每經(jīng)編輯 吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-circle）

上海有一句俚語(yǔ)：“窮人翻身靠動(dòng)遷”，說(shuō)的是上海的老屋業(yè)主因?yàn)閯?dòng)遷，一口氣就可以拿到幾套新房，瞬間由窮變富。

其實(shí)，某種意義上“拆遷補(bǔ)償費(fèi)用”也是一座城市房?jī)r(jià)、地價(jià)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。

比如之前的虹口涼城地塊，樓板價(jià)預(yù)測(cè)能突破10萬(wàn)/平，就是因?yàn)閯?dòng)遷成本太高，接下來(lái)怎么算都不便宜。

所以知道一個(gè)區(qū)域的“動(dòng)拆遷標(biāo)準(zhǔn)”顯得非常重要，它能對(duì)你預(yù)估區(qū)域地價(jià)、房?jī)r(jià)有幫助。

最近邦爺就拿到了一份《虹口區(qū)萬(wàn)安路地塊前期征收預(yù)算》，下簡(jiǎn)稱《預(yù)算》（可掃描文末二維碼加入粉絲群呼叫群主獲取資料）。我們具體來(lái)看一下。

這宗萬(wàn)安拆遷區(qū)域的地塊總建筑面積34752平方米，其中居住房屋面積23683平米，個(gè)體工商戶及非居住房屋面積11069平米。面積雖然不大（不過(guò)還是比涼城地王大），但是跨度長(zhǎng)，西至涼城路，東至新市南路。

據(jù)《預(yù)算》估計(jì)，該地塊總計(jì)征收費(fèi)用29.925億（涼城地王達(dá)37億），粗略計(jì)算得出，每平米拆遷成本在8.6萬(wàn)。

近9萬(wàn)/平的價(jià)格，如果以一套30平的房屋來(lái)計(jì)算，每個(gè)拆遷戶差不多可以拿近260萬(wàn)。

當(dāng)然，這只是粗略算法，8.6萬(wàn)/平的價(jià)格除了包括拆遷補(bǔ)償款，還有其他費(fèi)用，比如獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)、房屋管理費(fèi)等。

雖然地塊的動(dòng)遷成本已經(jīng)接近9萬(wàn)/平，但樓板價(jià)算下來(lái)可能只有不到5萬(wàn)/平，因?yàn)榈貕K的規(guī)劃容積率較原來(lái)的，翻了一倍不到。

不過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這塊地利潤(rùn)還是可以的。如果能夠順利拆完，又在手上放了幾年，地價(jià)翻番不是沒(méi)可能。

之前動(dòng)遷安置一般采用房屋實(shí)物，就是把安置房以比市場(chǎng)價(jià)便宜的價(jià)錢(qián)賣(mài)給動(dòng)遷戶（也有些是直接置換房屋），這個(gè)價(jià)格往往會(huì)非常便宜非常誘人。比如佘山附近的商品房普遍超過(guò)2萬(wàn)/平，但按照動(dòng)遷協(xié)議價(jià)賣(mài)給動(dòng)遷戶的房子只要12000元/平。

但現(xiàn)在動(dòng)遷安置傾向“貨幣化”。政府鼓勵(lì)以貨幣形式安置，即動(dòng)遷時(shí)對(duì)選擇貨幣化補(bǔ)償、放棄申購(gòu)征收安置房及保障性住房，并在簽約期限內(nèi)搬家的居民，給予不超過(guò)房地產(chǎn)評(píng)估總額20%的獎(jiǎng)勵(lì)。

去年下半年，上海閘北某地塊拆遷，2套20多平米的房子，最終動(dòng)遷補(bǔ)償給到了10萬(wàn)/平。

邦爺一朋友在浦東大道的房子可能因?yàn)檐壗?8號(hào)線的建設(shè)被拆，本來(lái)他很有可能得到兩套房子作為動(dòng)遷補(bǔ)償（但房子是位于上海郊縣的，比如浦東的新場(chǎng)，或者寶山羅店），但現(xiàn)在政府是按照房屋11萬(wàn)/平的錢(qián)款來(lái)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

拆遷補(bǔ)償真是拆遷地塊預(yù)算里的大頭啊~依據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)本市舊區(qū)改造工作若干意見(jiàn)的通知》以及《關(guān)于調(diào)整完善本市城市房屋拆遷補(bǔ)償安置政策試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》內(nèi)容，居住房屋的價(jià)值補(bǔ)償為：

1、公房：評(píng)估價(jià)格×80%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

2、私房：評(píng)估價(jià)格×100%+套型面積補(bǔ)貼+價(jià)格補(bǔ)貼

• 評(píng)估價(jià)格=被拆除房屋的房地產(chǎn)市評(píng)估單價(jià)×被拆除房屋建筑面積

（如被拆除房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于評(píng)估均價(jià)的，按評(píng)估均價(jià)計(jì)算）；

• 套型面積補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼面積；

• 價(jià)格補(bǔ)貼=評(píng)估均價(jià)×補(bǔ)貼系數(shù)×被拆除房屋建筑面積。

這份地塊拆遷資料是邦地產(chǎn)粉絲提供，想請(qǐng)邦爺幫忙牽線搭橋的。對(duì)這些服務(wù)，邦爺向來(lái)義不容辭。所以，如果你有需要發(fā)布信息、尋求消息、連接資源，也都可以通過(guò)后臺(tái)或粉絲群找到邦爺，我們幫你！

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