二三線城市商品房銷售低迷、開發(fā)商資金鏈緊繃等問題日益突出，部分城市在“造城熱”之后的過剩情況尤為明顯。作為二三線城市的一個樣本，遼寧營口市已出現多個樓盤停工、爛尾等現象，集中體現了當前房地產市場的風險。

“我2010年花3800元/平方米在營口買的房子，2013年才交房，如今想賣掉，卻發(fā)現在二手房市場上，同一小區(qū)有大量房源在甩賣，價格跌到3000元/平方米以下了。投資四年，我損失慘重。”投資客李瀟(化名)急于脫手營口的一套房子。如果算上銀行貸款利息，這套房子損失十幾萬元。

前幾年涌入營口的眾多投資客不得不咽下大量資金被套、房價下跌的苦果。一些房地產開發(fā)商由于銷售持續(xù)低迷，資金鏈緊張，導致項目停工、爛尾。業(yè)內人士指出，類似營口這樣曾熱衷于“造城”的二三線城市并非個案。城市建設一定要避免“重硬件，輕軟件”，城市規(guī)模如果盲目擴張而缺乏配套設施、就業(yè)支撐和人口導入，勢必積累金融風險，對資源形成極大的浪費。

多個樓盤停工

受營口美好的規(guī)劃愿景驅動，2010年，李瀟在營口沿海產業(yè)基地的星匯奧城投資一套房子，按合同約定應該是2011年年中交房，但由于開發(fā)商資金緊張，工程干干停停，一直拖到2013年年中才交房。如今，在二手房市場上，星匯奧城小區(qū)有58套房源要出售，價格低至2600元/平方米—2980元/平方米。營口房地產交易中心附近的一家房地產中介機構負責人告訴中國證券報記者，目前營口的房子實在太難賣了，即使房價跌破3000元/平方米，也乏人問津。

由于持續(xù)銷售低迷，房屋大量積壓，項目停工、爛尾的情況在當地并不少見，這集中體現在三大片區(qū)——沿海產業(yè)基地、鲅魚圈區(qū)和營東新區(qū)。中國證券報記者在營口沿海產業(yè)基地看到，星匯奧城二期已停工，只有灰色的鋼筋混凝土框架佇立著。在不遠處，星匯奧城圈的另一塊土地仍是光禿禿的一片，沒有任何動工跡象。

五礦豪生大酒店后面的大型樓盤“麗湖名居”遲遲未交付，偌大的小區(qū)聳立著十幾棟高樓，空無一人。小區(qū)內外滿是泥土，一陣風吹過即掀起漫天灰塵。小區(qū)的正門殘破，瓷磚斑駁，曾經的售樓部大門緊鎖。

民生路附近的“沿海家園”樓盤也停工爛尾了很長一段時間。該小區(qū)的建筑面積接近9萬平方米，總規(guī)劃900戶，開盤四年銷售不暢。如今售樓處已荒蕪，小區(qū)內雜草叢生，數棟紅黃相間的高樓僅有框架，連門窗都沒有安裝，門口“全民健身”的塑像掩映在雜草之中。

營口通泰房地產信息有限公司總經理張寧表示，開發(fā)商“跑路”在營口不算新聞。由于資金緊張，一些樓盤即便在交付之后，開發(fā)商仍然欠著錢，無法完善手續(xù)，遲遲難以辦理房產證，購房者的權利得不到保障。

當地一位開發(fā)商透露，遼寧(營口)沿海產業(yè)基地級別不低，計劃引入的大型企業(yè)也不少，但落地的尚不多，導致營口房地產發(fā)展的速度遠遠超越產業(yè)導入和升級的速度。人口導入也不足。鲅魚圈區(qū)雖然有一些外來人口，但土地和住房供應量太大，超過實際需求。

開發(fā)商陷滯銷困局

營口的商品房滯銷令一批開發(fā)商陷入困局，萬科、萬達、保利、恒大、佳兆業(yè)、嘉里建設、中南建設（000961）、五礦集團等大型房企均曾在當地布局，項目動輒上百萬平方米。恒大地產于2010至2011年一舉在營口拿下三幅大體量住宅用地，合計規(guī)劃建筑面積超過300萬平方米。

