每經(jīng)記者  徐學(xué)成  發(fā)自廣州

    盡管在眾多一線城市中，廣州的房價水平一直被認為較  “溫和”，但在調(diào)控升級的背景下，一些區(qū)域的高端項目售價屢有“抬頭”趨勢，新世界中國一處項目的售價直逼75000元/平方米大關(guān)，但銷售情況不甚樂觀。庫存積壓之下，開發(fā)商是向市場低頭，還是寄希望于“金九銀十”這頓最后的晚餐？

售價攀升銷售冷淡

    每年，“金九銀十”是樓市的盛宴。調(diào)控當(dāng)前，已能嗅到大戰(zhàn)之前的氣息，比如廣州一些占據(jù)  “優(yōu)質(zhì)地段”的項目已經(jīng)躍躍欲試。

    網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，位于廣州珠江新城板塊的凱旋新世界項目已經(jīng)開出75000元/平方米的報價，《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，目前該公司推出的是二期臨江產(chǎn)品，這期產(chǎn)品從去年10月推出后，銷售均價已從60000元/平方米至65000元/平方米不等，飆升至70000元/平方米以上。

    售價節(jié)節(jié)攀升與市場反應(yīng)的冷淡形成了鮮明對比。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近1個月以來，凱旋新世界售出4套，近半年只錄得15套的銷售紀錄。

    凱旋新世界也許只是廣州高端項目銷售遇冷的一個縮影。上述機構(gòu)統(tǒng)計顯示，在高端項目比較集中的珠江新城，近半年以來錄得的銷售記錄只有291套，平均每個月不到50套，而該區(qū)域半年內(nèi)的銷售均價已經(jīng)超過40000元/平方米，冠絕整個廣州。

    對此，中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛認為，高端項目滯銷的原因是開發(fā)商過度開發(fā)中高端房產(chǎn)所致，因此導(dǎo)致中高端房產(chǎn)市場供求失衡。另外，在通脹以及宏觀經(jīng)濟前景不明朗的背景下，高端房地產(chǎn)銷售多少受到影響，致使購買意愿明顯下降。

庫存積壓消化不良

    從在廣州市場的項目定位來看，新世界中國的項目多集中在中心城區(qū)，售價普遍偏高。

    網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，目前，新世界中國有銷售記錄的項目共8個，其中7個項目集中在天河、荔灣和白云等市中心區(qū)，在外圍只有增城1處項目。在售價方面，有一半項目的均價超過20000元/平方米，其在白云區(qū)的某項目均價超過30000元/平方米，是該區(qū)域“難得一見”的高價盤。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者根據(jù)上述數(shù)據(jù)計算，今年前8月，新世界中國在廣州的上述8個項目共錄得763套的銷售記錄，月均銷售95套。

    另據(jù)統(tǒng)計，新世界地產(chǎn)在廣州累計未售的住宅項目已達到2965套，如果按照前8月的銷售速度，新世界中國的庫存貨量需要31個月的時間才能完全消化。

    新世界中國公布的半年財報顯示，上半年實現(xiàn)銷售52.7億元，廣州市場的銷售占據(jù)超過1/3的份額，該市場對于新世界中國的重要性不言而喻。

等待最后的晚餐？

    高力國際（廣州）國際調(diào)研及咨詢部陳厚橋在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，受限購影響，投資需求逐漸被分流到二三線城市，對于售價偏高的住宅項目而言，成交量下跌是普遍現(xiàn)象。

    但與其他本土開發(fā)商不同的是，新世界中國在廣州的產(chǎn)品布局過于集中在中心城區(qū)，價格居高不下，成交萎縮的情況更為嚴重。在此情況下，開發(fā)商如何應(yīng)對？記者曾聯(lián)系新世界中國廣州營銷中心的相關(guān)人員，但截至發(fā)稿，未給予回復(fù)。

    不過，成交下滑的現(xiàn)象也可能是開發(fā)商有意為之。一位業(yè)內(nèi)人士認為，在“金九銀十”到來前，開發(fā)商或許有捂盤的可能，對一些高端住宅集中的區(qū)域更是如此，開發(fā)商可以在市場形勢稍微好轉(zhuǎn)之時抬高價格，從而獲取更理想的銷售業(yè)績。不過，新世界中國對此并未回應(yīng)。

    而陳厚橋認為，“只有好賣的項目才捂盤。在成交并不理想的情況下，刻意抬價只會降低市場對其產(chǎn)品升值的預(yù)期，對開發(fā)商并無好處。”

    殷旭飛表示，從調(diào)控以來各大房企的業(yè)績看，快速開發(fā)、銷售，從而改變資金回流速度，保持資金韌性，才是當(dāng)前房企避險的主要措施。此外，他認為參與保障房建設(shè)或者加大低端房產(chǎn)的開發(fā)力度也是有效的應(yīng)對之策。

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