消費(fèi)者到房屋租賃公司去租房子，繳納每月的房租，這原本是一件大家早已熟悉、再正常不過(guò)的事情，但今年以來(lái)，很多名不見(jiàn)經(jīng)傳的房屋租賃公司，一夜之間擁有了龐大的資金支持，大幅度擴(kuò)充聚斂了市場(chǎng)上的出租房源，大量在市場(chǎng)上推出了一種名為“租房貸”的房屋租賃服務(wù)。

隨著這一看似創(chuàng)新的金融服務(wù)進(jìn)入租房市場(chǎng)，近期全國(guó)多地卻發(fā)生了多起由于“租房貸”而導(dǎo)致的消費(fèi)糾紛...

長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)坑慘4000位房東和租客 漂泊一族遭遇租房“陷阱”

2018年9月1日，“愛(ài)公寓”上海分公司總部所在的位于上海市徐匯區(qū)的公司里聚集了一大波人，他們中既有房東、也有租客，都是來(lái)討要房租或押金的。央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》記者在一個(gè)名為“愛(ài)公寓”消費(fèi)者維權(quán)群里，看到了更多針對(duì)該公司拖欠房租和押金的投訴，甚至有租客反映，他們面臨著被房東清退出門，無(wú)家可歸的地步。記者通過(guò)國(guó)家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，這家名為上海歆禺房屋租賃有限公司僅在2018年，因房屋租賃合同糾紛被起訴的案件就多達(dá)十余件。

“愛(ài)公寓”上海分公司負(fù)責(zé)人出面回應(yīng)，“愛(ài)公寓”之前欠了1.6個(gè)億的外債，現(xiàn)在由他們負(fù)責(zé)接手。

“愛(ài)公寓”成立于2017年，母公司為上海歆禺房屋租賃有限公司，業(yè)務(wù)包括了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理、自有房屋租賃等，其中核心業(yè)務(wù)為分散式長(zhǎng)租公寓。

不同于整棟經(jīng)營(yíng)的集中式長(zhǎng)租公寓，所謂分散式長(zhǎng)租公寓，房源主要為個(gè)人房屋。因此公司通常會(huì)先跟房東簽署3到5年不等的長(zhǎng)期租賃合同，獲取房源，再通過(guò)對(duì)房屋進(jìn)行裝修包裝，轉(zhuǎn)租給租客，從中獲利。

“愛(ài)公寓”目前經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓約4000套，但從2018年4月起，公司資金鏈斷裂。2018年5月，公司通過(guò)股權(quán)出讓的方式，將股份分別轉(zhuǎn)讓給了北京華巍物業(yè)管理公司和上海歆東商務(wù)咨詢事務(wù)所，但目前仍然有4000多名房東或租戶被拖欠房租或押金。

“愛(ài)公寓”的房東李先生，2年前將房子以4300元每月的價(jià)格與“愛(ài)公寓”簽訂了一份為期5年的租賃合同。合同簽訂之初，“愛(ài)公寓”還能按照合同約定，按月支付房租，可沒(méi)過(guò)多久，便開(kāi)始拖欠房租，經(jīng)常四五個(gè)月不交。李先生曾想過(guò)去法院起訴，但轉(zhuǎn)念一想覺(jué)得打官司損失太大，便放棄了這個(gè)念頭。為了順利拿到自己應(yīng)得的房租，李先生只好耐著性子一趟趟往公司跑，最多一天能跑三趟。

相比這些已經(jīng)數(shù)月沒(méi)有收到房租的房東來(lái)說(shuō)，租客們則表示更冤，他們不明白，自己每月都按時(shí)交納的租金究竟去了哪里。

“愛(ài)公寓”租客孫女士說(shuō)，2017年8月14日，她按“愛(ài)公寓”工作人員要求驗(yàn)證了身份信息，并綁定了銀行卡，跟一家名為平安好房的金融平臺(tái)，簽訂了為期一年的“租房貸”業(yè)務(wù)，共計(jì)貸款15400元，分11期支付。原本以為這是租房的正常手續(xù)，但直到今年3月，孫女士收到了房東的清房通知書(shū)，因?yàn)?ldquo;愛(ài)公寓”拖欠房租，房東要求她限期搬離。孫女士來(lái)到“愛(ài)公寓”討要說(shuō)法，她才恍然大悟，原來(lái)所謂的分期付款，其實(shí)就是按月需要償還的小額貸，每月的房租實(shí)際上是在“還貸款”。

不僅如此，孫女士隨后又接到“愛(ài)公寓”的通知，說(shuō)公司與“平安好房”已經(jīng)解除了合作，轉(zhuǎn)貸到一個(gè)名為“元寶E家”的金融平臺(tái)。一邊貸款合同沒(méi)有終止，另一邊又被轉(zhuǎn)貸，這令她很是氣憤。在此之前，“愛(ài)公寓”保證一周之內(nèi)幫她解除貸款，但三四個(gè)月過(guò)去了，依然沒(méi)有解除。

