每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

全國(guó)“兩會(huì)”期間，李克強(qiáng)總理無(wú)論是在政府工作報(bào)告里，還是其參加各地代表團(tuán)談話時(shí)，都一直在強(qiáng)調(diào):中西部已成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的投資重點(diǎn)，尤其是西部地區(qū)，涉及了鐵路等重大基建項(xiàng)目。

貴州，作為西部一個(gè)多山的省份，城鎮(zhèn)化率至今都遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。但隨著2014年底貴廣高鐵的開(kāi)通，以及貴陽(yáng)多條城市軌道交通的建設(shè)，在不少媒體眼中，這個(gè)曾“被鄂爾多斯”過(guò)的貴陽(yáng)樓市正在悄然生變，也成為因國(guó)家基建投資而快速崛起的典型樣本。

合富輝煌研報(bào)顯示，2014年貴陽(yáng)新房均價(jià)5292元/平方米，同比上漲了10.9%。不過(guò)，按當(dāng)?shù)匾淮笮头科鬆I(yíng)銷中層的原話說(shuō)，樓市存量還在高位，去庫(kù)存仍是頭等大事。

大規(guī)模建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提高樓盤價(jià)值

2年前，邦地產(chǎn)記者實(shí)地調(diào)研過(guò)被媒體稱之為“第二個(gè)鄂爾多斯”的貴陽(yáng)樓市。彼時(shí)，當(dāng)?shù)貥鞘惺艿?ldquo;全國(guó)第一大盤”花果園、中天城投“未來(lái)方舟”等超級(jí)大盤的沖擊，僅花果園項(xiàng)目的體量就占了整個(gè)貴陽(yáng)的5成以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽(yáng)頻出超級(jí)大盤，主要是當(dāng)?shù)刎?cái)政薄弱的無(wú)奈選擇，這在省會(huì)城市中并不多見(jiàn)。

實(shí)際上，貴陽(yáng)地方財(cái)政薄弱也致使基礎(chǔ)建設(shè)難以跟上。國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站顯示，2012年是城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，而貴陽(yáng)在次年才趕上了這班車。

按照規(guī)劃，貴陽(yáng)軌道交通網(wǎng)由4條線路組成，其中1號(hào)線連接了觀山湖區(qū)、老城區(qū)及小河片區(qū)，相當(dāng)于拉通了貴陽(yáng)老城至新城，總投資193.7億元，建設(shè)工期4年半。

綠地集團(tuán)貴陽(yáng)區(qū)的一位營(yíng)銷中層人士向邦地產(chǎn)記者表示，“貴陽(yáng)軌道交通開(kāi)建以來(lái)，沿線樓盤賣得都很不錯(cuò)，售價(jià)也比其他周邊樓盤每平方米高三五百元。”

除了市內(nèi)交通改善之外，去年底，正式運(yùn)營(yíng)的貴廣高鐵成為拉通貴州到廣東，乃至華南地區(qū)的一條大通道。

在碧桂園貴州區(qū)域公關(guān)負(fù)責(zé)人周靈梓看來(lái)，廣東雖走在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前沿，但在生態(tài)環(huán)境和發(fā)展后繼力上，貴州的后勁還要足一些，從華南來(lái)旅游度假的人很多，碧桂園的定位就是旅游度假產(chǎn)品，所以要到廣東推銷“第三居所”概念。

房企利潤(rùn)率直線上升

貴州本土企業(yè)宏立城集團(tuán)，曾以貼近成本價(jià)的高周轉(zhuǎn)模式，憑借花果園一個(gè)單盤闖進(jìn)全國(guó)房企銷售50強(qiáng)。不過(guò)，隨著國(guó)家對(duì)中西部投資力度的加大，以及貴陽(yáng)的城市基礎(chǔ)設(shè)施大幅提升，目前當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)早已超過(guò)當(dāng)年。

周靈梓透露，貴陽(yáng)花溪碧桂園項(xiàng)目自2013年底開(kāi)盤以來(lái)，體量占貴陽(yáng)別墅市場(chǎng)7成以上，累計(jì)銷售回款23個(gè)億，戶型主打248平方米~600平方米，銷售均價(jià)在9000元~10000元/平方米，利潤(rùn)率大概有10個(gè)點(diǎn)。

