每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        進入4月中旬以來，面對瘋狂的房地產(chǎn)市場，中央密集地出臺了調(diào)控政策。26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知》，強調(diào)要嚴(yán)厲打擊“以虛假資料騙購經(jīng)濟適用住房”、“違規(guī)出售、出租、閑置、出借經(jīng)濟適用住房”、“有關(guān)工作人員濫用職權(quán)、徇私舞弊”和“5年內(nèi)發(fā)生交易行為”等現(xiàn)象。

        分房搖號，弄虛作假；買房不住，違規(guī)出租；改變地塊用途，違規(guī)建別墅……不同地方連續(xù)上演了經(jīng)適房丑聞。經(jīng)適房為什么成了某些人的口中肉和搖錢樹？如何規(guī)范經(jīng)適房建設(shè)、分配、使用、管理？《每日經(jīng)濟新聞》邀請兩位房地產(chǎn)法律專家進行解讀。

經(jīng)適房有大三缺陷

        NBD：兩位如何看住建部發(fā)布的新《通知》？

        王錫鋅：住建部發(fā)布的新  《通知》釋放出兩個針對性比較強的信號：一是經(jīng)適房要加大增量改革。以前經(jīng)適房的分配與需求相當(dāng)不對等，根本滿足不了老百姓的需求。中央一再強調(diào)的保障性住房關(guān)鍵是增量的保障，這次在量上肯定有所增大；二是要加大存量改革。強調(diào)今后主要抓住兩個環(huán)節(jié)：使用環(huán)節(jié)與退出機制問題。實際上，這兩個環(huán)節(jié)也是長期以來問題叢生、廣受詬病的領(lǐng)域。能不能抓好，要看實際效果。

        秦兵：《通知》規(guī)定的內(nèi)容應(yīng)該說抓住了要害，能不能執(zhí)行好還要看地方政府。

        NBD：也就是說，地方必須出臺與住建部相配套的“組合拳”措施？

        王錫鋅：經(jīng)適房中途不能改變使用性質(zhì)、不能轉(zhuǎn)讓或者租賃，這些規(guī)定在2007年修改后的  《經(jīng)濟適用住房管理辦法》里都有明確規(guī)定，但地方?jīng)]有很好的配套措施，執(zhí)行力更差。所以，對經(jīng)適房的分配能不能做到在陽光下運作？關(guān)鍵要看地方能不能出臺更加詳實的措施。如果還像現(xiàn)在這個樣子，新《通知》的效果也就是三分鐘的熱度。

        秦兵：從目前看，經(jīng)適房主要存在三大問題：一是分配不公，真正需要購買經(jīng)適房的人群買不到經(jīng)適房；二是拿到經(jīng)適房購買資格的一部分人往往是富豪階層和政府官員；三是經(jīng)適房的建筑質(zhì)量普遍低下。這些問題直接反映地方政府存在三大層面問題：一是經(jīng)適房的購買資格審查不嚴(yán)格；二是審查機制本身的缺陷太大；三是對審查者和騙購者沒有任何懲罰措施。

        我在2009年下半年做過一個調(diào)查，發(fā)現(xiàn)某富豪在北京一個小區(qū)內(nèi)竟然購買了4套經(jīng)適房。主要手段就是拿多位親戚的身份證，從銀行貸款，到經(jīng)適房管理中心取房源。

騙購經(jīng)適房應(yīng)入罪

        NBD：新《通知》對“以虛假資料騙購經(jīng)濟適用住房的，一經(jīng)查實，立即責(zé)令退還，對不作出說明或不配合資產(chǎn)核查、公示，或不能作出合理解釋的，視同以虛假資料騙購經(jīng)濟適用住房”，如何界定騙購？香港前高等法院大法官李鯢儉及其妻馮閏禪，騙取一套公屋，被以詐騙香港公共福利罪判處11個月徒刑。內(nèi)地能否向香港學(xué)習(xí)，設(shè)立騙取公共福利罪？