當(dāng)著記者的面，孫女士打開(kāi)了“平安好房”APP，上面清楚地顯示，2018年，5、6、7三個(gè)月都為逾期，也就是說(shuō)，愛(ài)公寓實(shí)際上并沒(méi)有償還平安好房的貸款，孫女士現(xiàn)在不僅被房東驅(qū)趕，同時(shí)還欠著“平安好房”和“元寶E家”兩個(gè)金融平臺(tái)的貸款。

租客們說(shuō)，他們擔(dān)心的不僅僅是利益受損，逾期產(chǎn)生的不良記錄，還會(huì)被記錄在個(gè)人征信中，對(duì)未來(lái)生活產(chǎn)生巨大影響。在“愛(ài)公寓”消費(fèi)者維權(quán)群中，就有租客在個(gè)人征信中查詢到了金融平臺(tái)“元寶E家”合作機(jī)構(gòu)“晉商金融”提交的個(gè)人貸款不良記錄。“元寶E家”的客服告知租戶，“元寶E家”為金融支付平臺(tái)，沒(méi)有放貸資質(zhì)，資金都是由合作金融機(jī)構(gòu)發(fā)放。

記者在調(diào)查中了解到，此次爆倉(cāng)的“愛(ài)公寓”租客超過(guò)了4000人。公司通常都是以“押一付一”的方式，吸引租客簽訂一份為期最短一年，最長(zhǎng)多達(dá)3年的租賃合同；接著讓租客以個(gè)人信用做承諾，通過(guò)綁定身份證和銀行卡獲得金融公司一年的租金貸款；隨后金融公司會(huì)將租客的租金貸款一次性轉(zhuǎn)付給“愛(ài)公寓”，租客則按月給金融公司償還房租和服務(wù)費(fèi)。

“愛(ài)公寓”公司為何對(duì)于租客辦理“租房貸”如此熱衷呢？

中國(guó)飯店協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)與工程委員會(huì)副理事長(zhǎng)劉國(guó)祥從80年代就開(kāi)始參與公寓項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，在酒店公寓從業(yè)多年的他告訴記者，眼下“租金貸”已經(jīng)成為了一些長(zhǎng)租公寓擴(kuò)展規(guī)模的利器之一，以租客個(gè)人信用進(jìn)行貸款，大筆資金通過(guò)“租房貸”，像滾雪球一樣，進(jìn)了長(zhǎng)租公寓平臺(tái)的口袋，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模就有新錢入賬，而入賬的資金又可以繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。在利益的驅(qū)動(dòng)下，各大長(zhǎng)租公寓公司瘋狂抬價(jià)搶占房源。

正是在租金貸的支持下，僅半年時(shí)間，愛(ài)公寓的規(guī)模就從600間公寓發(fā)展到了4000間。如果按照此前“愛(ài)公寓”負(fù)責(zé)人的說(shuō)法，“愛(ài)公寓”在上海目前有1000多套房源，4000多名租客。按照平均一個(gè)單間租金2000元每月計(jì)算，每人每年貸款2萬(wàn)元，“愛(ài)公寓”一年將獲得8千多萬(wàn)元的資金。既然拿了這么多錢，資金鏈怎么說(shuō)斷就斷呢？

中國(guó)飯店協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)與工程委員會(huì)副理事長(zhǎng)劉國(guó)祥：這不是一個(gè)理性的行為，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓沒(méi)有一個(gè)正確的盈利方向，最終變成了一個(gè)大窟窿，而且這個(gè)窟窿有點(diǎn)像龐氏騙局。

長(zhǎng)租平臺(tái)利用租客空手套白狼：借“租房貸”建資金池 爆倉(cāng)風(fēng)險(xiǎn)巨大

眼下很多租賃房屋的租客，原本以為自己只是簽了一份租房合同，卻由此莫名其妙地背上了一筆貸款。這也就意味著，在欺騙租客與小額貸款公司簽下貸款合同之后，房屋租賃機(jī)構(gòu)相當(dāng)于獲得一筆不用擔(dān)負(fù)任何責(zé)任的資金，并開(kāi)啟“拿房—出租—融資—再拿房”的循環(huán)模式。一旦出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)不善、資金鏈斷裂或發(fā)生房屋租賃公司卷錢跑路的情況，房東和租客將直接承擔(dān)借款還款的責(zé)任。

針對(duì)市場(chǎng)上出現(xiàn)的這種問(wèn)題，國(guó)家相關(guān)部門高度警惕。北京、杭州、深圳等地近期也緊急出臺(tái)了嚴(yán)格管理規(guī)定，深圳市更是明確嚴(yán)禁網(wǎng)絡(luò)貸款公司和長(zhǎng)租公寓中介合作展開(kāi)租金貸的業(yè)務(wù)。但在更大的市場(chǎng)范圍里，更多的消費(fèi)者并不知曉其中的秘密，這種租房貸業(yè)務(wù)依舊在火熱登場(chǎng)。

