的具體方向，就是以改革“地根”“銀根”和稅收為主。其中，“地根”要重點推進現(xiàn)有土地供給制度改革，推動住房用地供應(yīng)渠道多元化，增加供應(yīng)規(guī)模，從根本上平抑地價，逐步形成政府供地和市場供地的雙軌制；“銀根”則是以差別化信貸政策滿足市場需求，推進房地產(chǎn)直接融資，將民間資金有效地導(dǎo)入房地產(chǎn)領(lǐng)域；稅收方面則應(yīng)進一步推動房產(chǎn)稅試點工作。

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