每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

一向被視作房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科，昨日公布半年?duì)I收下滑后的發(fā)展思路。

8月17日，萬(wàn)科交出的2014年半年報(bào)顯示，公司營(yíng)收同比下降1%，凈利同比增加5.6%，投資收益同比增2倍。這些簡(jiǎn)單的數(shù)字背后隱藏了什么，處于房地產(chǎn)行業(yè)拐點(diǎn)中的萬(wàn)科有何動(dòng)作？昨日（8月18日），萬(wàn)科總裁郁亮在深圳總部向媒體解讀了萬(wàn)科的發(fā)展思路。

以?xún)r(jià)換量應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行/

“大公司易傲慢，傲慢則不創(chuàng)新；大公司易貪婪，貪婪則更傾向掙快錢(qián)。”郁亮在媒體會(huì)上透露，處于社會(huì)向互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代轉(zhuǎn)型、行業(yè)向白銀時(shí)代轉(zhuǎn)型中的萬(wàn)科像“貓頭鷹”一樣始終警惕傲慢和貪婪對(duì)公司的侵蝕。

郁亮指出，萬(wàn)科主動(dòng)擁抱互聯(lián)網(wǎng)以求創(chuàng)新，“全民經(jīng)紀(jì)”即是這一思路下的產(chǎn)物，其實(shí)質(zhì)是利用互聯(lián)網(wǎng)建立客戶(hù)平臺(tái)，積極拓客。在他看來(lái)，一方面，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，使得客源變得更為重要，所以萬(wàn)科更需大力擴(kuò)展；另一方面，以前行業(yè)內(nèi)認(rèn)為異地銷(xiāo)售不可能，但現(xiàn)在電商已有動(dòng)作，如果開(kāi)發(fā)商再不行動(dòng)，很有可能淪為電商背后的制造商。

對(duì)于營(yíng)收下降的原因，萬(wàn)科董秘譚華杰解釋稱(chēng)，上半年竣工項(xiàng)目少是主因。

目前萬(wàn)科的財(cái)務(wù)很穩(wěn)健，郁亮表示，萬(wàn)科本身現(xiàn)金充沛，主要融資來(lái)源是賣(mài)房子的回款，海外融資占比17%，對(duì)于開(kāi)發(fā)貸依賴(lài)性較弱。譚華杰介紹，今年上半年萬(wàn)科銷(xiāo)售額首次破千億，已售未結(jié)超過(guò)2000億元。

此外，通過(guò)推廣“輕資產(chǎn)，重運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式，萬(wàn)科持續(xù)投資性收益上升，凈利上升。郁亮表示將來(lái)還要加大“小股操盤(pán)”模式的推廣力度。

萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略，還有一些其他亮點(diǎn)，如事業(yè)合伙人制度，郁亮表示雖然萬(wàn)科方面既無(wú)時(shí)間表，也無(wú)具體目標(biāo)，但目前的占比還是有點(diǎn)少，未來(lái)還將加持。另外，以?xún)r(jià)換量也是萬(wàn)科應(yīng)對(duì)市場(chǎng)下行的策略之一，郁亮介紹，廣州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)充分、成熟度高，所以會(huì)在該地適當(dāng)降價(jià)。

預(yù)測(cè)商品房下半年將好轉(zhuǎn)/

對(duì)于多地政府取消限購(gòu)、積極救市的行為，郁亮持謹(jǐn)慎態(tài)度。他表示，近期的寬松政策不可能引發(fā)市場(chǎng)的劇烈反彈，這些只是對(duì)過(guò)去調(diào)控政策的糾正，庫(kù)存是長(zhǎng)期積累的問(wèn)題，去庫(kù)存需要時(shí)間。

在他看來(lái)，處于白銀時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)，下半年即使政策轉(zhuǎn)暖，也不會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面。他認(rèn)為，近期各地取消限購(gòu)，意味著政府開(kāi)始建立市場(chǎng)化的房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

