在年初的業(yè)績會上，招商蛇口管理層對于2022年房地產市場預判也頗為謹慎。行至半年期，可從這份成績單中，窺見責任央企在房地產下行期所追尋的穩(wěn)健與品質。

8月29日晚點，招商蛇口（SZ001979）披露2022年上半年業(yè)績報告。報告顯示，今年上半年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入575.62億元，同比增長28.90%；歸屬于上市公司股東的凈利潤18.87億元，每股收益為0.16元。

在銷售方面，今年上半年，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1188.27億元，同比減少32.86%，降幅低于百強房企均值。上半年招商蛇口全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提升一位。報告期內，公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長。

招商蛇口是目前行業(yè)內始終維持在綠檔，且綜合資金成本持續(xù)降低的房企之一。剔除預收賬款后，招商蛇口的資產負債率為62.38%，凈負債率48.96%，現(xiàn)金短債比1.48，“三道紅線”保持綠檔，同時融資成為維持在行業(yè)低位，上半年綜合資金成本4.1%，較去年全年再降0.38%。

在土地儲備方面，今年上半年，招商蛇口累計獲取27宗土地，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米，主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。

2022年是招商蛇口的“品質年”。招商蛇口表示，“品”是持續(xù)做優(yōu)產品質量，提升服務質量，夯實公司品牌；“質”是在新形勢下推進“三個轉變”落地，全面提升發(fā)展質量。“三個轉變”一是堅定從開發(fā)為主向開發(fā)與經營并重轉變，把握好規(guī)模與成長的關系，堅持價值導向；二是堅定從重資產為主向輕重結合轉變，加大輕資產業(yè)務的發(fā)展力度；三是堅定從同質化競爭向差異化發(fā)展轉變，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。

豐厚土儲抓銷售 開發(fā)業(yè)務以穩(wěn)促進

在行業(yè)持續(xù)調整的2022年上半年，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，奠定業(yè)績持續(xù)穩(wěn)健基礎。

招商蛇口在開發(fā)業(yè)務上以穩(wěn)促進、奮力攻堅。財報指出，招商蛇口2022年上半年持續(xù)深化質效提升工作運作機制，以“一城一模板”2.0為抓手，在弱市環(huán)境下盤庫存、抓去化，運用數(shù)字化營銷手段，加強銷售及回款管理。公司建立了項目分級管理機制，分城市、分板塊實施差異化銷售政策，大幅提高管理顆粒度和精細度，線上營銷繼續(xù)發(fā)力，線上獲客量大幅提升。

數(shù)據(jù)顯示，2022年1~6月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積487.51萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1188.27億元。整體位列上半年全國房企全口徑簽約金額排名第6，較去年同期提再升一位。其中，上海、合肥、蘇州、西安、重慶、武漢、昆明、南通、徐州、煙臺、紹興、中山、無錫、太倉共14個城市進入當?shù)亓髁夸N售金額排名前十位，城市深耕成效進一步凸顯。

報告期內，招商蛇口進一步加強投資管控，堅定“區(qū)域聚焦、城市深耕”的發(fā)展策略，資源獲取聚焦“強心30城”，深耕其中“6+10城”，以穩(wěn)健發(fā)展為主線，夯實投資質量。1~6月，公司累計獲取土地27宗，新增計容建面419.87萬平方米，權益面積264.51萬平方米。主要聚焦于上海、北京等一線城市以及杭州、蘇州等長三角重點城市。實際上，截至8月末，招商蛇口持續(xù)在上海、深圳等一線城市獲取多個核心地塊。

同時招商蛇口積極助力出險房企紓困，履行央企責任擔當，與長城資管、佳兆業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就多個項目推進合作方案；積極布局舊改，采取收購、合作及創(chuàng)新金融等模式，推進舊改差異化發(fā)展。

管理層認為，雖然當下房地產市場發(fā)展邏輯已經發(fā)生了根本性變化，過往房地產行業(yè)高速發(fā)展的基礎，即人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地產金融化紅利等“四個紅利”已消失或逐步減弱。但市場的基本需求和合理的利潤空間依然存在，諸如招商蛇口這樣經營穩(wěn)健、財務安全的企業(yè)，將在這一輪行業(yè)調整中獲得可持續(xù)發(fā)展的機會。

