每經(jīng)記者 陳植    每經(jīng)編輯 馬子卿    

“現(xiàn)在只要有單子，我們晚上都會(huì)跑過(guò)去簽單。”一位上海地區(qū)城商行人士向記者感慨地說(shuō)。

他所說(shuō)的“簽單”，是指銀行人員迅速跑去房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，為購(gòu)房者迅速辦理住房按揭貸款業(yè)務(wù)。不久前，他晚上10點(diǎn)多跑去一家房產(chǎn)中介，直接簽了兩單。這位上海地區(qū)城商行人士告訴記者：“如果我去晚了，房產(chǎn)中介就會(huì)把這些按揭貸款業(yè)務(wù)需求交給其他銀行。”他之所以如此忙碌，主要得益于近期上海地區(qū)房地產(chǎn)成交量回暖。

數(shù)據(jù)顯示，10月上海地區(qū)的二手房成交量達(dá)到2.05萬(wàn)套，11月這個(gè)數(shù)值達(dá)到2.705萬(wàn)套，自2021年3月以來(lái)首次突破2.7萬(wàn)套，創(chuàng)下近44個(gè)月以來(lái)的單月成交量最高值。這位城商行人士向記者直言：“這也驅(qū)動(dòng)上海地區(qū)多家銀行紛紛加大按揭貸款業(yè)務(wù)搶單力度。”

上海地區(qū)二手房成交量 圖片來(lái)源：同花順iFinD

一位股份制銀行上海分行個(gè)金部人士向記者直言，一直以來(lái)，住房按揭貸款業(yè)務(wù)屬于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控且容易沖量的業(yè)務(wù)。即便今年以來(lái)LPR利率多次調(diào)降導(dǎo)致按揭貸款業(yè)務(wù)凈利差明顯縮水，但在各家銀行眼里，它仍是“兵家必爭(zhēng)”的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。

記者多方了解到，為了得到更多按揭貸款業(yè)務(wù)，上海地區(qū)銀行的按揭貸款利率基本壓低至同一水準(zhǔn)。“目前，我們的首套房、‘外環(huán)外+臨港片區(qū)’二手房、外環(huán)內(nèi)二手房的按揭貸款利率報(bào)價(jià)分別是3.15%、3.35%與3.55%。”

上述城商行人士告訴記者。在按揭貸款利率趨同的情況下，銀行只能靠比拼放款速度與客戶準(zhǔn)入條件寬松度，從房地產(chǎn)中介獲得更多按揭貸款業(yè)務(wù)。這導(dǎo)致他所在的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)必須大半夜跑去房地產(chǎn)中介簽單，只為能讓按揭貸款審批放款速度“更快一些”。但是，即便如此拼搏，他直言：“年內(nèi)考核指標(biāo)仍未完成。”

一線業(yè)務(wù)員跑去中介機(jī)構(gòu)“簽單”，要拼出“更快的按揭貸款審批速度”

隨著過(guò)去兩個(gè)月上海地區(qū)房地產(chǎn)成交量回暖，這位城商行人士驟然發(fā)現(xiàn)自己變得格外忙碌。他告訴記者：“現(xiàn)在恨不得自己能蹲守在房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，只要購(gòu)房合同簽訂，我們就第一時(shí)間介入辦理按揭貸款。”為了提高搶單效率，目前部分營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已與附近的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)約定，只要客戶簽訂購(gòu)房合同，后者就迅速通知銀行派人前往辦理按揭貸款。

他直言，其需盡快完成銀行的考核指標(biāo)。年底前，許多銀行內(nèi)部都要沖量完成信貸指標(biāo)。他們內(nèi)部研究認(rèn)為，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，按揭貸款仍是信貸風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)可控且容易沖量的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，所以其必須為多拿到按揭貸款業(yè)務(wù)而拼搏。

這位城商行人士告訴記者：“為了給按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，我們還從其他部門(mén)調(diào)派人手，因?yàn)閷?shí)在忙不過(guò)來(lái)。”所謂“忙不過(guò)來(lái)”，主要表現(xiàn)在三個(gè)方面。

