每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 金喆 每經(jīng)編輯 宋思艱    

每經(jīng)記者 金喆 攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 宋思艱

時(shí)隔不足10天，中珠醫(yī)療（600568，SH）就對(duì)即將轉(zhuǎn)手的標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)布了新的評(píng)估報(bào)告。

3月14日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就中珠醫(yī)療擬轉(zhuǎn)讓深圳市廣晟置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱深圳廣晟）資產(chǎn)進(jìn)行了報(bào)道，當(dāng)時(shí)，對(duì)于標(biāo)的資產(chǎn)，收益法評(píng)估值為6.49億元，成本法評(píng)估值為4.52億元。但是中珠醫(yī)療選擇以成本法的估值來(lái)出售資產(chǎn)。

3月21日晚間，中珠醫(yī)療發(fā)布更正說(shuō)明公告稱，因中介機(jī)構(gòu)在進(jìn)行測(cè)算時(shí)未包含土地賬面取得成本及前期開(kāi)發(fā)投入費(fèi)用，經(jīng)重新測(cè)算后，收益法評(píng)估結(jié)果從原來(lái)的6.49億元調(diào)整為4.55億元，成本法的評(píng)估結(jié)果未變。這樣一來(lái)，收益法與成本法評(píng)估差值從原來(lái)的43%驟降為0.58%。

3月15日和21日，記者分別前往深圳、珠海就股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜采訪中珠醫(yī)療，工作人員表示以公告為準(zhǔn)。3月22日，記者再次就公告內(nèi)容致電中珠醫(yī)療，董秘辦工作人員表示，中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)對(duì)評(píng)估報(bào)告做出更正說(shuō)明，以公告內(nèi)容為準(zhǔn)。對(duì)于廣晟置業(yè)的進(jìn)展，其表示該項(xiàng)目尚未正式開(kāi)工，轉(zhuǎn)讓后也不清楚項(xiàng)目的具體用途。

首次資產(chǎn)評(píng)估偏差43.58%

中珠醫(yī)療的更正公告源于本月中旬的一則股權(quán)轉(zhuǎn)讓。3月14日，中珠醫(yī)療公告稱，經(jīng)公司第八屆董事會(huì)第十八次會(huì)議審議通過(guò)，中珠醫(yī)療以3.17億元人民幣將控股子公司深圳廣晟70%股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給珠海中珠隆盛園林景觀工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱中珠隆盛）。

根據(jù)中京民信（北京）資產(chǎn)評(píng)估有限公司（以下簡(jiǎn)稱中京民信）當(dāng)時(shí)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截至2016年12月31日，深圳廣晟凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-2830.68萬(wàn)元。2013年～2016年，深圳廣晟營(yíng)業(yè)收入均為0元，歷年虧損依次為334.93萬(wàn)元、2.78萬(wàn)元、8.96萬(wàn)元和9.94萬(wàn)元。

記者注意到，盡管深圳廣晟尚無(wú)營(yíng)業(yè)收入，但在深圳龍崗區(qū)擁有面積為26733.26平方米的一類工業(yè)用地。根據(jù)深圳廣晟的規(guī)劃，房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃完工時(shí)間為2018年6月。中京民信對(duì)深圳廣晟分別采用了收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）兩種方式對(duì)深圳廣晟進(jìn)行評(píng)估。

收益法是從未來(lái)收益角度出發(fā)，以被評(píng)估企業(yè)現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)未來(lái)可以產(chǎn)生的收益折現(xiàn)，并考慮風(fēng)險(xiǎn)性決策的期望值后作為被評(píng)估企業(yè)股權(quán)的評(píng)估價(jià)值；成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）則是從現(xiàn)時(shí)成本角度出發(fā)，將構(gòu)成企業(yè)的各種要素資產(chǎn)的評(píng)估值加總減去負(fù)債評(píng)估值作為評(píng)估價(jià)值。

報(bào)告顯示，深圳廣晟股東全部權(quán)益價(jià)值采用收益法和成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）的評(píng)估結(jié)果分別為6.49億元和4.52億元，差異為1.97億元，差異率達(dá)43.58%。

中京民信當(dāng)時(shí)在評(píng)估報(bào)告中指出，資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果更能客觀地反映本次評(píng)估目的下股東全部權(quán)益價(jià)值。

深圳廣晟有一地塊已開(kāi)工

2016年8月，珠海中珠集團(tuán)在公眾號(hào)上發(fā)表了一篇中珠時(shí)代大廈項(xiàng)目開(kāi)工的文章。其中提到，中珠時(shí)代大廈位于深圳市龍崗區(qū)龍東社區(qū)，地處八仙嶺腳下，緊鄰深汕路，地理位置優(yōu)越。項(xiàng)目總占地26733.26平方米，總建面146059平方米。

