□鄧郁松

■今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落包括房地產(chǎn)新開工面積的下降，是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段。

■我國人口增長態(tài)勢已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展與人口變動之間的規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到。

■要根據(jù)新階段房地產(chǎn)需求特點、人口結(jié)構(gòu)變化特征，適時完善相關(guān)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行：一是要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策，二是要更加重視防范房價泡沫風(fēng)險，保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，應(yīng)盡可能實行中性的房地產(chǎn)金融政策，三是要防范和化解房地產(chǎn)供給過剩風(fēng)險。

今年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，5月份70個大中城市房價環(huán)比下降的城市已達到35個，房地產(chǎn)價格持續(xù)較快上漲的態(tài)勢也得以改變。雖然房地產(chǎn)市場形勢的短期波動與多種因素有關(guān)，但必須看到，投資增速等指標的變化實際上表明我國房地產(chǎn)市場正在從過去15年的快速增長階段轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展階段。準確把握新階段的發(fā)展特征，將有利于全面、客觀看待判斷房地產(chǎn)市場形勢的變化，并根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展階段的變化進一步完善相關(guān)政策。

城鎮(zhèn)住房總量不足矛盾已基本解決

1998年以來我國房屋建設(shè)速度明顯加快，2013年全國房屋新開工面積達到20.1億平方米，是1998年的9.87倍。隨著房屋建設(shè)規(guī)模的不斷擴大，我國城鎮(zhèn)居民住房條件明顯改善。2012年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到32.91平方米，比1998年提高了14.25平方米。根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所課題組測算，目前我國城鎮(zhèn)戶均住房已達到一套左右，城鎮(zhèn)住房總量不足的矛盾已基本解決，但仍面臨區(qū)域住房市場發(fā)展不平衡，住房成套率和住房質(zhì)量有待進一步提升等問題。

雖然從國際經(jīng)驗看，我國人口的城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，但由于目前城鎮(zhèn)存量人口住房總量不足的問題已得到基本解決，人均住房面積也得到較大提升，這意味著未來城鎮(zhèn)住房需求將呈現(xiàn)與以往不同的特征，住房的增量需求將主要來自現(xiàn)有存量房(如棚戶區(qū)、老舊小區(qū)的拆遷改造等)的更新改造、城鎮(zhèn)新增人口和家庭小型化帶來的新增需求三方面。

2010年以來我國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。從2014年開始，前期大規(guī)模開工建設(shè)的住宅將相繼進入竣工期，這一過程將持續(xù)5年左右的時間。住房竣工量的明顯增加將進一步增加存量住宅數(shù)量，加之我國大力推行計劃生育和優(yōu)生優(yōu)育等政策，人口增長態(tài)勢已明顯放緩，考慮到目前住房需求狀況的變化，借鑒日本等發(fā)達經(jīng)濟體住房市場發(fā)展與人口變動之間的規(guī)律，可以判斷我國住房建設(shè)的峰值已到。雖然2013年全國房屋新開工面積略高于2011年的水平，但2013年住宅新開工面積卻略低于2011年。由于住宅新開工規(guī)模占全部房屋新開工規(guī)模的75%左右，住房新開工規(guī)模峰值的出現(xiàn)意味著2013年很可能是我國房地產(chǎn)新開工面積的峰值。

因此，今年以來房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落、包括房地產(chǎn)新開工面積的下降是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段的必然結(jié)果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著我國房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供求基本平衡的轉(zhuǎn)變，我國的房地產(chǎn)市場正在從此前的快速發(fā)展階段進入平穩(wěn)發(fā)展階段。

房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展階段的特征與關(guān)注點

無論從過去15年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況看，還是從日本等典型經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程看，在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展階段普遍呈現(xiàn)投資增速較高、銷售量持續(xù)較快增長、房價漲幅較高的特征。但在進入平穩(wěn)發(fā)展階段后，房地產(chǎn)新開工面積將會下降，新房銷售量將會減少，二手房交易量增多，投資增速和房價漲幅也將回落。顯然，房地產(chǎn)市場發(fā)展階段不同，市場運行特征會存在較大差異。因此，既不能將發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場處于平穩(wěn)發(fā)展階段的特征作為評判過去15年我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展期運行是否正常的標準，也不宜將過去15年我國房地產(chǎn)各項指標的較快增長作為可以長期持續(xù)的標準。還要認識到，美國、日本等典型經(jīng)濟體都是在進入平穩(wěn)發(fā)展階段后，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險等問題。因此，在我國房地產(chǎn)市場開始進入平穩(wěn)發(fā)展階段后，需要根據(jù)新階段房地產(chǎn)需求特點、人口結(jié)構(gòu)變化特征，適時完善相關(guān)政策，防范房地產(chǎn)風(fēng)險，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。

一是要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策。居民改善住房是一個持續(xù)過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經(jīng)歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經(jīng)驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業(yè)為主，35—64歲主要是改善型需求。從我國人口結(jié)構(gòu)看，處于首次置業(yè)階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3,而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3。因此在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續(xù)換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費，鼓勵梯度消費；進一步完善信貸政策，支持居民正常的改善型需求等。隨著我國住房總量規(guī)模的擴大，完善有利于居民持續(xù)換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對房屋中介、建材、家具、家電、裝修等相關(guān)行業(yè)增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產(chǎn)投資增速正?；芈涞挠绊?。

二是要更加重視防范房價泡沫風(fēng)險。為刺激經(jīng)濟增長實行低利率政策是美國、日本等典型經(jīng)濟體催生房價泡沫的首要原因，而在長期實行低利率政策后快速、大幅提高利率水平則是引爆房價泡沫的直接原因。由于房地產(chǎn)金融政策、特別是信貸政策的大幅調(diào)整對房地產(chǎn)市場影響較大，要保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，防范房價泡沫風(fēng)險，就要保持房地產(chǎn)信貸政策基本穩(wěn)定，為此，應(yīng)盡可能實行中性的房地產(chǎn)金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經(jīng)濟變化而調(diào)整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調(diào)整對房地產(chǎn)市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調(diào)節(jié)政策，在利率水平提高時適當降低首付比例，在下調(diào)利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

三是要防范和化解房地產(chǎn)供給過剩風(fēng)險。2010年以來，我國房屋新開工面積較此前大幅增長，其中部分城市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量顯著超過當?shù)氐恼Ｐ枨罅浚纱诵纬晒┙o過剩問題，這實際上是產(chǎn)能過剩在房地產(chǎn)領(lǐng)域的表現(xiàn)。目前，一些城市待售房規(guī)模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風(fēng)險。建議對房地產(chǎn)新增供應(yīng)量過大和去庫存周期過長的城市，嚴控新增用地規(guī)模，通過減少土地供應(yīng)量逐步解決部分城市供應(yīng)量過大問題，防止產(chǎn)能過剩問題在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

四是要更加重視提高住房質(zhì)量和改善人居環(huán)境。在城鎮(zhèn)住房總量不足的矛盾基本解決后，需要將住房政策重點轉(zhuǎn)向提高住房質(zhì)量和改善人居環(huán)境，提高住房成套率，并在住房建設(shè)和改造中更加重視從節(jié)能和可持續(xù)發(fā)展的目標出發(fā)不斷提高住房的功能要求。

(作者系國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所副所長)