每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的建筑規(guī)模會有幾個版本？遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在上海開發(fā)的遠(yuǎn)洋博堡有4個。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查，第一個版本來自土地出讓文件，按照項目所用地塊的出讓面積和容積率計算，該項目的規(guī)劃建筑面積為9.07萬平方米；

第二個版本來自上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會項目的建設(shè)信息，在這里該項目的建筑面積達(dá)到26萬多平方米；

第三個版本來自遠(yuǎn)洋地產(chǎn)自述，在公司年報、半年報，以及項目公開信息中，該項目的建筑面積為22.4萬平方米；

第四個版本來自上海市規(guī)劃和國土資源局對項目地塊的建筑工程規(guī)劃許可信息，許可證顯示，項目所在地塊被允許的建筑規(guī)模合計19.7萬平方米。

是什么導(dǎo)致建筑規(guī)模數(shù)據(jù)出現(xiàn)亂象？

遠(yuǎn)洋博堡負(fù)責(zé)營銷的有關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，有些建筑面積無需計入容積率，多于地塊規(guī)劃的建筑面積，就是不計入容積率的那一部分。

由此，地下面積的種種“貓膩”浮出水面，有關(guān)房地產(chǎn)主管部門的工作人員告訴記者，地下空間只有被計入容積率時，才需要補(bǔ)繳土地出讓金。五合國際智庫總經(jīng)理鄒毅說，多數(shù)時候，地下面積是不會被計入容積率的。

地下面積是遠(yuǎn)洋博堡的一大特色。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，遠(yuǎn)洋博堡一套建筑面積1239.66平方米的獨(dú)立別墅，贈送的地下室面積達(dá)到1414.26平方米。

有的面積不計入容積率/

2010年8月，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)同時拍得上海羅店新鎮(zhèn)F1-4地塊和F1-6地塊，前者樓板價20099元/平方米，后者樓板價21289元/平方米。據(jù)上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告［滬告字（2010）第46號］，羅店新鎮(zhèn)F1-4地塊出讓面積為43325.5平方米，F(xiàn)1-6地塊為107824.9平方米，容積率為0.6。照此計算，項目的規(guī)劃建筑面積僅為9.07萬平方米。而刊登在遠(yuǎn)洋地產(chǎn)官方網(wǎng)站的遠(yuǎn)洋博堡建筑面積是224000平方米，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2011年年報和2012年半年報也使用同樣的數(shù)字。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會項目建設(shè)信息時發(fā)現(xiàn)，上述羅店新鎮(zhèn)F1-4和F1-6登記的項目信息顯示，兩幅地塊的建筑規(guī)模分別為188186平方米和74751平方米，總建筑面積達(dá)26.3萬平方米。

但記者在上海市規(guī)劃和國土資源局查詢兩幅地塊的建筑工程規(guī)劃許可證時又發(fā)現(xiàn)，截至目前，羅店新鎮(zhèn)F1-4和F1-6一共獲得過3張建筑工程規(guī)劃許可證，分別允許建設(shè)的規(guī)模為23346.6平方米、34658.8平方米和139235.9平方米。

上述遠(yuǎn)洋博堡負(fù)責(zé)營銷的有關(guān)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，建筑面積分為兩種，一計入容積率，一是不計入容積率的。建設(shè)工程規(guī)劃許可證所載的建筑面積中，多于地塊規(guī)劃的建筑面積，就是不計容積率的那一部分。

他解釋說，上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會所載的項目建筑面積是錯誤的，因為有兩次重復(fù)輸入，如果撇除重復(fù)輸入部分，項目的建筑面積和建筑工程規(guī)劃許可證所載的建筑面積是一致的。

記者根據(jù)他所介紹的情況進(jìn)行了核實(shí)，發(fā)現(xiàn)如果撇除重復(fù)輸入部分，上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會公布的項目建筑面積確實(shí)和規(guī)劃建設(shè)許可證上的數(shù)字一樣。

但即便這樣，仍然無法解釋為何年報、半年報，以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)官方網(wǎng)站所載的遠(yuǎn)洋博堡建筑面積和規(guī)劃建筑施工許可證所列明的數(shù)字存在出入。

上述負(fù)責(zé)遠(yuǎn)洋博堡營銷的人士稱，將會給發(fā)來記者一份正式電郵回復(fù)，但至截稿，上述回復(fù)仍未收到。

地下室的“生意”很興??？/

目前尚不知遠(yuǎn)洋博堡的真實(shí)建筑面積究竟以何為準(zhǔn)。但導(dǎo)致數(shù)據(jù)亂象的原因，卻隱隱指向了“地下室”。

根據(jù)遠(yuǎn)洋博堡項目申報的建設(shè)項目信息，其開發(fā)的地下車庫總建筑面積超過2.3萬平方米。而所有別墅都送有巨大的地下室空間。網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，一套建筑面積1239.66平方米的獨(dú)立別墅，贈送的地下室面積達(dá)到1414.26平方米。

據(jù)分析，不計入容積率的地下空間部分，可能就是造成遠(yuǎn)洋博堡建筑面積數(shù)字亂象的原因。

上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，為提升產(chǎn)品的吸引力，別墅項目大量贈送地下空間，是常規(guī)的促銷方法。一些開發(fā)商通過擴(kuò)大地下室的開發(fā)來提高吸引力。

上海市2011年印發(fā) 《建筑面積計算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，規(guī)定地下室符合一定條件，可以不計入容積率。這些條件主要包括地下室在室外地面以上部分的高度不超過1米，除地下車庫外，只能通過垂直交通（電梯、樓梯）進(jìn)入地下室等。

蘭德咨詢公司總裁宋延慶告訴記者，由于地下面積通常不計入容積率，開發(fā)商無需補(bǔ)繳土地出讓金。因此，建造地下車庫，往往能帶來額外的利潤，即使僅僅出售使用權(quán)，開發(fā)商仍然獲利不淺。一般別墅小區(qū)都有進(jìn)一步購置車位的需求，而車位單價通常高達(dá)18萬~20萬元，相對于建造成本而言，有比較高的獲利空間。

宋延慶說，尤其是那些高價拿地的開發(fā)商，通常會非常熱衷于大面積開發(fā)地下空間，因為如此一來高額的土地出讓金可以被大量分?jǐn)?，有助于降低項目的賬面成本。