每經(jīng)編輯 楊建    

每經(jīng)記者 楊建 每經(jīng)編輯 杜宇

2月13日，基金業(yè)協(xié)會重磅發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》，嚴格規(guī)范私募資管業(yè)務投資房地產(chǎn)的行為，避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領域。業(yè)內(nèi)人士指出，這一政策是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強管控后，房地產(chǎn)公司的私募資管融資渠道也被監(jiān)管堵住，房企的融資渠道進一步收緊，這對進一步抑制熱點城市房地產(chǎn)泡沫有幫助。

熱門城市的住宅私募資管產(chǎn)品暫不予備案

新規(guī)要求，私募資管計劃投資于房價上漲過快的熱點城市的普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。目前包括16個熱門城市，包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南等，這些地方房價上漲迅速，是地產(chǎn)調(diào)控的重點；

新規(guī)規(guī)定，私募資管計劃不得通過銀行委托貸款等方式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，包括委托貸款、嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權、以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權，還有其他債權投資方式，這些都不予備案。同時禁止私募產(chǎn)品向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款、提供無明確用途的流動資金貸款，以及直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

因為嵌套投資產(chǎn)品等方式規(guī)避相關監(jiān)管要求，變相投資于熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目。這幾年銀行委托貸款、信托計劃等流向房地產(chǎn)的資金很多，個別還將融資用于支付土地出讓價款，導致杠桿越來越高，風險較大，此外資金還流向借錢湊首付，這也是去年房價暴漲、泡沫大的又一原因。

而此次備案4號文件監(jiān)管的對象，不僅包括證券期貨經(jīng)營機構的私募資產(chǎn)管理業(yè)務，也包括私募基金管理人的業(yè)務，為了避免私募監(jiān)管套利，這兩者開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目業(yè)務，都要受到監(jiān)管。但是監(jiān)管也明確，證券公司、基金管理公司子公司按照規(guī)定開展的資產(chǎn)證券化業(yè)務不適用，并進一步明確，投資標準化債券和股票以及股權投資的，不受《備案管理規(guī)范第4號》限制。

新規(guī)旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場

監(jiān)管明確要求募集資金不得用于普通住宅地產(chǎn)建設，因為現(xiàn)在普通住宅地產(chǎn)泡沫較大，價格漲幅大，是調(diào)控重點，實際上私募資管產(chǎn)品投資房地產(chǎn)市場的規(guī)模在資產(chǎn)管理總規(guī)模中的占比不算高，而4號文幾乎考慮了所有私募基金子公司可能通過其他形式規(guī)避的方法，按照此文執(zhí)行的話，私募基金在房地產(chǎn)通道業(yè)務上將幾乎無所作為。

前海開源基金楊德龍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“4號文的出臺主要還是防止房地產(chǎn)的泡沫，而目前樓市顯然存在著一定的泡沫，國家也在加大調(diào)控力度，估計后續(xù)還會繼續(xù)加碼，而監(jiān)管層通過封堵房地產(chǎn)公司的資金來源渠道，通過對上市公司的融資渠道的打壓，可以起到抑制資產(chǎn)泡沫的作用。”

中國人民大學重陽金融研究院研究員萬喆告訴記者，“這個政策的目標和今年以來中央的政策是一致的，主要是防范系統(tǒng)性風險、抑制資產(chǎn)泡沫?？偟哪康氖菧p少資產(chǎn)泡沫、打擊投機套利。這幾年私募地產(chǎn)基金名股實債成風，私募資管計劃以募集資金購買某一地產(chǎn)項目，然后通過地產(chǎn)商的運作回籠資金兌付收益。另外在2014年，房地產(chǎn)信托也大量興起，成為房地產(chǎn)募集資金的一個重要渠道，如果這個渠道封堵后，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金緊張，而這個政策將經(jīng)過3到6個月時間傳導，在下半年將看到實際效果，這也是控制資產(chǎn)泡沫的一種手段。”

西藏琳瑯投資王琳對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“房地產(chǎn)市場從去年9月份之后，國家加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度，目前房地產(chǎn)市場總體產(chǎn)能過剩，國家在引導房地產(chǎn)去庫存，而4號文幾乎把所有熱點城市的房地產(chǎn)私募資管業(yè)務都堵死了，和房地產(chǎn)有關的私募基金資產(chǎn)管理規(guī)模會將大大縮水，對于一些規(guī)模較小的房地產(chǎn)公司而言將遭受承重打擊，而將會導致房地產(chǎn)行業(yè)集中程度越來越高。”而對于這部分資金是否會流向股市，王琳告訴記者，“實際上目前A股市場不缺資金，只是市場沒有賺錢效應，這些資金也不會進來，如果有了賺錢效應，場外的資金肯定會流向市場。”

也有市場分析人士指出，這一政策力度比較大，也是繼銀行、信托公司輸血樓市資金被加強管控后，基金子公司的房地產(chǎn)非標融資業(yè)務的口子也被監(jiān)管堵住，房企的融資渠道變窄，這一政策對部分房地產(chǎn)業(yè)務占比較大的基金子公司影響較大。此次新規(guī)主要還是旨在調(diào)控房地產(chǎn)市場，但也被認為是監(jiān)管層清理私募非標業(yè)務的一個先兆。