每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 王月龍 陳夢(mèng)妤 蓋源源    

“超高分入圍”“日光盤”“一把清”，年底搶收季，上海市場(chǎng)今年第七批超過(guò)16000套房的集中供應(yīng)，讓各大新盤在正面比拼中感受到了緊張的氣氛。從今年年中動(dòng)輒80分入圍資格，到三季度以來(lái)逐漸“低分或不觸發(fā)積分”“未觸發(fā)積分”，甚至一些曾經(jīng)借市場(chǎng)東風(fēng)“閉眼”清盤的網(wǎng)紅項(xiàng)目也開(kāi)始犯愁了。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從多個(gè)認(rèn)購(gòu)監(jiān)測(cè)平臺(tái)了解到，上周結(jié)束認(rèn)購(gòu)的多個(gè)樓盤中，個(gè)別項(xiàng)目如象嶼招商公園1872、市北華庭、森蘭壹公館等保持了較高的認(rèn)購(gòu)率并觸發(fā)積分外，多個(gè)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)率不足100%，有不少低于50%甚至不足10%。

10萬(wàn)、20萬(wàn)，認(rèn)個(gè)“小籌”

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，金茂橫沔玖境由于地處浦東外環(huán)外遠(yuǎn)郊，暫無(wú)配套、近距離墓景，不少自媒體將橫沔古鎮(zhèn)對(duì)標(biāo)青浦蟠龍古鎮(zhèn)，開(kāi)盤價(jià)格也高達(dá)6.6萬(wàn)元/平方米，但當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)熱度令人難以想象，一期首推159套房源，截至9月9日已經(jīng)認(rèn)購(gòu)了450組客戶，認(rèn)購(gòu)率超過(guò)280%。

詳見(jiàn)《規(guī)劃剛起步，配套沒(méi)到位，上海這個(gè)遠(yuǎn)郊項(xiàng)目為啥還是這么受歡迎？》

于是不少購(gòu)房者心心念念等待下一批開(kāi)盤，但二期推盤的時(shí)候，風(fēng)向變了——橫沔玖境認(rèn)籌不足，不觸發(fā)積分。

橫沔玖境售樓處 每日經(jīng)濟(jì)新聞資料圖

“現(xiàn)在開(kāi)始認(rèn)‘小籌’，不需要搖號(hào)?！?/span>

“開(kāi)盤當(dāng)天我們會(huì)拉一個(gè)群，銷控表同步發(fā)到群里面，大家都能看到哪幾棟還沒(méi)賣，接下去就是看手速?！睓M沔久境置業(yè)顧問(wèn)陳廣蘭（化名）通過(guò)微信告訴記者，此次加推240套房源，206組客戶認(rèn)購(gòu)，余下30多套房源，這其中還不包括正式選房時(shí)棄號(hào)的。

“基本上我們會(huì)到時(shí)候會(huì)編輯好一段文字發(fā)給客戶，客戶加上想要的房號(hào)，發(fā)到群里，第一個(gè)把房號(hào)發(fā)出來(lái)的，銷控就在后臺(tái)會(huì)把房源消掉，先到先得?！标悘V蘭解釋說(shuō)。

置業(yè)顧問(wèn)關(guān)于“小籌”的解釋

即使是“小籌”，項(xiàng)目與項(xiàng)目之間也卷了起來(lái)。

記者了解到，金茂橫沔玖境的“小籌”是20萬(wàn)元，浦東另一個(gè)認(rèn)購(gòu)率更低的“前網(wǎng)紅”——浦發(fā)虹灣，“小籌”只要10萬(wàn)元。

從“愛(ài)買不買”到認(rèn)籌率不足50%，浦發(fā)虹灣項(xiàng)目曾在首次開(kāi)盤時(shí)引發(fā)過(guò)業(yè)主投訴。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，多位業(yè)主支付首付后不久發(fā)現(xiàn)，曾在售樓處公示的“入戶門鋼木裝甲防火門”“琨山智能門鎖”等細(xì)節(jié)，在草簽合同上都變了樣；多處條款列明“0倍賠償”，則令大家非常擔(dān)憂。但當(dāng)時(shí)浦發(fā)虹灣首批推出339套房源，吸引了631組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)到186%并觸發(fā)積分，對(duì)于急于上車的剛需而言，最終還是落筆簽下了購(gòu)房協(xié)議。

