每經(jīng)編輯 白亞靜    

每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

從第1家萬達廣場到第109家，王健林用時14年；到了2015年，他的目標已經(jīng)提速：25家；不過他說，明年萬達廣場的新增數(shù)量，很可能翻一番，50家。

重資產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)周期普遍在3年以上，萬達這一擴張速度，讓人想起小米雷軍說的“唯快不破”?？扇思依总娛亲鍪謾C的，你是搞購物中心的，量級差著很遠很遠遠遠……好吧？

邦地產(chǎn)記者了解，在萬達廣場高速復(fù)制背后，萬達掌門人王健林正在內(nèi)部推進一場涉及融資渠道、工程建設(shè)、商業(yè)地產(chǎn)管理三方面的深度轉(zhuǎn)型，來支撐萬達輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的快速落地。

途徑一：多渠道融資

輕資產(chǎn)時代，萬達同樣需要融資，但與以前相比，這些錢不再計入萬達負債賬目，就能有效緩解萬達的負債率。別忘了，去年王健林攜萬達商業(yè)地產(chǎn)赴港上市時，曾因負債過高飽受質(zhì)疑。當時萬達在排除預(yù)收賬款后，負債率仍高達49.4%（2014年6月30日數(shù)據(jù)）。

如今，在公開演講中，王健林表示，萬達的輕資產(chǎn)將擁有兩個融資渠道。

一是外部投資者，主要是基金、保險以及各類投資公司。目前已和多家在洽談。

二是內(nèi)部融資通道，可以通過一系列理財產(chǎn)品、眾籌產(chǎn)品、信托基金將萬達廣場打包成投資標的。據(jù)悉，萬達已經(jīng)在和兩個金融改革試驗區(qū)在商討權(quán)證交易中心方案，若成功，一些金融產(chǎn)品將具備流動性，實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

當然，該方案存在變數(shù)。不過，王健林表示，即使5年～7年之后不能資產(chǎn)證券化，也可以到期賣掉，這時商業(yè)運營已進入成熟期，并不愁賣。

值得普通消費者關(guān)注的是萬達的眾籌產(chǎn)品。據(jù)了解，起始金額屬于平民價，假設(shè)1000元算一手，購買后，預(yù)計年收益可達到10＋%。

雖然這些產(chǎn)品還都在試驗中，王健林似乎很有信心，他表示，現(xiàn)階段和外部簽約的節(jié)奏已經(jīng)慢下來。

在這套融資機制的支撐下，王健林的萬達帝國野心更加龐大。他稱，2020年，至少要做到400個，爭取1000個，一年新開80～100個并不難。

途徑二：總包交鑰匙工程

有了錢，還要有靠譜的人來建房子，不論萬達如何“輕”，還是需要一個看得見的高樓來支撐王健林的商業(yè)創(chuàng)新。

去年以來，萬達與幾個多年合作的總包公司推出了“總包交鑰匙工程”。簡言之，是在真正意義上把所有與工程相關(guān)的工作，如外墻、內(nèi)裝等全部委托給外包公司，樓宇建好后，萬達直接拿鑰匙。

在這一方案中，萬達只負責工程監(jiān)管，不再與其他分包公司接觸，雙方的合作方式也不再是招標，而是事先制定幾個標準，完工后按照總平米數(shù)結(jié)賬。

這一變革，顛覆了以往的預(yù)算、結(jié)算模式，大幅縮短工程時間。除此之外，王健林表示，這一改革還能減少人力成本（一個項目從70人縮短至20人規(guī)模），并有效遏制內(nèi)部腐敗。

只有快速擴張，才能為王健林贏得更多的競爭優(yōu)勢。在他看來，商業(yè)不動產(chǎn)中，只有第一沒有第二。因為一個國家的城市化進程就在這二三十年之間，若失去先發(fā)優(yōu)勢，再想搶占市場，難上加難。

在萬達近些年的布局中，可以發(fā)現(xiàn)，三四線才是萬達廣場的重點。在三四線城市，不僅獲取土地的成本低，而且還能選擇好地段。

商業(yè)地產(chǎn)的核心指標是投資回報率。但是，在重資產(chǎn)模式中，為了保持健康現(xiàn)金流，萬達需要用銷售住宅來哺育自持商業(yè)，因此，還需考慮當?shù)胤績r，每平米過1萬元才有利潤。

如今，推行輕資產(chǎn)后，可以舍棄銷售模式，只需考慮租金和成本。王健林認為，國內(nèi)投資和消費的狀態(tài)不平衡，三四線的消費稀缺，這使得三四線的投資回報率甚至高于一線城市。

途徑三：商業(yè)管理實現(xiàn)信息化

管理是輕資產(chǎn)模式能否走下去的核心。

“很多人擔心快了會不會翻車，”王健林稱，在輕資產(chǎn)模式中，工程工作大幅度減少，募資也不干了，主要在精力就在管理上。在他心目中，做好管理是企業(yè)良性發(fā)展的秘訣。

如何做好管理？萬達在內(nèi)部啟用了慧云管理平臺這一工具。消防、商業(yè)、物業(yè)等16個系統(tǒng)都集中在這一個平臺上，可實現(xiàn)對購物中心的遠程控制。

他舉例說，以前地下有很多監(jiān)控室，成本高，隱患又大，消防的監(jiān)管工作就無法吸引年輕人，所以只好招聘中老年人來做，甚至出現(xiàn)上班睡覺的情況?，F(xiàn)在進行平臺整合后，監(jiān)控室放到了萬達廣場一樓，12個人三班倒，問題就解決了。

應(yīng)用這套管理系統(tǒng)后，一座萬達廣場的入駐管理人員，已由130多人下降至80人以下。

在輕資產(chǎn)模式中，萬達將只負責選址、招商、規(guī)劃設(shè)計、建造、運營管理。年終，獲得租金收益的35%。

在萬達的財務(wù)報表上，兩個輕資產(chǎn)模式的萬達廣場的回報，或許和一個重資產(chǎn)模式的相當。假設(shè)每座萬達廣場租金為1億元，兩個輕資產(chǎn)店的租金回報為0.7億，扣除25%的所得稅后，毛利潤才0.5億元；而一個重資產(chǎn)店的毛利潤就有0.9億。