每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

在這個(gè)喧鬧的夏季，中糧地產(chǎn)孫河地王項(xiàng)目，隨著預(yù)售證的開(kāi)閘終于入市。

5月30日，中糧瑞府取得了預(yù)售證，其中總48套房源里面，42套的價(jià)格區(qū)間在8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米，其余6套的價(jià)格區(qū)間則高達(dá)17萬(wàn)~22萬(wàn)元/平方米。

市區(qū)的龍湖項(xiàng)目西宸原著一直被業(yè)內(nèi)視作是首個(gè)沖破20萬(wàn)+的項(xiàng)目，但出乎意料的是，首個(gè)“闖線”項(xiàng)目卻是中糧瑞府。

“現(xiàn)在高端市場(chǎng)回歸市場(chǎng)，定價(jià)審批放寬。其實(shí)是企業(yè)因?yàn)槟昧?lsquo;地王’，有賣高價(jià)的意愿。”北京當(dāng)?shù)匾晃恢麡I(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)打趣說(shuō)，在市場(chǎng)層面，這是“雷鋒型”項(xiàng)目（定價(jià)過(guò)高），周圍項(xiàng)目將受益最大。

土儲(chǔ)不足搶“地王”

時(shí)光追溯到2013年7月23日。當(dāng)時(shí)，中糧地產(chǎn)以23.6億元，同時(shí)配建3.3萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)，拿下北京市朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村HIJ地塊，實(shí)際樓面價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，項(xiàng)目建成后，售價(jià)將在10萬(wàn)元/平方米左右。

拿下“地王”項(xiàng)目雖然風(fēng)光一時(shí)，但更多的時(shí)候，“地王”項(xiàng)目卻像一塊燙手山芋。

2014年初，“4萬(wàn)元限高令”解禁。而就在半年之后，土地市場(chǎng)進(jìn)入低迷期。也是在孫河區(qū)域，出現(xiàn)了土地流拍現(xiàn)象。

中糧“地王”項(xiàng)目，也因?yàn)橹苓厴潜P(pán)成交價(jià)格不高，遲遲沒(méi)有入市。

在熱門(mén)板塊孫河別墅區(qū)組團(tuán)地塊中，進(jìn)駐時(shí)間和產(chǎn)品類型比較相近的有三家，即中糧、泰禾和龍湖。這三家項(xiàng)目，恰好成為可以互相參照的對(duì)象。

這三家中，龍湖進(jìn)駐孫河板塊最早。2012年9月，該公司經(jīng)過(guò)10輪競(jìng)價(jià)，溢價(jià)8.7%獲得孫河第一塊土地，折合樓面價(jià)20158元/平方米；2013年1月，泰禾以29473元/平方米的樓面價(jià)也殺入了孫河。

到了當(dāng)年7月，央企中糧地產(chǎn)前來(lái)淘金。但此時(shí)，北京土地市場(chǎng)已然升溫，開(kāi)發(fā)商不得不“血拼”拿地。經(jīng)過(guò)整整77輪的激烈競(jìng)拍，中糧才擊敗對(duì)手，地塊溢價(jià)率42.1%，實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)48444元/平方米，刷新了當(dāng)時(shí)北京單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

事實(shí)上，中糧在北京高價(jià)搶地并非單例。資料顯示，2013年中糧共在北京、南京和成都三地獲得4個(gè)新的住宅項(xiàng)目，總耗資64.77億元，從土地市場(chǎng)直接獲取的3個(gè)項(xiàng)目均屬于當(dāng)?shù)馗邇r(jià)地塊，平均溢價(jià)率超過(guò)50%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱當(dāng)時(shí)的資料，在2013年7月份，瑞銀研報(bào)指出，中糧地產(chǎn)在2012年土地市場(chǎng)低迷時(shí)未能購(gòu)入新項(xiàng)目，而2013年土地市場(chǎng)高漲時(shí)購(gòu)入高價(jià)地塊，凸顯出公司土地儲(chǔ)備不足的困境。

或?yàn)橹苓厴潜P(pán)帶來(lái)巨大收益

2015年被稱為北京高端住宅“元年”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析，預(yù)計(jì)北京全市2015年待售的頂級(jí)高端住宅套數(shù)超過(guò)1000套。雖然對(duì)于高端住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，正常的銷售周期都起碼在5~8年，但在目前這種情況下，這個(gè)市場(chǎng)的分化將非常嚴(yán)重。

克而瑞研究總監(jiān)薛建雄和睿信致成管理咨詢董事總經(jīng)理薛迥文等多位人士均表示，中糧瑞府項(xiàng)目，按照目前8萬(wàn)元+的預(yù)售價(jià)格進(jìn)行銷售，才可以保證利潤(rùn)。

但問(wèn)題是，對(duì)比周邊樓盤(pán)，以這個(gè)價(jià)格入市，中糧項(xiàng)目的去化速度沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

據(jù)了解，距離中糧瑞府不遠(yuǎn)的龍湖·雙瓏原著和泰禾·北京院子項(xiàng)目，實(shí)際成交價(jià)格均未超過(guò)7萬(wàn)元/平方米。

甚至有業(yè)內(nèi)人士表示，在市場(chǎng)層面，這是“雷鋒型”項(xiàng)目（定價(jià)過(guò)高），周圍項(xiàng)目將受益最大。

中糧地產(chǎn)相關(guān)人士接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，目前只是網(wǎng)上報(bào)備的擬售價(jià)格，因項(xiàng)目還未正式開(kāi)盤(pán)，實(shí)際銷售價(jià)格還未定。

另外，“地王”項(xiàng)目對(duì)資金的需求依然饑渴。

2013年底，中糧宣布引入中信信誠(chéng)資產(chǎn)管理有限公司，合作開(kāi)發(fā)孫河地王項(xiàng)目，方式是把項(xiàng)目全部股權(quán)質(zhì)押出去，以獲得合作方提供的9.08億元委托貸款，年利率為10%。

中糧地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司4月23日公告稱，公司控股孫公司北京正德興合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，與中信銀行于3月9日簽訂《固定資產(chǎn)貸款合同》，向中信銀行申請(qǐng)7億元人民幣開(kāi)發(fā)貸款，用于建設(shè)北京中糧瑞府項(xiàng)目。