聚焦優(yōu)勢賽道 輕重結合推進“雙百戰(zhàn)略”

在2020年的業(yè)績會上，招商蛇口也給持有型物業(yè)提出了“雙百”的要求：2025年末擁有100個購物中心、營收實現(xiàn)100億元。招商蛇口業(yè)務也從以開發(fā)為主，開始轉向開發(fā)與經營并重的雙輪驅動。

近兩年，在持有業(yè)務上，招商蛇口聚焦經營性優(yōu)勢賽道，加碼“雙百戰(zhàn)略”逐步落地。2022年上半年，招商蛇口基本完成持有業(yè)務“專業(yè)化、垂直化”的組織架構變革，以“一業(yè)態(tài)一模板”為抓手提升集中商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力，在持有業(yè)務投資發(fā)展與運營管理邏輯上形成管理閉環(huán)。

具體來看，集中商業(yè)是著重打造的業(yè)務主賽道。招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業(yè)項目共29個，布局在上海、深圳、南京、蘇州、成都和重慶等16個城市。據(jù)悉，得益于優(yōu)越的區(qū)域位置、精準的項目定位及強勢的業(yè)態(tài)組合，常熟首例濱湖文商旅體綜合體常熟琴湖溪里招商率達100%，開業(yè)率達91%，開業(yè)首日客流破15萬人次，經營效益與品牌影響力持續(xù)提升。

寫字樓方面，上半年，招商局商業(yè)房托收購由公司持有的北京招商局航華科貿中心項目，首次布局大灣區(qū)外的核心寫字樓資產。于招商蛇口而言，進一步健全了持有業(yè)務“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式，有利于助力公司持有業(yè)務的發(fā)展。

公寓方面，在多項政策利好下，招商蛇口持續(xù)打造“壹棧”人才公寓、“壹間”精品公寓、“壹棠/CM+”服務式公寓等三大品牌產品體系，通過建立營銷聯(lián)動機制，統(tǒng)一全國渠道及客戶資源，加強產品迭代更新及客服質量精細化管理等一系列措施，不斷提升核心運營管理能力及品牌價值。

至于酒店方面，招商蛇口首家海外自主品牌酒店——吉布提伊敦睿選國際酒店已成功揭牌，預計年內正式對外營業(yè)。目前，公司運營管理中的酒店共14家，包括國內12家，國外2家；酒店業(yè)務全周期操盤管理能力不斷優(yōu)化，打開自有酒店品牌市場知名度可期。

業(yè)績快速增長 招商積余穩(wěn)居行業(yè)十強

其旗下的物業(yè)平臺招商蛇口，不僅為央企物管平臺，穩(wěn)居行業(yè)十強，同時隨著“沃土云林”戰(zhàn)略實施，運營管理能力不斷提升，資管穩(wěn)健擴張。

報告期內，招商積余實現(xiàn)營業(yè)收入56.46億元，較上年同期增長18.16%，在管項目1803個，管理面積達3.01億平方米。新拓展項目結構進一步向“高質量”優(yōu)化，新簽年度合同額15.95億元，同比增長17%。目前，招商積余已形成“1+1+ N”通用性業(yè)態(tài)服務標準體系架構，高品質產品和服務提升品牌影響力。

增值服務方面，上半年，增值業(yè)務預計實現(xiàn)營業(yè)收入8.3億元，其中案場協(xié)銷及房產經紀、設施管理服務、建筑科技服務等業(yè)務合計營業(yè)收入貢獻占專業(yè)增值服務收入超過八成，變現(xiàn)能力成效顯著。

基于中期業(yè)績，多家券商機構給予招商積余“推薦”“持有”的評級，認為其內生外拓雙管齊下，沃土云林卓有成效，業(yè)績快速增長，市場拓展成果顯著。

面對日益變化的市場形勢，招商蛇口表示，將堅定轉型方向，把風險防控放在首位，做好風險應對預案;同時，堅守“三道紅線”綠檔，保留安全邊際。2022年下半年，公司將以“全面開源節(jié)流，確?，F(xiàn)金流安全”為主基調，夯實開發(fā)業(yè)務基本盤，兼顧中長期能力建設，增強踐行“三個轉變”的基本功，培育未來業(yè)績增長的第二曲線。文/張帆