每經(jīng)編輯 涂勁軍

以下為樊綱先生在2012年博鰲房地產(chǎn)論壇上的演講現(xiàn)場整理文字，作為視頻節(jié)目參考資料。

樊綱：現(xiàn)在是這次軟著陸的底部，最低地時候，大概二季度是最低的，三季度后邊也許開始會有點(diǎn)兒起色。最低的時候，是各種說法都比較多的時候，是似是而非的說法也很多的時候。從一定道理來說，這次確實(shí)不應(yīng)該這么低，如果政策調(diào)整及時，不該這么低。但是，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長速度比較低，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就進(jìn)入了低增長，也不是說中國經(jīng)濟(jì)就需要拯救了。所以，第一個問題，我想講的是什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長。

現(xiàn)在是軟著陸，從12%的增長降到8%，有的人說中國從此告別過去二十年的兩位數(shù)增長，現(xiàn)在到了8%的增長是低速增長。我說：

第一，講話要注重事實(shí)，過去二十年多數(shù)時期不是兩位數(shù)增長，多數(shù)時間是7%-8%的增長，90年代末通貨緊縮的時候，6%-7%的增長，那時候也是一大堆說法，世界上還有一本書《即將崩潰的中國經(jīng)濟(jì)》，新加坡政府還請我過去和這位作者在新加坡的黨校一對一進(jìn)行行政辯論。這個時候是各種說法都比較多的時候，F(xiàn)T等雜志上，各種觀點(diǎn)、各種說法都很多的時候，我們自己要有清醒的分析。

第二，現(xiàn)在降到8%就是低增長嗎？今后幾年8%左右的增長是低增長嗎？兩位數(shù)的增長就是好增長嗎？兩位數(shù)的增長對中國來講是過熱增長，到9%一定通貨膨脹，到10%以上是通貨膨脹+資產(chǎn)泡沫?；氐?%左右的增長，世界上若干個研究小組研究的結(jié)論是，中國經(jīng)濟(jì)潛在增長率就是8%左右，低于7%通貨緊縮，高于9%通貨膨脹。所以，回到8%左右的增長是好消息，而不是壞消息。

那么，如果高于7%-8%的增長，房地產(chǎn)過熱增長，多了一塊，往往就容易出問題，整個經(jīng)濟(jì)也是這樣，多了一塊就出問題，出什么問題？政府一天到晚調(diào)來調(diào)去，建了企業(yè)，沒市場了還倒閉，年預(yù)算是幾萬億的GDP增加值，那得涉及多少企業(yè)啊？一定在低谷時候是很多人難受的時候，一定有倒閉破產(chǎn)，不倒閉破產(chǎn)也會有兼并重組，一定會有這種情況。所以，追求的目標(biāo)是平穩(wěn)增長比較好一點(diǎn)。

所以，當(dāng)各種悲觀論調(diào)充斥市場的時候，我們應(yīng)該有一個客觀地分析。中國經(jīng)濟(jì)增長不是越高越好，最高的點(diǎn)在哪兒？今年12%？明年13%？后年14%？那中國經(jīng)濟(jì)會大崩盤，希望中國經(jīng)濟(jì)增長在今后10-20年不要大崩盤，不是大崩盤中國房地產(chǎn)業(yè)還有很大的發(fā)展前景；相反，如果大崩盤的話，那就慘了。

所以，我現(xiàn)在講講8%經(jīng)濟(jì)增長的問題，是針對目前有很多說法而講的。那么，還有很多的說法，剛才還接到郵件問我知不知道某報紙上登了一篇文章，關(guān)于中國的外匯儲備五年之內(nèi)將耗光等等，各種說法多了，不多說了。

什么是中國經(jīng)濟(jì)的正常增長？這與房地產(chǎn)的正常增長有關(guān)系，最好不要過熱增長，平穩(wěn)增長最好，太低了往上調(diào)一調(diào)，太高了往回壓一壓。大家不是羨慕美國嗎？弄出個泡沫，次貸危機(jī)，如果中國到那個地步，我們可能就會出局了，第三次革命，還是第幾次革命就跟不上了，這是第一個觀點(diǎn)。

第二個觀點(diǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)取得重大成果。

這個判斷對理解現(xiàn)在的形勢和政策的分析很重要，怎么看待調(diào)控的成果？第一，從2010年下半年開始，政策出臺以后，那些價格高漲的地區(qū)基本上穩(wěn)定了下來，沒有波及到全國的絕大多數(shù)二、三、四線城市去，因此全國平均數(shù)總的來講沒有形成大泡。這句話是什么意思呢？2010年出臺政策還是相對比較及時的，這是第一句話，起到了作用，沒有使泡沫形成全國性的大泡沫。所以，孟總講的全國價格實(shí)際上這一兩年還有所上漲，都和這個是有關(guān)系的。因?yàn)椋珖M管幾個大城市事實(shí)上有很多樓盤跌了20%-30%，但全國的數(shù)看不出有很大的跌幅。第二，要理解房地產(chǎn)市場的話，房價高不高和收入高不高是相對而言的。平均來說，假定這兩年（2010-2012）價格基本穩(wěn)定，但這兩年城鎮(zhèn)收入、人均收入（民意值）增加幅度10%以上，甚至農(nóng)民工的收入在這兩年都是10%以上的增長，什么意思呢？如果兩年收入增長互利的話，房價和收入比在產(chǎn)生變化，不要看房價有沒有降，而是要看房價和收入關(guān)系在發(fā)生的變化。當(dāng)然，房價沒降，有些階層收入增長沒那么快，平均增長10%，不一定每個人都增長10%，有可能原來收入低，即便增長了10%，也仍然感到房價比較高，買不起房子，真正有些社會問題沒有解決，對于那些問題的解決，要靠廉租房、保障房了。

因此，從這個角度來講，只要這幾年價格不再漲，哪怕沒有很跌，事實(shí)上相對于收入而言，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一定程度的調(diào)整。這在對于現(xiàn)階段形勢和下一步政策的判斷上，我認(rèn)為要充分認(rèn)識到這一方面的問題，這是第二個觀點(diǎn)。