每經(jīng)記者 黃婉銀    廣州報道    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“新冠疫情對服務(wù)公寓市場來說是一次大浪淘沙的過程，人口流動驟然減少，市場需求大幅下降，勢必要求品牌更注重提升精細化運營能力，這對高端服務(wù)式公寓的管理及運營提出了新啟示、新挑戰(zhàn)。”

由于具有較高的穩(wěn)定性和抗風險能力，兼具長短租的服務(wù)式公寓近幾年不僅引來國際酒店品牌的持續(xù)加碼，亦有不少房企在此方向發(fā)力，其中又以高端服務(wù)式公寓這一產(chǎn)品線備受重視。

5月24日，雅詩閣中國華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理黃瑞安在線上接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示，在疫情常態(tài)化時期，“去商業(yè)化”是高端服務(wù)式公寓市場的一個普遍趨勢，一站式生活設(shè)施和定制化服務(wù)體驗是客戶選擇高端服務(wù)式公寓的重要訴求之一。未來高端服務(wù)式公寓的整體素質(zhì)將得到再次打磨升級。

雅詩閣中國華南區(qū)大區(qū)總經(jīng)理 黃瑞安 受訪者供圖

維持長短租比例平衡

雅詩閣是凱德投資旗下全資子公司，1998年就進入了中國市場，距今已有24年時間。

2021年，雅詩閣在中國的總營業(yè)收入增長了21%，在一線城市的平均入住率超過80%（新開物業(yè)不計入），長住收入同比去年增長14.9%。在華南區(qū)，雅詩閣15家物業(yè)的月平均入住率約68%，而長住客占比近42%。但這并不意味著長住比例越高越好。

黃瑞安表示，長住客市場一直是雅詩閣的優(yōu)勢所在。但就項目來說，堅持貫徹長短租雙管齊下的運營模式，才能更好地服務(wù)不同客群。

具體而言，長住帶來穩(wěn)定的入住率，使得高端服務(wù)式公寓在特殊時期擁有酒店無法比擬的抗風險能力和韌勁；而短住能帶來更高收入，為物業(yè)獲取持續(xù)增長的收益提供了強大動力。

“我們運營團隊每周都會關(guān)注項目的長短租比例，當然長租多的話抗風險能力會比較好，這也是疫情期間一些酒店想改做服務(wù)式公寓的原因。但長租多的時候，項目每月已售客房的平均房價（也叫ADR，Average Daily Rate）就會比較低。因此基于效益管理等原因，我們就會去平衡一下長短租的比例，當然比例也不是一成不變的，會跟隨市場變化而變化。”

比如在廣州一年一度的廣交會期間，如果還是按平時的長短租比例肯定就失去一些高ADR客人，因此雅詩閣華南區(qū)每年這個時候會多留出一些房源比例給短住客人。

一般來說在華南區(qū)，雅詩閣每家物業(yè)長短租的比例因地制宜，但就長遠而言，每家物業(yè)長短租比例的變化不會太大。如廣州金融中心雅詩閣服務(wù)式公寓，客群以世界500強企業(yè)高管、各國使領(lǐng)館工作人員為主，長租占比達8成以上。而去年開業(yè)的廣州環(huán)貿(mào)中心雅詩閣服務(wù)式公寓，以單房公寓房型為主，因區(qū)位和產(chǎn)品定位的關(guān)系，短租商旅客人占比即使在疫情期間依然能夠達到6至7成。

低價策略不是唯一出路

在疫情的反復下，全球的商務(wù)交往、休閑旅游等頻次均有明顯下滑，因此一些酒店或服務(wù)式公寓往往會以降價方式吸引更多客戶。

但在黃瑞安看來，低價策略不是唯一出路。“我們選擇利用這段時間去提升服務(wù)力，尤其是針對疫情方面的服務(wù)。這也是因為高端服務(wù)式公寓面向的是高凈值客戶群體，較之價格，他們對于品質(zhì)服務(wù)的要求會更高。”

他認為，高品質(zhì)的軟硬件設(shè)施及優(yōu)雅精致的住宿環(huán)境是客戶決策的必要條件，而個性化體驗及增值服務(wù)則是催化劑，在前者同質(zhì)化嚴重的市場大環(huán)境下，增值服務(wù)或?qū)⒊蔀槠放聘偁幍慕裹c。

