每經(jīng)記者 李彪    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 石雨昕    每經(jīng)編輯 陳星    

中共中央政治局7月24日召開(kāi)會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議在談及房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，首次明確提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

如何理解我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生的重大變化？未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將怎樣恢復(fù)發(fā)展？

7月26日，在CFS2023第十二屆財(cái)經(jīng)峰會(huì)暨2023可持續(xù)商業(yè)大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長(zhǎng)連平接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD）記者專(zhuān)訪(fǎng)。

連平表示，我國(guó)房?jī)r(jià)從去年開(kāi)始下跌，很有可能會(huì)在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復(fù)，明年會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)恢復(fù)的過(guò)程。

CFS2023第十二屆財(cái)經(jīng)峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 石雨昕 攝

房地產(chǎn)總體上告別了大范圍過(guò)熱的走勢(shì)

NBD：您認(rèn)為應(yīng)該如何理解“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”？

連平：不同城市的供求關(guān)系不一樣，總體來(lái)看，較多的城市是供大于求，絕大部分城市可能需要漸次放開(kāi)需求端的嚴(yán)格限制，比如限購(gòu)、限貸以及高首付等。

但在一些重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系有些不同，供不應(yīng)求可能依然是市場(chǎng)的基本格局，可以在放開(kāi)需求端限制的同時(shí)，加大力度增加供給，實(shí)現(xiàn)供求關(guān)系盡可能平衡。不能因?yàn)楣┣箨P(guān)系相對(duì)緊張，就持續(xù)對(duì)需求方面增加壓力，而應(yīng)該把措施的著力點(diǎn)放在增加供給上，這是這一類(lèi)城市的特點(diǎn)。因此我認(rèn)為在政策上確實(shí)應(yīng)該因城施策用好各類(lèi)工具。

雖然這次中央政治局會(huì)議沒(méi)有提“房住不炒”，但不等于說(shuō)就可以炒房了。我認(rèn)為還是應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的理念和政策基調(diào)。這次會(huì)議的重點(diǎn)是突出強(qiáng)調(diào)新形勢(shì)，以及供求關(guān)系新的和總體性的變化。

NBD：現(xiàn)在有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)可能已經(jīng)永久告別了大范圍過(guò)熱的走勢(shì)，您認(rèn)同這個(gè)觀(guān)點(diǎn)嗎？

連平：我認(rèn)為可以這樣說(shuō)，房地產(chǎn)的確總體上告別了大范圍過(guò)熱的走勢(shì)，但也不能否認(rèn)局部地區(qū)供求關(guān)系依然偏緊的事實(shí)。供求之間的矛盾主要出現(xiàn)在一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市，這種矛盾的主要方面是供給不足。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，這些城市人口流入多，改善型需求也比較大，一旦供給不足就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)存在上漲壓力，所以這些城市的關(guān)鍵是要加大力度增加供給。

一方面土地定價(jià)要合理，為房?jī)r(jià)平穩(wěn)提供基礎(chǔ)性條件；另一方面，對(duì)經(jīng)營(yíng)不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商可以提供更多的支持和便利，比如在融資方面給予利率優(yōu)惠等，以及加大力度投放開(kāi)發(fā)貸等，目前銀行體系開(kāi)發(fā)貸占比僅5.9%，屬于歷史較低水平，其增速僅為5.9%，大幅低于信貸增長(zhǎng)兩位數(shù)的平均水平。

圖片來(lái)源：受訪(fǎng)者供圖

房?jī)r(jià)可能在第三季度見(jiàn)底

NBD：您認(rèn)為我國(guó)房地產(chǎn)恢復(fù)期大概需要多長(zhǎng)時(shí)間？

連平：一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)短周期大概三年半左右，現(xiàn)在這個(gè)周期有可能會(huì)拉長(zhǎng)。

在以往的短周期中，政策從寬松到收緊再到寬松，房?jī)r(jià)由上漲到下跌，一般是上漲一年多，下跌兩年多，共同構(gòu)成了三年半左右的過(guò)程。

這一輪周期中，我覺(jué)得下跌的時(shí)間可能會(huì)更長(zhǎng)一些。我國(guó)房?jī)r(jià)從去年開(kāi)始下跌，很有可能會(huì)在今年第三季度踩到底部，然后逐步趨向于恢復(fù)，明年會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)整體性恢復(fù)的過(guò)程。

同時(shí)，我們也要注意，房地產(chǎn)恢復(fù)過(guò)程中，銷(xiāo)售、投資、買(mǎi)地、建筑安裝工程等環(huán)節(jié)不是完全同步的。通常恢復(fù)的過(guò)程是銷(xiāo)售先恢復(fù)。比如現(xiàn)在政策調(diào)整以后，各地會(huì)在購(gòu)房限制性政策上有一些松動(dòng)，那么銷(xiāo)售就可能會(huì)逐步恢復(fù)，然后土地出讓規(guī)模會(huì)增大，接著建筑工程速度加快，最后整個(gè)投資增速也會(huì)回升。

NBD：現(xiàn)在地方政府在財(cái)政上面臨不小的壓力，您認(rèn)為應(yīng)該如何緩解地方債？

連平：首先，我們可以看到中央財(cái)政轉(zhuǎn)移支付力度在不斷加大，但是財(cái)政轉(zhuǎn)移支付要落地到地方是需要一個(gè)過(guò)程的。

這次中央政治局會(huì)議明確提出，要有效防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，制定實(shí)施一攬子化債方案。這是一個(gè)重大突破。因?yàn)樵诖酥?，在化解隱性債務(wù)存量問(wèn)題上，總體思路是堅(jiān)持中央不救助原則，要求“誰(shuí)家的孩子誰(shuí)抱”。但是最近一段時(shí)間以來(lái)，各方都呼吁在這方面應(yīng)該有所變化。因?yàn)榈胤截?cái)政承擔(dān)了越來(lái)越多的國(guó)家建設(shè)任務(wù)，也有經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展長(zhǎng)期規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等重大任務(wù)?？陀^(guān)上看，地方財(cái)政的杠桿水平已經(jīng)較高，如果進(jìn)一步加杠桿會(huì)帶來(lái)更大的風(fēng)險(xiǎn)。地方政府已無(wú)力自行處理好這一問(wèn)題，因此需要中央政府出手。

那么如何使得地方債務(wù)狀況得到緩解？我認(rèn)為這需要中央出臺(tái)一套方案，這個(gè)方案并不是債務(wù)都由中央財(cái)政負(fù)擔(dān)，而是中央財(cái)政要主導(dǎo)整體的處置工作，提出中長(zhǎng)期的化債規(guī)劃，在國(guó)家財(cái)政總體格局下來(lái)處理地方債務(wù)才會(huì)比較平穩(wěn)。

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