每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 戴高城 發(fā)自上海

近日，由上海市商務委和市規(guī)土局聯(lián)合編制的 《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 (2013~2020)》（以下簡稱《規(guī)劃》）與公眾見面，并從即日起開始征求社會意見。根據(jù)《規(guī)劃》，上海將建設(shè)南京東路、徐家匯、四川北路、五角場、大寧、真如等14個市級商業(yè)中心，控江路、金橋、天山、唐鎮(zhèn)等50個地區(qū)級商業(yè)中心，還有服務周邊的社區(qū)商業(yè)中心等。

事實上，早在2009年上海就已經(jīng)發(fā)布了 《上海市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃(2009~2020)》綱要，明確要求在中心城內(nèi)基本形成“市級、地區(qū)級、社區(qū)級”三級商業(yè)中心體系。而此次新版本在原體系上對市級、地區(qū)商業(yè)中心做了微調(diào)。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“商業(yè)中心作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)果已經(jīng)存在，沒有產(chǎn)業(yè)支撐的商業(yè)中心會難以成型，這樣的規(guī)劃對于成熟的商業(yè)中心意義不大。”

新客站不夜城商業(yè)中心“消失”

據(jù)《規(guī)劃》內(nèi)容，此次上海商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃將分為三個階段：近期2013~2015年；中期為2016~2020年；遠景為2020年以后。其中，市級商業(yè)中心以城市總體規(guī)劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體，服務于國內(nèi)外的消費群體，商業(yè)設(shè)施高度集聚且總建筑面積不低于50萬平方米。

根據(jù)目前的規(guī)劃，結(jié)合上海市范圍內(nèi)的功能定位、服務人口、主導產(chǎn)業(yè)和空間資源，已確定的重點發(fā)展地區(qū)包括：虹橋商務區(qū)、國際旅游度假區(qū)、前灘、徐匯濱江、臨港地區(qū)、楊浦濱江、蘇河灣、新虹橋商業(yè)中心等。

具體的14個市級商業(yè)中心分別是，南京東路商業(yè)中心、南京西路商業(yè)中心、四川北路商業(yè)中心、豫園商城商業(yè)中心、徐家匯商業(yè)中心、中環(huán)(真北)商業(yè)中心、淮海中路商業(yè)中心、小陸家嘴-張楊路商業(yè)中心、五角場商業(yè)中心、中山公園商業(yè)中心、國際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、虹橋商務區(qū)商業(yè)中心、大寧商業(yè)中心 （遠期）、真如商業(yè)中心(遠期)。

此次規(guī)劃與2009年版本相比，出現(xiàn)幾點變化。比如14個市級商業(yè)中心里，除了新增加國際旅游度假區(qū)商業(yè)中心、大寧商業(yè)中心、真如商業(yè)中心外，2009年版本的新客站不夜城商業(yè)中心被取消。地區(qū)商業(yè)中心增加6個，總量增加到50個，新增的有新虹橋地區(qū)、楊浦濱江地區(qū)（遠期）、蘇河灣地區(qū)（遠期）等。

對于不夜城商業(yè)中心的取消，克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄分析認為，“（商業(yè)中心）短期內(nèi)不會有太大發(fā)展空間，沒有新的地塊、新的商業(yè)廣場開發(fā)，也沒有適合流動人口的商業(yè)。而新增加的商業(yè)中心與上海目前的產(chǎn)業(yè)布局有著密切關(guān)系，像此次增加的地區(qū)商業(yè)中心楊浦濱江就是以文化產(chǎn)業(yè)為主導的。”

對成熟商業(yè)中心意義不大

根據(jù)上述《規(guī)劃》提出的目標，2013~2020年，上海社會消費品零售總額年均增長值將力爭達到8%左右，商品銷售總額年均增長率將達10%左右。同時，以城市總體規(guī)劃確定的市級公共活動中心和綜合性商業(yè)街區(qū)為主要空間載體，服務于國內(nèi)外的消費群體，商業(yè)設(shè)施高度集聚且總建筑面積不低于50萬平方米。地區(qū)級商業(yè)中心總建筑面積不低于30萬平方米。

房地產(chǎn)服務公司高力國際早前發(fā)布的報告顯示，源于金融業(yè)和專業(yè)服務領(lǐng)域的需求不斷增長，上海核心商務區(qū)的甲級寫字樓租賃市場全年凈吸納量約為32.57萬平方米，同比增長約18%。2013年，由于服裝、奢侈品、配飾、娛樂、化妝品、電器、餐飲和個人護理等業(yè)態(tài)的驅(qū)動，上海商鋪物業(yè)達到近10年來最高凈吸納量。

如果按照上述規(guī)劃和數(shù)據(jù)，商業(yè)中心的興起對整個商業(yè)地產(chǎn)、經(jīng)濟的帶動作用將極其明顯。但宋會雍表示，“這樣的規(guī)劃對成熟的商業(yè)中心意義不大，因為成熟的商業(yè)圈不需要再搞規(guī)劃，也沒有項目來帶動。”

“商業(yè)中心是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的結(jié)果，最終是由市場來定，只有有了產(chǎn)業(yè)的支撐，才會帶來交通、市政、人口的導入，才能形成商業(yè)中心。”宋會雍認為，以五家場商業(yè)中心和真如商業(yè)中心為例，“（兩個商業(yè)中心）很早就想做城市副中心，但經(jīng)過多年發(fā)展，由于沒有產(chǎn)業(yè)導入，到現(xiàn)在還只有一個水產(chǎn)市場，很難形成商業(yè)中心”。