每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

3月31日，富力地產(chǎn)發(fā)布2022年年度業(yè)績報(bào)告，這份年報(bào)經(jīng)過審核但無任何意見或結(jié)論。去年8月，香港立信德豪會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司就富力地產(chǎn)2021年年報(bào)出具了保留意見。

2022年，富力地產(chǎn)營業(yè)收入351.93億元人民幣（下同），同比下降53.83%；毛利扭虧為盈達(dá)38.27億元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比減少17.56個(gè)百分點(diǎn)；凈虧損157.8億元，同比收窄3.5%。

富力地產(chǎn)在年報(bào)中表示，就盈利能力而言，因房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營環(huán)境嚴(yán)峻，新冠肺炎疫情致使經(jīng)濟(jì)放緩，財(cái)務(wù)狀況影響市場對中國房地產(chǎn)之情緒，導(dǎo)致確認(rèn)銷售下降，公司于2022年錄得凈虧損，管理層將致力于未來改善營業(yè)額及財(cái)務(wù)盈利。

將推出新產(chǎn)品并增加可售資源

報(bào)告期內(nèi)，富力地產(chǎn)合約銷售總額為384.3億元，包括按平均售價(jià)每平方米13,480元計(jì)算建筑面積285萬平方米。

富力地產(chǎn)384.3億元銷售額來自210個(gè)項(xiàng)目，就城市而言，一線及二線城市貢獻(xiàn)總協(xié)議銷售74%，三線及以下城市貢獻(xiàn)22%，海外貢獻(xiàn)4%。就業(yè)態(tài)而言，總協(xié)議銷售的61%來自住宅、5%來自別墅、34%來自商業(yè)及其他，包括寫字樓、公寓、商鋪等。

截至2022年底，富力地產(chǎn)在建總建筑面積約19,864,000平方米，總可售面積約14,136,000平方米；土地儲(chǔ)備為總建筑面積約60,977,000平方米，其中總可售面積約47,082,000平方米。年內(nèi)富力地產(chǎn)還于廣州新增總可售面積約133,000平方米的土地，該地塊為其多年跟進(jìn)的城市更新項(xiàng)目之一。

富力地產(chǎn)管理層在年報(bào)中表示，將繼續(xù)與銀行及貸方接洽，以鼓勵(lì)被擱置的資本進(jìn)一步流動(dòng)。

“本集團(tuán)2023年開局穩(wěn)定，于中國新年假期過后預(yù)售量環(huán)比有所改善，成交量顯著回升。隨著市場持續(xù)復(fù)蘇，本集團(tuán)將推出新產(chǎn)品并增加可售資源。隨著施工量逐步增加，可售資源將主要包括具有實(shí)時(shí)現(xiàn)金流貢獻(xiàn)的已完工存貨，以及未來將提供流動(dòng)性的新可售資源。管理層預(yù)期繼續(xù)推動(dòng)終端用戶的住宅需求，購房者將更為活躍。”

出售酒店資產(chǎn)一直是流動(dòng)資金來源

雖然在持續(xù)虧損，不過，富力地產(chǎn)的負(fù)債情況有所改善。其總債務(wù)由2019年1971億元高位減少至1267億元，這也是富力地產(chǎn)過去10個(gè)財(cái)政期間的最低債務(wù)水平。僅有1/3債務(wù)于一年內(nèi)到期，2021年底為超過48%。

去年11月，富力地產(chǎn)8筆135億元境內(nèi)公司債券整體展期成功，展期后8筆公司債券的加權(quán)平均到期期限從約4個(gè)月成功延長至3年以上。在更早的2022年7月11日，富力地產(chǎn)已完成10只美元票據(jù)整體展期，金額合計(jì)49.43億美元（約合人民幣332.37億元）。

截至2022年末，富力地產(chǎn)包括作特殊用途而受限的資金在內(nèi)的總現(xiàn)金為123.0億元，較2021年同期減少88億元。同時(shí)，其資產(chǎn)負(fù)債比率為170.8%，同比增加40個(gè)百分點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債比率以借款凈額（借款總額減去現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及受限制現(xiàn)金總額）與總權(quán)益的比率計(jì)量。

“債務(wù)重組及延長到期日不足以確保穩(wěn)定的長期現(xiàn)金流，減少債務(wù)總額亦同樣重要，因利率上升及借貸成本會(huì)使維持償付能力變得困難。”富力地產(chǎn)也指出，在當(dāng)前市場環(huán)境下，債務(wù)水平過高并不可持續(xù)，故采取嚴(yán)厲措施迅速降低債務(wù)余額，包括加速資產(chǎn)出售及利用現(xiàn)有現(xiàn)金資源，而非進(jìn)一步收購更多土地儲(chǔ)備或投資長期資產(chǎn)。管理層將繼續(xù)探索可用方案，以進(jìn)一步降低債務(wù)金額至可接受水平。

過去一年，富力地產(chǎn)也在加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐，完成多項(xiàng)酒店資產(chǎn)及海外發(fā)展項(xiàng)目的出售。其表示，酒店資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良且價(jià)值具吸引力，其余92個(gè)項(xiàng)目持續(xù)受到關(guān)注，預(yù)料市場估值超過470億元。

“酒店資產(chǎn)引起長期物業(yè)投資者的濃厚興趣，出售該等資產(chǎn)是本集團(tuán)的流動(dòng)資金來源。”

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