每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌說(shuō)，“任何有腦子的人，都不會(huì)把萬(wàn)科管理層換了”。

中石化原董事長(zhǎng)傅成玉也表示，優(yōu)秀的萬(wàn)科管理團(tuán)隊(duì)是萬(wàn)科品牌價(jià)值的核心資源。潘石屹也認(rèn)為，萬(wàn)科真正的價(jià)值在于管理團(tuán)隊(duì)，在于他們的價(jià)值觀和專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)任的精神。無(wú)論股東如何變化，都希望從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，珍惜這些寶貴財(cái)富。

那么，如果萬(wàn)科董事會(huì)全部撤換后，管理層集體離職，萬(wàn)科還值錢(qián)嗎？

土地儲(chǔ)備雖多卻不是核心資產(chǎn)

萬(wàn)科2015年報(bào)顯示，2015年萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積2067.1萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額2614.7億元。2016年，萬(wàn)科現(xiàn)有項(xiàng)目預(yù)計(jì)新開(kāi)工面積2200萬(wàn)平方米，略高于2015年實(shí)際開(kāi)工面積；預(yù)計(jì)項(xiàng)目竣工面積2065萬(wàn)平方米，比2015年實(shí)際完成規(guī)模增加19.4%。

根據(jù)億翰智庫(kù)發(fā)布的上市房企存貨排行榜，截至2015年底，萬(wàn)科以3681億元的存貨量排在第三位，落后于綠地、恒大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，2015年萬(wàn)科布局上海、北京、廣深以及成都區(qū)域，項(xiàng)目、土地儲(chǔ)備主要位于一線城市非核心區(qū)域以及一線周邊城市。

萬(wàn)科采取穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)模式，在新增項(xiàng)目與銷(xiāo)售之間保持一個(gè)合適的比例，存貨量不多，卻能穩(wěn)坐老大的位置，萬(wàn)科在眾多房企中突圍而出靠的是什么？

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，很大程度上把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)背后的各類(lèi)資源進(jìn)行了最優(yōu)的整合，這是其他企業(yè)不具備的內(nèi)容。

萬(wàn)科的固定資產(chǎn)，是一個(gè)基礎(chǔ)條件，但絕非核心資產(chǎn)。管理層的價(jià)值最大，萬(wàn)科的品牌本身也是其創(chuàng)造出來(lái)的。

在股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，業(yè)內(nèi)多次提及萬(wàn)科核心管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值，尤其是在寶能提出罷免萬(wàn)科董事之后。

萬(wàn)科核心管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值得到業(yè)內(nèi)的一致認(rèn)可。高力國(guó)際調(diào)研及咨詢(xún)部董事陳厚橋在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科的核心競(jìng)爭(zhēng)力是核心管理團(tuán)隊(duì)以及萬(wàn)科品牌的結(jié)合，兩者共生共榮。

萬(wàn)科的品牌是核心管理團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造出來(lái)的，核心管理團(tuán)隊(duì)的離開(kāi)會(huì)造成萬(wàn)科品牌價(jià)值的貶損。同樣，沒(méi)有萬(wàn)科平臺(tái)的支撐，管理團(tuán)隊(duì)的執(zhí)行效果可能會(huì)打折扣，再打造一個(gè)像萬(wàn)科一樣優(yōu)秀的企業(yè)難度很大。

一個(gè)品牌同樣的產(chǎn)品能比競(jìng)爭(zhēng)品牌賣(mài)出更高價(jià)格，稱(chēng)為品牌的溢價(jià)能力，即品牌的附加值，是企業(yè)獲得更高售價(jià)、更高利潤(rùn)率、更好盈利的有力武器。

首創(chuàng)證券發(fā)布的研報(bào)表明，根據(jù)2015年萬(wàn)科市場(chǎng)表現(xiàn)，傳統(tǒng)住宅穩(wěn)健發(fā)力，品牌溢價(jià)開(kāi)始顯現(xiàn)。

2015年，萬(wàn)科市場(chǎng)占有率提升0.18個(gè)百分點(diǎn)至3.00%，穩(wěn)居市場(chǎng)第一。

事業(yè)合伙人以及項(xiàng)目跟投機(jī)制的推廣也進(jìn)一步提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)效率，全年期間費(fèi)用率大幅降低1.4個(gè)百分點(diǎn)至4.79%的極低水平，銷(xiāo)售毛利率和凈利率也分別達(dá)到29.35%和13.27%，盈利能力繼續(xù)保持行業(yè)高位水平，具備較強(qiáng)的市場(chǎng)判斷和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力。