詳見(jiàn)《精裝降標(biāo)？上海單價(jià)7萬(wàn)+新盤剛交首付就遇糾紛，業(yè)主開(kāi)發(fā)商各執(zhí)一詞》

浦發(fā)虹灣項(xiàng)目所在的王港社區(qū)，教育配套一般，距離地鐵較遠(yuǎn)，首批備案均價(jià)達(dá)到72300元/平方米，即便是最小的90平方米戶型也需要650萬(wàn)元。

市場(chǎng)火熱的時(shí)候，一切都那么順理成章，但當(dāng)風(fēng)向發(fā)生變化之時(shí)，“房搶人”就需要比拼產(chǎn)品力與價(jià)格之間的平衡了。

“10萬(wàn)元就能認(rèn)‘小籌’，還有200多套房源，可以來(lái)售樓處看看?！逼职l(fā)虹灣置業(yè)顧問(wèn)11月28日對(duì)記者表示。

供應(yīng)井噴

據(jù)記者觀察，遠(yuǎn)離市區(qū)、交通出行有缺陷是近期認(rèn)籌率偏低樓盤的共性，位于浦東川沙鎮(zhèn)的東岸觀邸、松江泗涇鎮(zhèn)的中鐵星樾云澗，包括上述唐鎮(zhèn)浦發(fā)虹灣，都有類似情況，特別是中鐵星樾云澗，距離最近的地鐵9號(hào)線松江大學(xué)城站3公里以上，通過(guò)短駁公交的方式車程約需30分鐘；而東岸觀邸盡管距離地鐵站1000米左右，但周邊配套尚未完善，項(xiàng)目宣傳的“川沙國(guó)際社區(qū)”仍處在規(guī)劃階段，對(duì)于項(xiàng)目去化很難助力。

與此同時(shí)，同樣地處郊區(qū)，部分高性價(jià)樓盤卻獲得了不俗的成績(jī)。

中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，上周新盤成交TOP10中，寶山四季都會(huì)五期成交74套，成交均價(jià)59651元/平方米；青浦大名城映辰成交51套，成交均價(jià)34434元/平方米；閔行東苑古北悅公館成交28套，成交均價(jià) 86843元/平方米；松江金地新樂(lè)里成交26套，成交均價(jià)36367元/平方米。

上海商品住宅成交TOP10（2022.11.21-11.27）圖源：上海中原地產(chǎn)

供應(yīng)方面，上周市場(chǎng)出現(xiàn)井噴，一共入市62.60萬(wàn)平方米（13個(gè)樓盤），環(huán)比增加117.48%。投放項(xiàng)目類型眾多，剛需、首次改善、高價(jià)房產(chǎn)品均有涉及。臨港是供應(yīng)項(xiàng)目最多的板塊，有3個(gè)。區(qū)域內(nèi)短期供應(yīng)猛增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為明顯。浦東北蔡也有2個(gè)項(xiàng)目入市，緩解區(qū)域內(nèi)供需矛盾。整體來(lái)看，隨著第七批房源抓緊入市，供應(yīng)迎來(lái)高峰。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，近期落實(shí)房地產(chǎn)利好政策的實(shí)際行動(dòng)越來(lái)越多，比如一些大銀行給部分頭部房企金融授信，上周末的降準(zhǔn)雖然降準(zhǔn)不直接針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但隨著流動(dòng)性增加，對(duì)樓市帶來(lái)間接利好，市場(chǎng)信心會(huì)進(jìn)一步回歸。短期來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)到位，最后一周的翹尾一定會(huì)出現(xiàn)。

記者|包晶晶

編輯|王月龍 陳夢(mèng)妤?蓋源源

校對(duì)|程鵬

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