        王錫鋅：我認(rèn)為，新《通知》對騙購的新規(guī)定過于溫柔。嚴(yán)格講，這種規(guī)定不是制裁，最大執(zhí)行力度也就能起到把騙購的經(jīng)適房退回來而已，威懾力不夠。我認(rèn)為，對騙購應(yīng)該采取不同性質(zhì)實施不同的辦法：一類對普通民眾的騙購，實際就是詐騙，應(yīng)該追究刑事責(zé)任，像香港高等法院追究李鯢儉夫婦的責(zé)任一樣；另一類是對官員利用手中權(quán)力騙購的，應(yīng)以貪污論處，因為他們是利用職權(quán)謀取私利，官員騙購實際就是瓜分國有資產(chǎn)。

        秦兵：對住建部新《通知》里規(guī)定的“一經(jīng)查實，立即責(zé)令退還”，我認(rèn)為很難做到，因為《通知》不具有法律效力。到目前為止，全國已經(jīng)售出上千萬套經(jīng)適房，僅北京就售出了200萬套，從來就沒有收回的先例，只有分房以前被查出問題的案例而已。原因是地方不愿意去收回，沒有利益驅(qū)動，關(guān)鍵是收回過程沒有法律依據(jù)。

上市交易還需立法

        NBD：新《通知》再次強調(diào)“5年內(nèi)不許交易”，從你們掌握的情況看，目前有沒有不到5年就交易的案例？

        秦兵：實際情況是很多經(jīng)適房還不到5年就上市交易了，甚至有的將剛買到手的經(jīng)適房立馬就上市賣掉，這也產(chǎn)生了很多買賣合同糾紛。這里有一個問題，這個買賣合同到底有效還是無效？《經(jīng)濟適用住房管理辦法》只是政府的文件，不是正規(guī)的法律文本，法官判決5年內(nèi)產(chǎn)生的經(jīng)適房買賣糾紛案時，只能參考《經(jīng)濟適用住房管理辦法》，但是這個《辦法》不能作為法律依據(jù)。這個問題只有靠立法才能解決。實際上，我認(rèn)為經(jīng)適房是不應(yīng)該上市交易的。

        經(jīng)適房的性質(zhì)相當(dāng)于社會福利，也就是政府拿全體納稅人的錢去補貼貧困階層的人群，而富人能購買經(jīng)適房就是詐騙了社會福利，為什么這么多富人參加了這種社會福利詐騙？原因是沒有風(fēng)險。在這種殘缺制度下，一種最大的猜想就是某些經(jīng)適房管理者，會動員自己的親戚搶購經(jīng)適房，或以親戚的名義購買。對他們來說，是一種犯罪，但沒有懲罰風(fēng)險。

歐洲經(jīng)驗值得參照

        NBD：如何規(guī)范經(jīng)適房管理？

        秦兵：規(guī)范經(jīng)適房管理，國際上早有先例。有三種辦法可以選擇：一是經(jīng)適房的建筑面積不宜過大，以4口之家為例，85平方米以內(nèi)最為合適；二是采取歐洲經(jīng)適房名牌標(biāo)記的辦法。就是在經(jīng)適房門牌上注明房主姓名，因為住經(jīng)適房是享受公共福利的，要讓大眾知道誰住在這兒，公眾知情權(quán)要透明。一旦發(fā)生出租、買賣等事宜，鄰里很快就能知道。同時還要建立起信息披露網(wǎng)絡(luò)平臺、監(jiān)督專頁。三是要建立追查分離制度，俄羅斯、波蘭、澳大利亞等都有追查分離制度，而且非常有效。比如說，不該取得經(jīng)適房福利的，你取得了，我就可以起訴你。等你敗訴后退出房屋，就按標(biāo)的的7%~30%賠償比例進行賠償。然后，從中拿出相當(dāng)?shù)谋壤鳛楠剟?。這種機制會讓人產(chǎn)生監(jiān)督、披露、起訴的動力。住建部如果真的想解決經(jīng)適房問題，這三個辦法非常有效果。結(jié)束語：

        未來數(shù)年，保障性住房建設(shè)將進入高峰期，在經(jīng)過多年激烈的爭議后，政府依然將經(jīng)濟適用房列為保障性住房的主要類型，但要確保經(jīng)濟適用房以及廉租房的確用于需要保障的人，我們急需建立一個沒有牟利空間的機制，只有制度跑在腐敗的前面，才有真正的公平存活的空間。

　對話記者　  　

每經(jīng)記者：徐奎松

　對話嘉賓　  　

王錫鋅  北京大學(xué)法學(xué)院博導(dǎo)秦  兵  北京京華律師事務(wù)所律師



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