2018年9月3日，記者以租客的身份，跟隨蛋殼公寓上海分公司的業(yè)務(wù)員，來(lái)到了位于徐匯區(qū)的一個(gè)住宅小區(qū)。

一套2居室的房子，被改成了3個(gè)單間，其中2間已經(jīng)出租，只剩下一個(gè)間隔出來(lái)的小房間，面積只有7平米。房租根據(jù)不同的付款方式，價(jià)格也不一樣，可以選擇月付、押一付三、押一付六或者年付。業(yè)務(wù)員說(shuō)，如果選擇“押一付三”的付款方式，需要一次性支付1萬(wàn)2千元左右，而如果選擇“押一付一”的付款方式，則只需繳納6000元，資金壓力會(huì)大大減輕。但事實(shí)上，業(yè)務(wù)員所說(shuō)的“押一付一”指的就是分期支付貸款的“租房貸”。

蛋殼上海分公司的業(yè)務(wù)員介紹說(shuō)，公司裝修一套房子，少則2、3萬(wàn)元，多則5、6萬(wàn)元的裝修費(fèi)，外加承擔(dān)利息、違約金、人員工資等各項(xiàng)開(kāi)支，其實(shí)并不賺錢，最多只能算微利。

業(yè)務(wù)員向記者透露，他們公司有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要很多的資金，因此出租公寓的房租都是用來(lái)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以盤活資金鏈。目前他們公司95%的客戶都選擇辦理了“租房貸”。

隨后記者對(duì)成都市的幾家長(zhǎng)租公寓進(jìn)行了走訪，印證了上海蛋殼公寓業(yè)務(wù)員的說(shuō)法。在成都市場(chǎng)，“租房貸”的確成為了市場(chǎng)主推的支付方式。在一家名為中潤(rùn)置家的長(zhǎng)租公寓公司，選擇支付房租的方式就只有年付和“租房貸”兩種。

中潤(rùn)置家的業(yè)務(wù)員介紹說(shuō)，跟他們公司合作的金融機(jī)構(gòu)是一個(gè)名為“會(huì)分期”的金融平臺(tái)。業(yè)務(wù)員解釋“會(huì)分期”是一個(gè)代付機(jī)構(gòu)，類似于小額貸款。

無(wú)獨(dú)有偶，一家名為“小家聯(lián)行”的長(zhǎng)租公寓公司，也在跟“會(huì)分期”進(jìn)行合作。并且也只有年付和“租房貸”兩種支付方式。兩家公司都對(duì)租客貸款逾期產(chǎn)生的違約責(zé)任做出了如終止合同，公司將承擔(dān)違約金的承諾。

“租房貸”真的像業(yè)務(wù)員所說(shuō)，連貸款違約后也不用承擔(dān)任何責(zé)任嗎？

在北京市安理律師事務(wù)所律師白昊看來(lái)，這些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)向租客信誓旦旦地承諾“沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任”，實(shí)際上只是一個(gè)麻痹消費(fèi)者的虛假宣傳。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，租客作為直接借款人，一旦長(zhǎng)租公寓跑路或者不愿還款，責(zé)任依然要落在租客頭上。

北京市安理律師事務(wù)所律師白昊：這個(gè)選擇權(quán)不在于中介機(jī)構(gòu)的承諾，而在于金融平臺(tái)的選擇權(quán)。將來(lái)如果中介機(jī)構(gòu)不能履行相應(yīng)的還款責(zé)任，金融機(jī)構(gòu)是有權(quán)向租客主張還款的。

白昊律師稱，這種“押一付一”的模式看上去跟普通的交租方式?jīng)]什么區(qū)別，實(shí)際上卻是完全不同的法律關(guān)系。一般的租房合同只是普通的租賃關(guān)系，而一旦涉及向第三方金融機(jī)構(gòu)借貸，則是金融借款，相當(dāng)于給租客又套上了一道枷鎖。

近幾年國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的舉措，尤其是長(zhǎng)租市場(chǎng)，因此催生了一大批長(zhǎng)租公寓平臺(tái)公司。

這些輕資產(chǎn)企業(yè)要從銀行獲得貸款并不容易，于是一些長(zhǎng)租平臺(tái)便開(kāi)始利用租客的個(gè)人信用，以空手套白狼的形式，從互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、銀行等金融機(jī)構(gòu)套取貸款，一次性獲得大量資金。之后長(zhǎng)租公寓平臺(tái)再以月付方式向房東付租，以年付方式向租客收租，就可以形成少則半年，多則11個(gè)月的租金占用期。再加上押金和服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，平臺(tái)實(shí)際上就形成了一個(gè)數(shù)量可觀的資金池。

北京市安理律師事務(wù)所律師白昊：根據(jù)房地產(chǎn)交易管理辦法，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人匯報(bào)情況，其次不得占用和挪用相關(guān)資金。假設(shè)我們無(wú)法對(duì)其監(jiān)管，而中介機(jī)構(gòu)又借此跑路或者用于其它地方，后續(xù)的危害將會(huì)直接由相關(guān)的承租人租客或者其他相關(guān)人員承擔(dān)。

來(lái)源：央視財(cái)經(jīng)《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》