每經(jīng)記者  王杰  發(fā)自北京 

一線城市的“房市”和“地市”正在經(jīng)歷“冰火兩重天”。

在經(jīng)歷去年樓市量?jī)r(jià)齊升的火爆行情之后，今年樓市開(kāi)局至今，就一直趨冷。供應(yīng)放量的同時(shí)，供需博弈開(kāi)始加劇。此前，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角區(qū)域，反倒成了全國(guó)降價(jià)的“排頭兵”。高負(fù)債的模式，顯然受到了一定的質(zhì)疑。在融資難度加大的背景下，“高周轉(zhuǎn)”成房企主流運(yùn)作模式。

與此形成鮮明對(duì)比的是，一線城市地價(jià)仍居高不下，土地市場(chǎng)依舊火熱。如4月份上海土地市場(chǎng)就活躍了一批中小房企，說(shuō)明市場(chǎng)依然看漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，房企對(duì)北京等一線城市土地依然渴求。“相比較三四線城市看得見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，北京等一線城市，目前需求總量依然巨大，即使調(diào)整，調(diào)整的幅度和時(shí)間也不會(huì)過(guò)大。”

“房冷”在蔓延

去年全國(guó)樓市普漲的態(tài)勢(shì)，在今年迎來(lái)了逆轉(zhuǎn)。

其中，最為明顯的是長(zhǎng)三角地區(qū)。2014年一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，杭州、常州、無(wú)錫、溫州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。進(jìn)入二季度，長(zhǎng)三角區(qū)域樓市并沒(méi)有明顯好轉(zhuǎn)，杭州等地出現(xiàn)第二波降價(jià)現(xiàn)象，上海浦東一高端樓盤(pán)也加入到降價(jià)的陣營(yíng)。

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院最新發(fā)布的2014年一季度報(bào)告顯示，2014年一季度百城均價(jià)同比、環(huán)比漲幅均持續(xù)收窄，3月環(huán)比漲幅僅為0.38%。與此同時(shí)，在成交量上，市場(chǎng)觀望情緒高漲，一線城市月均成交量為52萬(wàn)平方米，明顯低于前四年62萬(wàn)平方米的平均水平。

而上海易居房地產(chǎn)研究院提供的房?jī)r(jià)指數(shù)標(biāo)高顯示，3月份，一二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.38%、0.27%、0.17%。很顯然，一線城市仍然漲幅領(lǐng)先。

房企對(duì)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的需要可能導(dǎo)致一二線市場(chǎng)跑量更重要。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：已經(jīng)公布1季度預(yù)告的房企合計(jì)50家，整體情況非常不樂(lè)觀，50家企業(yè)中，預(yù)告為預(yù)增的企業(yè)僅有13家，其他有6家企業(yè)發(fā)布了增虧預(yù)告，預(yù)減的企業(yè)也達(dá)到了12家。6家企業(yè)發(fā)布了首虧預(yù)告.

張大偉認(rèn)為，相比三四線城市中小房企扎堆，一線城市的企業(yè)大部分都是上市房企，對(duì)業(yè)績(jī)的要求更高，一旦沒(méi)有銷(xiāo)售量，股價(jià)就可能會(huì)出現(xiàn)暴跌。這些因素的存在導(dǎo)致了一二線城市的變化可能會(huì)出乎市場(chǎng)的預(yù)料。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，整個(gè)樓市基本面并沒(méi)有惡化，政策打壓跡象也在減弱，但市場(chǎng)預(yù)期卻發(fā)生了變化。最大的原因是2013年積累起來(lái)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)讓市場(chǎng)主體擔(dān)憂：是否出現(xiàn)了市場(chǎng)拐點(diǎn)？

一線城市“地?zé)?rdquo;不減

樓市不振，仍租擋不住開(kāi)發(fā)商拿地的熱情。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，十家標(biāo)桿房企在全國(guó)40個(gè)主要城市的購(gòu)地金額僅為62.93億元，為近19個(gè)月新低。

但是分城市來(lái)看，今年前3月，10家標(biāo)桿房企在一線、二線、三四線城市的購(gòu)地金額占比分別為62%、5%和33%。與去年下半年的占比相比較，一線城市購(gòu)地金額的占比增加了24個(gè)百分點(diǎn)，二線城市占比下滑了28個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比微增4個(gè)百分點(diǎn)。

張大偉分析，標(biāo)桿房企對(duì)一線城市的后市仍持續(xù)看好，而近期諸如杭州常州成都等城市降價(jià)風(fēng)潮的出現(xiàn)，致使開(kāi)發(fā)商在二線城市購(gòu)地更為謹(jǐn)慎。

在泰禾集團(tuán)品牌總監(jiān)沈力男看來(lái)，開(kāi)發(fā)商們都堅(jiān)決看好一線城市的原因，是因?yàn)橐痪€城市人口基數(shù)大，并且新增人口多，一線城市是有充分的需求。

他說(shuō)，目前的開(kāi)發(fā)商“返鄉(xiāng)進(jìn)城”是主流，過(guò)去俗稱(chēng)“一線城市做品牌、二線城市做利潤(rùn)、三線城市做規(guī)模”，但是目前而言，只有扎根一線，才有可能“利潤(rùn)、品牌、規(guī)模”三者有效統(tǒng)一。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅也持類(lèi)似觀點(diǎn)。郭毅認(rèn)為，北京的購(gòu)房需求依然旺盛，相比全國(guó)其他二三線城市出現(xiàn)的供大于求，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然是供不應(yīng)求，因此房企也依然看好北京，加大在北京的投資。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企在市場(chǎng)降溫下積極拿地，其實(shí)也是有一定的邏輯。未來(lái)一線城市的土地價(jià)格依然上漲，尤其是增量用地的出讓規(guī)?？赡苁艿焦苤啤倪@個(gè)角度看，積極拿地是鎖定土地成本的首要手段。從這個(gè)角度看，房企顯然會(huì)忽略“房冷”，而加入積極拿地的大軍中。