距離廣東省房協(xié)內(nèi)部討論逐步取消商品房預(yù)售制的材料曝光不到20天，全國首個商品房現(xiàn)房銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。

這意味著，深圳這座內(nèi)地最先引進商品房預(yù)售制度的城市，在預(yù)售制度改革方面也率先邁出一步。不過，對于取消預(yù)售制度是否有必要，業(yè)內(nèi)爭議較大，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士建議在一些城市逐步落地預(yù)售制度改革試點，不應(yīng)該“一刀切”全面取消。

現(xiàn)售試點反成地王

時間回撥至2016年6月，為防止地王頻現(xiàn)，抑制房企拿地?zé)崆椋钲谝?guī)土委決定以公開招標(biāo)方式推出首宗現(xiàn)房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設(shè)的商業(yè)、住宅等建筑物，不能進行預(yù)售，必須在竣工并取得不動產(chǎn)權(quán)證書后才能以現(xiàn)售形式對外銷售。

本以為采取“現(xiàn)售制+暗標(biāo)”的出讓方式，既增加地塊的運營成本，提高開發(fā)商門檻，又能避免拍賣方式的多次競價，有利于控制地價。沒想到，這些設(shè)置并沒有阻擋房企們的拿地?zé)崆椤?/p>

當(dāng)天，有18家房企及聯(lián)合體參與投標(biāo)，其中包括電建+金茂聯(lián)合體、中海+中鐵聯(lián)合體、葛洲壩、招商地產(chǎn)、金地、碧桂園、萬科等全國性知名房企，并且多數(shù)為央企。最終，電建+金茂聯(lián)合體以82.9億元競得該地塊，折合樓面價5.68萬元/平方米，遠遠超過該區(qū)域新房成交均價（4.3萬元/平方米），刷新深圳地王紀錄。

當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，該項目至少要賣到8萬才能賺錢。

時隔2年，該項目終于正式亮相。中國金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方面升級，將該項目打造成為珠三角地區(qū)的標(biāo)桿金茂府項目。

不過，有業(yè)內(nèi)人士認為，在當(dāng)前深圳房地產(chǎn)市場降溫、改善需求陷入觀望的背景下，該昔日地王項目以高品質(zhì)、高價格入市后，市場接受程度還有待觀察。

取消預(yù)售制或分步推進

眾所周知，現(xiàn)房銷售對房企資金要求非常高。因此，9月21日，廣東省擬取消商品房預(yù)售制的傳聞一出，立刻引起了房地產(chǎn)市場的恐慌和地產(chǎn)股的下跌。隨后，廣東省房協(xié)回應(yīng)稱，傳聞內(nèi)容只是就擬定內(nèi)容進行內(nèi)部討論。

中國金茂有關(guān)負責(zé)人接受證券時報記者采訪時也坦承，與預(yù)售來比，資金方周期加長，資金成本自然增加較多。談及當(dāng)初拿這塊地的初衷時他稱：“當(dāng)初拿地就是為了響應(yīng)國家政策，履行央企擔(dān)當(dāng)，中國金茂作為央企要在房地產(chǎn)改革的創(chuàng)新道路上探索一條未來之路，為今后的政策轉(zhuǎn)型奠定基礎(chǔ)。同時，我們有能力、有信心把龍華金茂府做好，做出品質(zhì)，做成行業(yè)標(biāo)桿。”

對于取消預(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的影響，上述中國金茂有關(guān)負責(zé)人對證券時報記者表示：“我們更希望預(yù)售制度改革試點是一個逐步落地的、漸進的方式，如果一刀切，勢必帶來行業(yè)及相關(guān)行業(yè)的劇烈震蕩。”

據(jù)了解，龍華地塊是深圳推出的首個也是唯一一個現(xiàn)房銷售試點地塊，目前深圳仍實施商品房預(yù)售制。

不過，近期廣東省房協(xié)在內(nèi)部討論時指出，商品房預(yù)售制度存在導(dǎo)致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風(fēng)險，建議在當(dāng)前建立房地產(chǎn)市場長效機制的“窗口期”，對預(yù)售制進行改革，降低預(yù)售制帶來的高杠桿效應(yīng)，逐步取消商品房預(yù)售制度，全面實施現(xiàn)售。

廣東省房協(xié)同時強調(diào)，考慮到當(dāng)前的信貸政策持續(xù)收緊，開發(fā)企業(yè)資金壓力普遍加大，如直接取消預(yù)售，一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的周期必然大幅變長，一旦遇到市場變動沖擊，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂，導(dǎo)致工程爛尾。另一方面，可能會出現(xiàn)階段性供應(yīng)“休克”，相應(yīng)的矛盾會集中爆發(fā)，影響社會穩(wěn)定和市場健康發(fā)展。

因此，建議在一些城市逐步試點取消預(yù)售制度，對于新出讓土地，逐步實行現(xiàn)售，并擬定取消預(yù)售、全面實施現(xiàn)售的時間表，分階段推進。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時也認為，短期看，如果取消預(yù)售制度，會帶來供應(yīng)量短期銳減的擔(dān)憂，不利于平穩(wěn)市場，房地產(chǎn)要進入現(xiàn)房銷售必須要在房價平穩(wěn)周期內(nèi)，而且房地產(chǎn)市場已經(jīng)基本進入存量環(huán)節(jié)時代，房地產(chǎn)企業(yè)的負債率降低的情況下。

當(dāng)下如果取消預(yù)售制，起碼50%的房地產(chǎn)將倒閉。“預(yù)售制度不應(yīng)該一刀切取消，但應(yīng)該逐漸加大規(guī)范。”他說。

來源：證券時報網(wǎng) 作者：張達

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