“除了恒大綠洲的銷售狀況稍好一點，恒大其他兩個樓盤均處于滯銷狀態(tài)。”營口某房地產銷售機構負責人告訴中國證券報記者，佳兆業(yè)的龍灣項目銷售情況不佳；保利香檳花園已開盤三年，已簽約銷售面積僅占總面積的一成；萬科在鲅魚圈區(qū)的海港城總建筑面積120萬平方米，由于銷售緩慢，不得不分十期慢慢開發(fā)。

鲅魚圈區(qū)擁有旅游地產與沿海經濟雙重概念，房地產開發(fā)一度狂熱，目前至少有50個樓盤在售，如果以每個樓盤20萬平方米的建筑面積估算，開發(fā)面積已超過1000萬平方米。中國證券報記者在鲅魚圈區(qū)看到，正在打造的南部新城的新樓盤一眼望不到頭，寬闊的馬路兩旁都是近兩年新建的商品房，也有一些已停工的項目。水岸尚品等樓盤已開盤四年，仍有大量房源在售；華海城雖已交房，仍有大量現房滯銷且入住率極低；中南世紀城為了促銷，廣告鋪天蓋地。

營口地處遼東半島中樞、渤海東岸，常住人口約235萬，城區(qū)人口約120萬。2009年7月，“遼寧沿海經濟帶”被確定為國家級經濟發(fā)展戰(zhàn)略，營口房地產開始突飛猛進。營口市“十二五”規(guī)劃目標力爭經濟總量達3000億元，常住人口達300萬人。中國指數研究院的統(tǒng)計數據顯示，2011至2013年，營口共出讓商品房用地660幅，合計建設用地面積2794萬平方米，規(guī)劃建筑面積6314萬平方米，成交樓面均價578元/平方米，平均溢價率不到1%，合計土地出讓金314.52億元。按照營口市2013年商品住宅的銷售速度，現有土地存量預計需要10年以上才能完全消化。

供過于求并非個案

東北地區(qū)其他一些二三線城市也存在類似問題。始建于2006年的鐵嶺市新城區(qū)規(guī)劃總面積22平方公里，建筑面積700萬平方米，規(guī)劃人口在2010年達15萬人，2015年達20萬人，但實際入住人口規(guī)模未達預期。新城區(qū)近年來小高層、高層住宅大量竣工，但入住率偏低，開發(fā)最早的樓盤“淺水灣1號”目前入住率不足三成?？胺Q當地最高端的“金月藍灣”項目入住率也僅有三成左右。

有區(qū)域經濟研究專家表示，新城區(qū)缺乏人氣的主要原因是缺乏相應產業(yè)支撐，配套無法到位，人口導入低于預期。鐵嶺市在新城區(qū)外圍規(guī)劃的專用車生產基地招商情況并不樂觀，東北物流城的商鋪和交易市場也大量空置。當地計劃打造的北方金融后臺服務基地尚未成型。

遼寧省會沈陽也面臨住房供過于求的局面。易居房地產研究院的報告顯示，截至4月末，沈陽新房市場累計庫存量達1720萬平方米，同比增長21.5%。沈陽的存銷比為19.1，現在的庫存需要消化近20個月。4月沈陽商品住宅成交91萬平方米，同比下降32%。房地產專業(yè)咨詢顧問公司新峰地產的數據顯示，截至4月底，沈陽商品房供應36萬余套，其中商品住宅供應超過27萬套，可售商品住宅面積2645.55萬平方米。

沈陽樓市存在較大的去庫存壓力，沈北新區(qū)、渾南新區(qū)尤為突出。據沈陽中原物業(yè)代理有限公司監(jiān)測，2010年至2013年，沈陽共成交土地面積約10799萬平方米，其中渾南新區(qū)成交約2779萬平方米，占全市的25.7%，需要2至3年的消化周期。

沈北新區(qū)一家房企營銷負責人表示，平價走量已成為各樓盤的主基調。按照目前促銷的價格，算上拿地成本、建筑成本和稅費，開發(fā)商基本不賺錢，有的樓盤甚至可能虧錢。

值得注意的是，沈陽經濟區(qū)是傳統(tǒng)重工業(yè)區(qū)，工業(yè)化起步早，目前城市化率已達65%，是我國城市化水平最高的地區(qū)之一，后續(xù)農村轉移人口較少。中國房地產學會副會長陳國強表示，沈陽等城市房地產庫存量高企，除非當地出臺吸引外來人口等有利于去化的措施，否則只能讓時間來慢慢消化。