每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

存量房收儲工作正更大范圍開展。

近日，武漢市住房和城市更新局宣布，武漢安家保障性住房有限公司簽約招商愉樾項目和空港中心三期項目，武漢首單利用保障性住房再貸款收購存量商品房項目用作保障性住房正式落地。據(jù)悉，該項目為寫字樓性質(zhì)，此次采用的是整棟簽約形式，收購面積超2萬平方米，改造裝修后可提供保障性租賃住房500余套。

8月19日，長沙市保障性住房建設(shè)發(fā)展有限公司公告，計劃收購已建成但未售出的商品房作為保障性住房。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告，深圳、長沙、重慶等也已跟進。

為商辦存量去化提供新思路

據(jù)悉，此次簽約的招商蛇口愉樾3棟2號樓項目位于漢陽區(qū)鸚鵡街道189號，總建面1.32萬平方米。項目在2022年7月竣工，總建面11萬平方米，其中4萬平方米的高端改善住宅已售罄，余下4.2萬平方米寫字樓及商業(yè)，而3棟2號樓就屬于其中的寫字樓項目，當(dāng)前狀態(tài)為12層毛坯現(xiàn)房。

本次簽約的另一項目空港中心三期即空港新城創(chuàng)智園區(qū)·創(chuàng)智文化園，原規(guī)劃打造為辦公別墅和企業(yè)獨棟，于2021年9月開工，2024年6月交付使用。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，本次簽約是武漢使用3000億元保障性租賃住房再貸款的首例。而武漢收購寫字樓轉(zhuǎn)保障房，為商辦類閑置資產(chǎn)盤活提供了新的路徑，對整個行業(yè)有積極影響。

2020年4月，武漢《關(guān)于允許商業(yè)和辦公用房等存量用房改造為租賃住房的通知》指出，武漢江岸、江漢等地的已建成閑置低效的商業(yè)、辦公、廠房等非住宅存量房屋可以改造為租賃住房，而城市重點功能區(qū)和主干道沿線臨街的商業(yè)和辦公用房，不得改造為租賃住房。

58安居客研究院院長張波認(rèn)為，寫字樓本身改建為保障房的相應(yīng)成本較小，從城市視角來看，寫字樓租金不斷下滑的一大原因就在于供大于求，通過改建成保障房，減少寫字樓供應(yīng)量，其實更有利于市場的供需平衡，對于城市長期的租金穩(wěn)定性將起到一定作用。

根據(jù)此前中指研究院測算，3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米商品住宅。以2023年全國商品住宅銷售面積9.5億平方米計，收儲規(guī)模占新建住宅銷售比重約7.6%。以2024年6月末住宅待售面積3.83億平方米計，收儲將推動住宅待售面積回落18.7%。不過，收儲的帶動規(guī)?？梢詼y算出來，但實際效果有待落實。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受每經(jīng)記者采訪時表示，事實上，之前已有鄭州、濟南、重慶等地收購非住宅做保障房，只是并非利用再貸款形式收購，而是利用了千億租賃貸款計劃等。

建議“建立預(yù)選庫，促成匹配”

每經(jīng)記者注意到，8月以來，又有深圳、長沙、佛山等地發(fā)布通知，計劃收購已建成但未售出的商品房作為保障性住房。

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前約60城表態(tài)支持國有企業(yè)收購存量房用作保障房，其中超25城發(fā)布征集公告。征集范圍方面，多數(shù)城市要求是行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房項目，部分城市要求在中心區(qū)域。

以深圳安居集團為例，征集范圍包括商品房性質(zhì)的住宅、公寓和宿舍，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目（房源），原則上項目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65平方米以下）要求。

不過，雖然越來越多城市發(fā)布收儲公告，但當(dāng)前整體進展較慢，推進節(jié)奏仍有待進一步提速。

陳文靜認(rèn)為，國企收儲的推進可能會面臨包括收儲價格、供需錯配等挑戰(zhàn)。比如，在一些房企庫存壓力大、出售意愿較強的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規(guī)模可能較??；而在一些保障房需求相對強烈的城市（一線和核心二線城市），市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意愿也相對較低。

張波也提到了供需不匹配，地方政府想收的房子相對好賣，難賣的房子政府不想收。目前存量庫存去化難的項目大都存在一些硬傷，不是位置不佳、交通不佳，產(chǎn)品硬件本身沒問題，而是和需求不匹配。

李宇嘉表示，價格及項目均是影響收儲速度的重要因素。比如房企出售價格偏高，而國企收購價格偏低，難以匹配。對國企來說，項目低價出售面臨審計問題，比如國資流失。此外，符合保障房收購要求的房源少，獨棟、產(chǎn)權(quán)清晰、沒有債務(wù)、小戶型、已建成，這樣的項目比較少。

李宇嘉認(rèn)為，除了項目本身的問題，更重要的是，“收購-銷售”的銜接機制未建立，需要強化“國企-住建”協(xié)同機制，住建部門的收購規(guī)則、定價和出售規(guī)則要建立。另外，保交房工作專班要統(tǒng)籌機制。

項目選擇上，李宇嘉建議摸查存量在售項目，建立預(yù)選庫，動態(tài)觀察企業(yè)項目進度、交付問題、償債問題，最后促成匹配。

封面圖片來源：視覺中國-VCG111474961915