一是一線業(yè)務(wù)員需快速跑去中介機(jī)構(gòu)“簽單”，才能拼出“更快的按揭貸款審批速度”，讓房地產(chǎn)中介與購(gòu)房者感到滿意，由此帶來(lái)更多的業(yè)務(wù)量，但隨著按揭貸款業(yè)務(wù)量增加，一線業(yè)務(wù)員人手不足問(wèn)題便開(kāi)始凸顯，導(dǎo)致大家都前往中介協(xié)助一線業(yè)務(wù)員完成工作量，每個(gè)人顯得格外忙碌；二是為了加快按揭貸款審批放款速度，一線業(yè)務(wù)員與后臺(tái)人員需高效配合，但要做好這項(xiàng)工作絕非易事，尤其是在個(gè)人準(zhǔn)入條件放寬的情況下，一線業(yè)務(wù)員時(shí)常吃不準(zhǔn)購(gòu)房者的收入負(fù)債條件能否通過(guò)銀行按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)控審核，就會(huì)迅速電話詢問(wèn)后臺(tái)人員，因此后臺(tái)人員需“隨時(shí)待命”，給各個(gè)一線業(yè)務(wù)員“答疑解惑”；三是為了加快按揭貸款審批放款速度，他們內(nèi)部會(huì)派人專門(mén)盯緊按揭貸款審批進(jìn)度，這些員工只能全程緊跟業(yè)務(wù)辦理流程，經(jīng)常得催促同事盡快完成相關(guān)工作，相關(guān)工作量激增不少。

上述個(gè)金部人士告訴記者，目前在按揭貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域，整個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)也異常忙碌。目前，該行上海地區(qū)支行已派人直接蹲守房地產(chǎn)中介，一旦有人簽訂購(gòu)房合同就迅速介入辦理按揭貸款；還有一些支行員工會(huì)前往附近的一手樓盤(pán)售樓處推介銀行按揭貸款業(yè)務(wù)，游說(shuō)個(gè)人一旦買(mǎi)房，將按揭貸款業(yè)務(wù)交給他們辦理。

前述上海地區(qū)城商行人士告訴記者，他們有些支行也找到了“搶單竅門(mén)”，即這些支行注意到有些中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了年底回款償還開(kāi)發(fā)貸，正在折價(jià)出售市郊地區(qū)樓盤(pán)新房。因此他們就與周邊中介機(jī)構(gòu)、售樓處員工“打好招呼”，一旦有人購(gòu)買(mǎi)相關(guān)房產(chǎn)，迅速通知他們前來(lái)辦理按揭貸款。

一位國(guó)有大型銀行上海分行人士向記者透露，近期他們也感受到按揭貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，部分銀行正努力與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)形成更好的合作關(guān)系，讓后者將更多按揭貸款業(yè)務(wù)量派給這些銀行，或優(yōu)先向購(gòu)房者推介這些銀行辦理按揭貸款。

“目前我們與房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的合作相對(duì)穩(wěn)健，依然能獲得不少業(yè)務(wù)量。”他告訴記者。但為了能確保這些業(yè)務(wù)量不再流失，他們也在加快業(yè)務(wù)響應(yīng)速度——只要中介機(jī)構(gòu)通知有客戶需辦理按揭貸款，他們也會(huì)迅速派人前往簽單。

中小銀行比拼“放款速度”，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)希望盡快完成交易流程

記者多方了解到，多家上海地區(qū)銀行之所以不遺余力地給按揭貸款業(yè)務(wù)“沖量”，一個(gè)重要原因是當(dāng)前按揭貸款市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境相比以往已發(fā)生明顯變化。

前述個(gè)金部人士告訴記者：“前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱期間，各家銀行完全可以憑借利率報(bào)價(jià)差異化獲得業(yè)務(wù)量；但如今，隨著各家銀行的按揭貸款利率報(bào)價(jià)都已壓降至很低水準(zhǔn)，在利率報(bào)價(jià)趨同的情況下，大家只能拼放款速度與客戶準(zhǔn)入條件寬松度以獲得額外的業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。”相比股份制銀行與城商行農(nóng)商行等中小銀行，國(guó)有大型銀行在客戶準(zhǔn)入條件寬松度方面具有一定優(yōu)勢(shì)。

所謂客戶準(zhǔn)入條件，是在個(gè)人滿足上海不同地區(qū)購(gòu)房所需繳納的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅年限等監(jiān)管要求的基礎(chǔ)上，銀行會(huì)根據(jù)購(gòu)房者的個(gè)人財(cái)務(wù)狀況，自行判斷是否給予按揭貸款。這些個(gè)人財(cái)務(wù)狀況包括收入、職業(yè)、個(gè)人負(fù)債等。