因為是國際品牌，雅詩閣以往多年的客群構(gòu)成中有不少都是外籍客人，近幾年中國籍客人逐漸成雅詩閣客群主力。黃瑞安表示，疫情期間外籍客戶減少了，但公司也沒有浪費這兩年時間，都在盡力開拓國內(nèi)市場，仍大有可為。

“目前華南區(qū)已運營的雅詩閣服務(wù)式公寓平均入住率在76%左右，這也印證了經(jīng)濟的快速發(fā)展吸引了大量外來人口和高頻次的商務(wù)往來，高凈值客群的租賃需求較為旺盛。在未來，隨著粵港澳大灣區(qū)輻射效應加大、福建旅游及會展經(jīng)濟的拉動、海南的自由貿(mào)易港發(fā)展，我相信，華南旅宿行業(yè)也會迎來前所未有的機遇。”

堅持輕重結(jié)合

進入雅詩閣中國工作已有12年的黃瑞安感受到，12年前國內(nèi)的高端服務(wù)式公寓市場競爭就十分激烈，只是當時更多是跟國際品牌競爭。而現(xiàn)在，有很多本地品牌和國際酒店品牌也在入局。如此市場環(huán)境下依然保持著強勁的競爭力，雅詩閣也自有一套“秘訣”。

“雅詩閣的競爭力在于綜合實力，具體體現(xiàn)在規(guī)模集群效應、品牌多元、產(chǎn)品設(shè)計能力、運營能力、分銷儲備、IT研發(fā)實力等諸多方面。”黃瑞安補充道，“這既讓我們可以服務(wù)不同住宿需求的客群，同時也贏得了更多的合作業(yè)主和投資方的青睞。”

2021年度，雅詩閣在華管理及儲備的公寓單元及酒店客房數(shù)約40,000套，新簽項目涉及中國15座城市，其中分布在華南的城市就有博鰲、廣州、?？?、三亞、深圳和珠海。華南區(qū)新開4家物業(yè)，創(chuàng)下了雅詩閣進入華南區(qū)以來同年新開物業(yè)數(shù)量的新高。其中，佛山地區(qū)首家雅詩閣品牌物業(yè)已投入運營，三亞首家雅詩閣項目也正在籌備中，計劃今年底迎來開業(yè)。

為了覆蓋更多的客戶群體、擴大市場份額，雅詩閣也不局限于發(fā)展高端服務(wù)式公寓，近年來亦開始加碼共享公寓、白領(lǐng)長租公寓、樂齡服務(wù)公寓等在內(nèi)的多條產(chǎn)品線。

在城市能級的拓展上，雅詩閣將持續(xù)深耕一二線城市，并不斷關(guān)注其他城市的市場情況。黃瑞安表示，隨著中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展與人均收入的增長，二線以下城市居民的消費熱情和消費能力將穩(wěn)步提升，對居住品質(zhì)的要求也會更高。2022年，除了繼續(xù)深耕廣深等一線城市之外，他們也將充分抓住機遇下沉市場，積極開拓更多城市版圖，同時發(fā)力青年長租公寓方向。

過去雅詩閣在擴張上多以輸出資產(chǎn)為主，近幾年開始了由重轉(zhuǎn)輕的擴張戰(zhàn)略。“雅詩閣堅持輕重結(jié)合的打法，在拓展品牌輸出管理模式的同時關(guān)注房產(chǎn)投資。”黃瑞安解釋道。

2022年，雅詩閣的全球政策依然側(cè)重于委托管理及特許經(jīng)營的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略模式，以期實現(xiàn)全球范圍內(nèi)的快速增長；同時借助凱德投資所管理的多項基金，積極尋找地產(chǎn)投資可能。

“后疫情時代，機遇要大于挑戰(zhàn)。因為疫情影響，我們遇到了一些原本做酒店的合作伙伴現(xiàn)在更傾向去做服務(wù)式公寓，這就有利于我們的合作拓展。挑戰(zhàn)還是在于一些受疫情影響比較大的城市項目，我們得想辦法拓展新的客源，讓業(yè)績恢復到疫情之前。”黃瑞安表示，希望未來能夠繼續(xù)與大型房企集團保持合作，實現(xiàn)入駐福州、泉州、桂林、南寧等華南重地，不斷拓寬市場版圖。

封面圖片來源：受訪者供圖