同時(shí)，萬(wàn)科的物業(yè)等新業(yè)務(wù)開(kāi)啟了多元化轉(zhuǎn)型的模式，城市配套服務(wù)商的角色逐漸成形，這些改變對(duì)于萬(wàn)科未來(lái)發(fā)展、提升競(jìng)爭(zhēng)力均有較大幫助，萬(wàn)科的品牌價(jià)值將進(jìn)一步提升。

根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)與中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布《2015中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，中海、恒大、萬(wàn)科分別以362.16億元、320.67億元和307.15億元的品牌價(jià)值，列本次房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值排行榜前三位。

萬(wàn)科品牌溢價(jià)能力、存貨供應(yīng)彈性和合伙人制度是公司銷(xiāo)售增速持續(xù)走高的重要因素，各要素之間互相影響，相互促進(jìn)。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，萬(wàn)科的品牌價(jià)值在于萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)思想包括相對(duì)陽(yáng)光透明的體制，以及執(zhí)行經(jīng)營(yíng)思想的核心管理團(tuán)隊(duì)，而萬(wàn)科核心管理團(tuán)隊(duì)恰恰負(fù)載了萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)思想之舟，如果失去了萬(wàn)科核心管理層，皮之不存、毛將焉附？投資人和行業(yè)所看重的萬(wàn)科品牌價(jià)值自然也就不存在了，溢價(jià)能力當(dāng)然也就大打折扣了。

難以整合的企業(yè)文化

在萬(wàn)科獨(dú)立董事華生的公開(kāi)信中曾提及，萬(wàn)科有提出與華潤(rùn)置地整合，但華潤(rùn)沒(méi)有答應(yīng)。據(jù)了解，華潤(rùn)置地與萬(wàn)科整合的想法最初是源自華潤(rùn)方面，因未獲得萬(wàn)科同意，一直擱置。

萬(wàn)科與華潤(rùn)置地總部同在深圳，從傅育寧執(zhí)掌華潤(rùn)后，進(jìn)行了較大的調(diào)整，華潤(rùn)置地也進(jìn)行了較大整改。

2015年年報(bào)顯示，華潤(rùn)置地以總價(jià)592.1億元增持了18個(gè)項(xiàng)目，新增總建筑面積達(dá)511萬(wàn)平方米，增加一線城市土地儲(chǔ)備。已布局全國(guó)53個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備面積為4126萬(wàn)平方米，滿(mǎn)足未來(lái)3~5年發(fā)展需求。

有業(yè)內(nèi)人士曾表示，萬(wàn)科與華潤(rùn)置地存在整合的可能。隨著萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)越演越烈，局勢(shì)更加撲朔迷離，萬(wàn)科華潤(rùn)整合還存在可能么？

嚴(yán)躍進(jìn)則表示，經(jīng)此一役，萬(wàn)科與華潤(rùn)置地整合的可能性會(huì)減小，但也不能否認(rèn)整合對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)有利好的一面。

陳厚橋認(rèn)為，兩家開(kāi)發(fā)商有各自的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科以住宅為主，華潤(rùn)商業(yè)方面也有萬(wàn)象城等優(yōu)秀作品，兩者整合可以建成一個(gè)地產(chǎn)界的巨無(wú)霸，為“住宅＋商業(yè)”的平臺(tái)提供更多的資源支撐。

但是必須考慮到，華潤(rùn)作為央企，萬(wàn)科是股份制企業(yè)，不同體制下有不同的發(fā)展路徑，整合中存在很多困難，整合能否達(dá)到1+1>2的效果還是未知。

歐陽(yáng)捷則認(rèn)為，整合不僅僅是土地資金資源、產(chǎn)品服務(wù)能力、戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，最重要的是人與文化的整合，很多企業(yè)在整合之后吞下了整合的苦果，不是顯性的資源能力整合之后的1+1>2，而是整合之后人才大量流失、文化沖突不斷、企業(yè)傷筋動(dòng)骨、發(fā)展停滯不前。

企業(yè)整合最關(guān)鍵的還是人與文化的融合，不同的企業(yè)文化能否兼容并蓄，各派的職業(yè)人士能否協(xié)力同進(jìn)，這才是企業(yè)整合之后各自?xún)?yōu)勢(shì)能夠延續(xù)并得以發(fā)揮的最大價(jià)值。