該個(gè)金部人士透露：“目前，上海地區(qū)有些中小銀行對(duì)收入不夠穩(wěn)定且個(gè)人負(fù)債金額較高的購(gòu)房者，仍不敢發(fā)放按揭貸款。”上述國(guó)有大型銀行上海分行人士對(duì)此表示，該行也在嚴(yán)控按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)信貸能力不強(qiáng)的購(gòu)房者也會(huì)謹(jǐn)慎放貸。

記者獲悉，由于上海地區(qū)中小銀行認(rèn)為自己的個(gè)人準(zhǔn)入條款寬松度不如國(guó)有大型銀行，他們只能在比拼放款速度方面“下功夫”。畢竟，在當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)相對(duì)低迷的情況下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)也希望銀行能盡快發(fā)放按揭貸款并交付給賣(mài)房者，從而快速完成整個(gè)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)流程，避免房?jī)r(jià)波動(dòng)導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)雙方突然“毀約”。

前述上海地區(qū)城商行人士告訴記者：“所以只要我們辦理按揭貸款與放款的速度足夠快，上海地區(qū)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)都會(huì)樂(lè)于優(yōu)先向購(gòu)房者推介我們銀行的按揭貸款業(yè)務(wù)，給我們帶來(lái)更多業(yè)務(wù)量。”但是，光靠按揭貸款辦理速度、放寬個(gè)人準(zhǔn)入條件是不夠的，由于大量購(gòu)房者客群掌握在房地產(chǎn)中介手里，中小銀行還需向后者支付比國(guó)有大型銀行更高的合作費(fèi)用，才能“贏得”更多的業(yè)務(wù)量。

年底沖量考核壓力下,住房按揭貸款業(yè)務(wù)“暗戰(zhàn)”升級(jí)

前述城商行人士向記者透露，盡管整個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)為按揭貸款業(yè)務(wù)沖量四處奔波，但它給銀行創(chuàng)造的凈利差有限。他告訴記者：“目前，我們的按揭貸款業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)度不到40個(gè)基點(diǎn)。”

一是年內(nèi)LPR利率多次調(diào)降后，住房按揭貸款利率相應(yīng)持續(xù)下滑，但存款定期化狀況導(dǎo)致存款利率降幅相對(duì)較小，擠壓了按揭貸款業(yè)務(wù)的凈利差與凈利差；二是在按揭貸款業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，人力成本、操作成本、風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提金額依然相對(duì)較高，在扣除這些業(yè)務(wù)成本后，按揭貸款業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)度所剩不多。

圖片來(lái)源：央行網(wǎng)站

這位城商行人士向記者直言：“所以我們只能從其他部門(mén)調(diào)來(lái)人員支持按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，這也算是控制人力成本的一種方式。”盡管當(dāng)前按揭貸款業(yè)務(wù)凈利差與凈利潤(rùn)貢獻(xiàn)度相對(duì)較低，但銀行仍將它視為風(fēng)險(xiǎn)可控且易于沖量的“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，要求整個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)投入更多精力“沖刺”。當(dāng)前上海房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖，給銀行通過(guò)加碼按揭貸款業(yè)務(wù)，在年底前完成年度信貸投放考核指標(biāo)創(chuàng)造了“有利條件”。

他告訴記者：“近日我們與北京分行交流，發(fā)現(xiàn)他們也在積極加碼住房按揭貸款業(yè)務(wù)沖量，以完成分行制定的年度信貸投放任務(wù)。”數(shù)據(jù)顯示，今年11月，北京地區(qū)二手房累計(jì)成交20757套，網(wǎng)簽面積約177.67萬(wàn)平方米。其中二手房住宅成交總套數(shù)為18763套，環(huán)比上漲8%，同比上漲49.57%，創(chuàng)下自去年3月以來(lái)的月度最高值。

“但是，由于今年前三季度房地產(chǎn)成交量相對(duì)較低，要完成今年按揭貸款投放考核指標(biāo)仍有不小的難度。”上述城商行人士向記者坦言，目前他所在的業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)盼著未來(lái)三周再努力“搶單”，力爭(zhēng)年底前完成按揭貸款投放考核指標(biāo)，相應(yīng)的薪酬就不會(huì)扣減。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 孔澤思 攝