每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

頭頂 “一級土地整理第一股”光環(huán)的云南城投，隨著“全國化”戰(zhàn)略擴張的到來，在渠道融資上左右逢源，大膽施展金融資本術。

4月14日晚間，云南城投對外發(fā)布公告稱，公司大股東云南城投集團擬與建信資本、中岳華泰、重慶兩江新區(qū)彩云之南投資公司（以下簡稱彩云之南投資）成立彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金，募集規(guī)模60億元，并通過股權、債權形式“輸血”公司旗下的四個地產(chǎn)項目，融資成本不超過年化10.5%。

資管行業(yè)人士認為，由于建信資本是建設銀行實際控制的基金子公司,此舉是一種變相貸款的行為。

昨日（4月15日），云南城投董事長劉猛在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，這是公司長期發(fā)展戰(zhàn)略的一種融資選擇，所募資金主要投向棚戶區(qū)改造項目。

借力基金輸血城改/

從這筆基金的交易結構來看，建信資本出資約44.5億元，占出資比例約74.2%，作為優(yōu)先級有限合伙人（LP1），云南城投集團出資14.8億元，占出資比例的約24.8%，作為劣后級有限合伙人（LP2)；中岳華泰公司出資0.3億元，占出資比例的0.5%，作為普通合伙人（GP1），彩云之南投資出資0.3億元，占出資比例的0.5%，作為普通合伙人（GP2）。

卓創(chuàng)投資管理（成都）有限公司董事總經(jīng)理向寧遠向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，從公告來看，實際上就是變相貸款，國內(nèi)很多基金都在投資房地產(chǎn)，但還不能看清建信資本的資金來源。

記者查詢資料發(fā)現(xiàn)，建信資本于去年6月成立，由建信基金與建銀國際成立的一家資產(chǎn)管理公司，注冊資本金為5000萬元，其背后的實際控制人是建設銀行。

此外，云南城投本次融資成本不超過年化10.5%。投資到期時，由龍江公司、龍瑞公司、盤龍城改公司及關坡二期項目后續(xù)擬設立的新項目公司回購彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金持有的各項目公司股權，各項目公司作相應減資，回購價格為原股權投資金額。

其中，龍江公司和龍瑞公司是云南城投的全資子公司，盤龍區(qū)城中村改造置業(yè)是由云南城投控股60%的子公司。關坡二期項目也將由云南城投成立公司來進行建設。

據(jù)了解，彩云之南城鎮(zhèn)化發(fā)展基金將先后提供60億元資金給云南城投旗下項目進行開發(fā)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者另從上海新世紀資信評估投資服務公司披露的相關信息發(fā)現(xiàn)，截至2013年5月底，云南城投旗下5個城中村改造項目預計總投資149.5億元，已累計投入資金58.5億元，尚需投入資金91.9億元。其中，自籌資金接近90億元，貸款59.5億元。實際上，這也反映出云南城投的資金渴求程度。

多元融資謀一二級聯(lián)動擴張/

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者不完全統(tǒng)計，自去年下半年以來，云南城投已向國內(nèi)四大AMC資產(chǎn)管理中的巨頭長城、華融累計募資超過23億元，期限基本上處于2~3年之間，融資成本在10%~11%。

不過，在此前后一段時間，云南城投頻頻借助高成本的信托募資。早在2012年底，云南城投參與成立了 “中航信托天啟330號云南城投旅游產(chǎn)業(yè)投資集合資金信托計劃”，初期募資30億元，期限不超過3年。

值得玩味的是，與云南城投之前合作過的信托募資不同的是，這只集合信托計劃采取了結構化的交易模式，類似于基金化的信托產(chǎn)品，分為了優(yōu)先級與劣后級，作為優(yōu)先級的方正東亞信托出資20億元，設定預期收益率11.3%，云南城投卻作為劣后級出資10億元，不設定預期收益率，而這只基金的管理方也是云南城投旗下的安盛創(chuàng)享投資合伙企業(yè)。

今年4月初，云南城投又借助深圳平安大華基金子公司大華匯通財富資管公司借款4億元，融資年化成本10%，期限3年。

多渠道融資的背后，正是云南城投為擺脫對單一的一級土地整理業(yè)務的依賴，轉而向一二級聯(lián)動開發(fā)方向加速擴張。

據(jù)了解，截至去年6月底，云南城投僅在昆明市環(huán)滇池區(qū)域的環(huán)湖東路一級土地開發(fā)投資就達到75.8億元，但至今資金收回仍然較為緩慢。去年三季度末，云南城投的資產(chǎn)負債率已超過80%，現(xiàn)金流承壓。近日，由云南城投一級開發(fā)的8宗土地等待出讓，起價13億元，但趨于冷清的昆明土地市場讓這筆土地出讓存在諸多變數(shù)。

如今，隨著多渠道募資的順暢，云南城投已在加碼二級市場。今年初，云南城投聯(lián)合北京相關企業(yè)，以214%的高溢價率一舉拿下房山區(qū)近70畝建設用地，樓面地價接近1.5萬元/平方米。近日，云南城投再次收購了大股東云南城投集團深圳TCL置業(yè)等相關股東持有大理海東投資公司剩余55%的股權，全面參與夢云南海東方的二級開發(fā)，打造數(shù)千畝的旅游地產(chǎn)超級項目。

（實習生丁舟洋對本文亦有貢獻)