郁亮稱(chēng),限購(gòu)多少會(huì)誤傷一些合理需求。他建議，能用市場(chǎng)解決的問(wèn)題，就不要用行政手段。

郁亮對(duì)現(xiàn)今推行的市場(chǎng)化調(diào)控政策評(píng)價(jià)頗高，并呼吁長(zhǎng)期堅(jiān)持。在他看來(lái)，一方面，過(guò)去的調(diào)控常被服務(wù)于短期目標(biāo)，從而使得行業(yè)調(diào)整不到位，因?yàn)槭袌?chǎng)是有周期性的，若調(diào)整不充分將帶來(lái)更加混亂的局面；另一方面，無(wú)論銀根寬松或收緊，對(duì)于剛性住房需求的按揭貸款都應(yīng)長(zhǎng)期支持，想調(diào)控可以從開(kāi)發(fā)貸入手，畢竟經(jīng)常調(diào)整按揭貸款不利于行業(yè)發(fā)展。

“相比商品住房市場(chǎng)，土地市場(chǎng)的調(diào)控才剛開(kāi)始。”郁亮稱(chēng)。

譚華杰介紹，上半年，雖然土地市場(chǎng)降溫，北京、深圳、廣州、上海等16座城市均出現(xiàn)土地成交溢價(jià)率下降、流拍率上升的現(xiàn)象，但是底價(jià)仍然很高，所以他對(duì)下半年房地產(chǎn)行業(yè)的投資趨勢(shì)并不看好。

譚華杰表示，商品房市場(chǎng)和土地市場(chǎng)要分開(kāi)來(lái)看，一方面，上半年商品房市場(chǎng)的調(diào)控力度較大，下半年市場(chǎng)相對(duì)于上半年好轉(zhuǎn)是大概率事件；另一方面，土地市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有明顯下降，調(diào)整力度不大，所以下半年的投資可能會(huì)更低迷。

郁亮表示，目前土地市場(chǎng)調(diào)控還不到位，萬(wàn)科并不會(huì)著急拿地。

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機(jī)構(gòu)：20大標(biāo)桿房企前8月少花千億拿地

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

“今年的市場(chǎng)明顯謹(jǐn)慎了許多。”談及近期北京土地市場(chǎng)出現(xiàn)的流拍，北京一地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

繼孫河熱門(mén)地塊流拍后，上周末，位于北京房山區(qū)長(zhǎng)溝鎮(zhèn)的一宗多功能地塊也悄然流拍，這一現(xiàn)象在去年土地市場(chǎng)火熱之時(shí)難以想象。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年前8月，20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地僅1825.2億元，相比去年同期的2946.2億元，同比減少了1121億元，同比減少幅度高達(dá)38%。業(yè)內(nèi)人士也表示不看好未來(lái)一年樓市的發(fā)展。

在市場(chǎng)下行，銷(xiāo)售受壓的情況下，土地市場(chǎng)由熱轉(zhuǎn)冷，“底價(jià)成交”成為近期土地市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。剛剛過(guò)去的8月，房企拿地更是謹(jǐn)慎。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份截止18日~20大房企拿地95.3億元，其中拿地最多的房企萬(wàn)達(dá)在杭州及青島有所入賬，其它房企大部分均保持克制，未出手拿地。

“土地市場(chǎng)流拍或底價(jià)成交現(xiàn)象增加，一方面來(lái)自于房企資金壓力，在房企資金鏈逐步緊縮、對(duì)后市悲觀預(yù)期加劇的雙重作用下，開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)上拿地的態(tài)度更為謹(jǐn)慎與務(wù)實(shí)。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)道。

郭毅表示，下半年若無(wú)來(lái)自房調(diào)政策以及信貸政策層面的放松，樓市下行趨勢(shì)仍將持續(xù)，預(yù)計(jì)未來(lái)除少數(shù)熱門(mén)地塊外，偏遠(yuǎn)地段、土地屬性復(fù)雜的地塊成交將會(huì)頻頻遇冷，土地市場(chǎng)低價(jià)成交、流拍現(xiàn)象將會(huì)繼續(xù)增加。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，8月份房?jī)r(jià)依然面臨下滑的壓力，“信貸環(huán)境沒(méi)有得到實(shí)質(zhì)性的放寬，預(yù)計(jì)樓市降溫態(tài)勢(shì)依然會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”