評(píng)估報(bào)告顯示，深圳廣晟的主要資產(chǎn)包括貨幣現(xiàn)金、預(yù)付賬款、其他應(yīng)收款、存貨、其他流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，其中存貨為深圳廣晟置業(yè)位于深圳市龍崗區(qū)龍崗街道的一宗正在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（中珠時(shí)代廣場(chǎng)）的使用土地，截至評(píng)估基準(zhǔn)日，該宗地已開(kāi)工建設(shè)，現(xiàn)處于打基礎(chǔ)地基階段。

2017年3月15日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往深圳中珠時(shí)代大廈項(xiàng)目所在地一探究竟。中珠時(shí)代大廈項(xiàng)目距離深圳地鐵三號(hào)線終點(diǎn)站雙龍站約2公里，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，工地中間已挖出一個(gè)大坑，兩臺(tái)挖土機(jī)正在作業(yè)，另外三臺(tái)停放在一旁，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的工人并不多。工地圍墻上的施工信息顯示，工程名稱為“中珠時(shí)代大廈土石方及基坑支護(hù)”；建設(shè)單位為深圳廣晟；施工單位為國(guó)基建設(shè)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱國(guó)基建設(shè)）。旁邊的施工總平面圖已被嚴(yán)重刮花，只能依稀看到計(jì)劃建7棟樓，其中4棟作商業(yè)、2棟作廠房、1棟作宿舍。

工地負(fù)責(zé)人莫先生表示，目前項(xiàng)目還在開(kāi)方挖土的階段，進(jìn)展緩慢，且由于地質(zhì)情況復(fù)雜，開(kāi)方基坑完工時(shí)間無(wú)法預(yù)測(cè)。記者進(jìn)一步詢問(wèn)施工面積等情況，但他表示國(guó)基建設(shè)只和深圳廣晟談到了基坑項(xiàng)目，完成后就會(huì)把項(xiàng)目交回給深圳廣晟，對(duì)于后續(xù)的建設(shè)他并不了解。

隨后記者致電深圳廣晟項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對(duì)方以不在現(xiàn)場(chǎng)、不清楚情況為由掛斷電話。對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況和建設(shè)規(guī)劃，前述中珠醫(yī)療董秘辦人士稱，不清楚以上情況。

調(diào)整后估值差異驟降為0.58%

然而，促使中珠醫(yī)療發(fā)布深圳廣晟項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告更正說(shuō)明公告的，正是這塊相關(guān)方面稱“不清楚開(kāi)發(fā)用途”的中珠時(shí)代大廈。公告稱，中京民信在進(jìn)行測(cè)算時(shí)，因截至評(píng)估基準(zhǔn)日，企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚處于前期階段，未對(duì)外銷售，在實(shí)際預(yù)測(cè)銷售收入時(shí)測(cè)算為整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未來(lái)年度的銷售收入，合計(jì)不含稅售價(jià)21.47億元；測(cè)算銷售成本時(shí)僅考慮了未來(lái)年度尚需投入的后續(xù)開(kāi)發(fā)成本，合計(jì)不含稅金額6.9億元，未包含土地賬面取得成本及前期開(kāi)發(fā)投入費(fèi)用等合計(jì)2.00億元。

經(jīng)重新測(cè)算，收益法評(píng)估結(jié)果為4.55億元，成本法（資產(chǎn)基礎(chǔ)法）評(píng)估結(jié)果仍為4.52億元。至此，兩種方法的評(píng)估結(jié)果差異為260.78萬(wàn)元，差異率驟降為0.58%。

中珠醫(yī)療在公告中表示，此次修訂不影響股權(quán)定價(jià)和轉(zhuǎn)讓事宜。對(duì)此，第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿表示，通常而言，按收益法評(píng)估需計(jì)算所有銷售成本，如果漏算，是較大的失誤。

值得一提的是，中珠醫(yī)療與標(biāo)的接手方中珠隆盛是兄弟公司。資料顯示，中珠隆盛成立于2010年8月，注冊(cè)資本200萬(wàn)元，截至2016年12月31日凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為199.13萬(wàn)元，2016年度營(yíng)收和凈利潤(rùn)分別為0元。一家注冊(cè)資本僅200萬(wàn)但營(yíng)收為零的公司，如何為這宗高達(dá)3.17億元金額的交易買單？

3月21日，記者根據(jù)中珠隆盛的注冊(cè)地址試圖進(jìn)行實(shí)地采訪。但當(dāng)記者來(lái)到中珠大廈6樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，該樓層僅有中珠醫(yī)療一家公司，前臺(tái)工作人員也表示該樓層沒(méi)有602室的說(shuō)法。隨后，記者從物業(yè)管理公司1樓至17樓的門牌上也未找到中珠隆盛的名字，多次撥打工商資料的公開(kāi)電話也無(wú)人接聽(tīng)。

中珠集團(tuán)品牌部工作人員對(duì)記者表示，中珠醫(yī)療將把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逐漸剝離給集團(tuán)，集團(tuán)也了解中珠醫(yī)療擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓給中珠隆盛的信息，但不便透露細(xì)節(jié)，具體情況需采訪中珠醫(yī)療。中珠醫(yī)療相關(guān)人士稱，以公告為準(zhǔn)。

（實(shí)習(xí)生劉仕聰對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）