每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

今天（5月28日）正式退休的香港恒基地產(chǎn)創(chuàng)始人李兆基收到了一份最好的禮物：30.2億元的北京朝陽孫河地塊。這是該公司在北京的第一宗住宅用地。

不限價

北京的土地市場很久沒有如此期待一場土拍了。

今天，北京朝陽、海淀、亦莊等4宗土地開拍，其中最受關(guān)注的非孫河鄉(xiāng)北甸西村、北甸東村、西甸村、孫河村2902-31地塊莫屬。

該地塊是近年來北京城區(qū)中首宗不限價地塊(不對建成住房做最高銷售限價)，又是在高端項目聚集的孫河地區(qū)，吸引了碧桂園、保利、龍湖、首創(chuàng)、首開等10家房企參與爭奪。

地處豪宅區(qū)，加之不限價，這宗始價為人民幣24.49億元的稀缺地塊，經(jīng)過24輪爭奪，最終被恒基地產(chǎn)以30.2億元收入囊中，溢價率23.3%，樓面價69572元/平方米，刷新孫河區(qū)域記錄。而當(dāng)日其余3宗地塊均以底價成交。

此前孫河很多高端項目受限于“70/90”政策和最高限價，別墅和高層“高低配”同時存在，一邊是改善型的高端需求，另一邊卻是剛需客戶。

不僅如此，由于最高限價，一些別墅項目還存在“減配”現(xiàn)象。一位跳槽的銷售人員這樣告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“一些看似高端的項目，其實用料我們心理都清楚，面對客戶的時候其實心里是不舒服的。”

雖然如此，該區(qū)域的別墅仍然暢銷。

中糧、天恒、旭輝聯(lián)合開發(fā)的項目瑞悅府在開盤不久，銷售人員便表示：“現(xiàn)在我們的疊拼別墅剩得不多了，位置較好的邊側(cè)可選擇余地已經(jīng)很少了。”遠(yuǎn)洋等五家企業(yè)共同開發(fā)的天瑞宸章銷售人員當(dāng)時告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她近幾個月已經(jīng)一天都沒有休息過了。

此次孫河2902-31地塊則不同。根據(jù)公告，該地塊土地面積共39479.049平方米，建筑控制規(guī)模43427平方米，容積率僅1.1，完全不用考慮“70/90”問題。其次，該地塊沒有最高限價，避免了“減配豪宅”之類的問題。

從一定程度上看，該地塊在前期就解決了限競房時代豪宅面臨的種種癥結(jié)。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，不限“70/90”的地塊增多，且覆蓋城區(qū)，住宅市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將回歸多元與細(xì)分，有助于高端改善置業(yè)需求升溫。

“不限價的商品住宅供地增多，此消彼漲之下，限競地的減量將強(qiáng)化限競房的‘福利’屬性，為市場去化帶來新的動力。”

適度放松

孫河地塊的不限價令各方浮想聯(lián)翩，因為北京的土拍市場實在沉寂得有些久了。

公開資料顯示，2018年北京市土地拍賣全年成交總金額1677.9億元，同比2795.6億元下降約40%。成交總建設(shè)用地面積447.94萬平方米，而2017年為639.02萬平方米，下降約30%。

2018年全年，北京市國土局共推出72宗經(jīng)營性用地，其中成交63宗地塊，流拍7宗，中止出讓2宗。

此前有媒體報道，由于限價政策，2018年北京出讓土地平均溢價率僅16%，而2017年成交土地溢價率則為28%。

諸葛找房研究人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“由于市場下行，房企回款速度放慢，現(xiàn)金流較為困難，北京土地流拍現(xiàn)象較為嚴(yán)重，土地成交溢價率較低，部分地塊以底價成交，因此2018年土地成交總金額下降較為嚴(yán)重。”

2019年1~3月（主要為1、2兩個月），北京共推出住宅用地24宗，成交22宗，合計158萬平方米，同比增加14%。一季度宅地成交金額同比增逾一成，合計逾584億元，同比微增3%；平均溢價率11%，較去年同期下降3個百分點；成交樓面均價20514元/平方米，同比下降11%。

整個3月，北京僅推出1宗住宅用地且無宅地成交。

4月，北京無住宅用地供應(yīng)，僅成交1宗宅地，出讓金總額10.2億元，同比降近七成。

5月9日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會主導(dǎo)2019年上半年擬供應(yīng)經(jīng)營性用地項目推介會，集中推介了57宗經(jīng)營性用地，其中44幅為住宅用地，土地面積共計321公頃，其中包括9宗共有產(chǎn)權(quán)房用地，土地面積約57公頃。

值得關(guān)注的是，在此次推介會推出的57宗經(jīng)營性用地中，部分地塊解除了“限房價”要求。而今拍出的孫河地塊正是今年首宗不限價地塊。

推介會的舉行能否促進(jìn)北京土地市場活躍還有待進(jìn)一步觀察，今天的孫河新地王或許是一個開始。

郭毅說：“北京樓市的降溫，為行政干預(yù)手段的退出創(chuàng)造了有利時機(jī)，在土地放開限價、商品房放開網(wǎng)簽之后，也許還會有更多管控措施在執(zhí)行層面逐步、適度放松。”

（封面圖片來源：攝圖網(wǎng) 鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）