當(dāng)邦地產(chǎn)記者問(wèn)及利潤(rùn)率的高低，周靈梓很滿意地說(shuō)，這種利潤(rùn)率水平已經(jīng)很不錯(cuò)了。他們項(xiàng)目一期總計(jì)推出了800畝，別墅產(chǎn)品需要規(guī)模，又能快速去化。

實(shí)際上，與貴陽(yáng)本土房企在項(xiàng)目前期的拿地上具有一定優(yōu)勢(shì)，且主打剛需產(chǎn)品之外，貴陽(yáng)樓市90%以上屬于外來(lái)房企。

隨著大盤消退，像萬(wàn)科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如貴陽(yáng)萬(wàn)科城打出66平方米~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為萬(wàn)科營(yíng)銷賣點(diǎn)，搶盡當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)頭。

周靈梓也表示，貴陽(yáng)大盤項(xiàng)目面對(duì)的主要是工薪階層，容積率很高，當(dāng)?shù)厥忻衿鋵?shí)不太喜歡住這種房子，而花溪碧桂園配有國(guó)際學(xué)校和幾萬(wàn)方的商業(yè)街，還準(zhǔn)備推出100萬(wàn)元一套的裝修別墅，相當(dāng)于一線的品質(zhì)，三線的價(jià)格。

與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大調(diào)整相隨的是，貴陽(yáng)樓市的售價(jià)也呈現(xiàn)上漲勢(shì)頭。筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)透露，今年前兩個(gè)月，貴陽(yáng)新房售價(jià)從起初的4663元/平方米一直漲到2月底的5467元/平方米。合富輝煌研報(bào)亦顯示，2014年貴陽(yáng)新房均價(jià)5292元/平方米，同比上漲了10.9%。

庫(kù)存加大的隱憂

“我最近調(diào)研發(fā)現(xiàn)，貴陽(yáng)樓市存量至少仍有1200萬(wàn)方，存量很大。”負(fù)責(zé)代理策劃北大資源·夢(mèng)想城的傳世（中國(guó)）地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司劉永坤向邦地產(chǎn)記者透露，雖然國(guó)家加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能提升當(dāng)?shù)貥潜P的附加值，但也使得當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資量迅速增加，并帶來(lái)庫(kù)存去化的壓力。

因?yàn)檎戳烁哞F經(jīng)濟(jì)的紅利，這個(gè)位于觀山湖區(qū)火車北站正對(duì)面的北大資源夢(mèng)想城在貴陽(yáng)地產(chǎn)界被人眼紅，而如今，也并非如外界想象那般過(guò)著好日子。

劉永坤介紹說(shuō)，“高鐵開(kāi)通之前，項(xiàng)目主打高鐵經(jīng)濟(jì)牌，向投資者宣傳項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ鹊?，一直到開(kāi)通那幾天，售樓部的客流量很大，很多人沒(méi)見(jiàn)過(guò)高鐵，都想來(lái)看看。但是后來(lái)，很多人感覺(jué)到不如預(yù)期的那樣好。來(lái)訪客戶大不如前，以前1個(gè)月銷售7000萬(wàn)元~8000萬(wàn)元，但現(xiàn)在只有2000萬(wàn)元~3000萬(wàn)元，業(yè)績(jī)下降了六、七成。”

據(jù)合富輝煌統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)，2015年貴陽(yáng)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量不會(huì)超過(guò)500萬(wàn)方，銷售量同樣不會(huì)突破2014年的600萬(wàn)方，持續(xù)下降趨勢(shì)明顯。

綠地集團(tuán)貴陽(yáng)前述營(yíng)銷中層人士指出，雖然存量仍會(huì)高位運(yùn)行，但在銷售上個(gè)案區(qū)別較大，位置較偏的應(yīng)該快速靈活出貨。

劉永坤也認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商不像以前操作大盤時(shí)，先把配套做起來(lái)再集中推盤。當(dāng)前多數(shù)開(kāi)發(fā)商是拿到一個(gè)預(yù)售證，不多等就開(kāi)盤，做得多是“短平快”項(xiàng)目，比如推盤100套，成交80套，就能達(dá)到預(yù)期效果。