每經記者杜冉樂發(fā)自成都 今年年初，鑫苑（中國）置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫苑中國，NYSE：XIN）豪擲逾9億元，以50.3%的高溢價率拿下成都城南天府新區(qū)華陽街道一心社區(qū)的上百畝綜合用地。 然而，這場看似平常的拍地背后，《每日經濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn)，鑫苑中國這家被稱為“中原大佬”的低調房企，早在約7年前就以號稱“第二個順馳”的高調姿態(tài)兇猛殺入成都樓市，但過去幾年里，其僅在城東開發(fā)有樓盤，至今，對該品牌熟知者寥寥。 實際上，鑫苑中國作為首家在紐交所上市的中國內地房企，曾一度沉寂于國內房企龍虎榜，而選擇了大舉進軍美國市場。但從去年以來，鑫苑中國開始回歸國內樓市，與萬科、綠地等房企進行海外突圍的方向明顯相左。 鑫苑中國投資者關系經理賴乃幸表示，由于公司資產規(guī)模偏小，所以去年向西、向東集中發(fā)力，希望2~3年內把規(guī)模做起來。 前不久，百強房企光耀地產卷入資金鏈危局之中，資金鏈問題往往成為壓垮中小房企的最后一根稻草。對于鑫苑中國的逆市擴張，標準普爾近日將鑫苑中國的評級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”。 首次進駐成都天府新區(qū) 對于首次輾轉布局成都天府新區(qū)，鑫苑中國董事長張勇給出的理由是，成都市場需求旺盛。這也是該公司加速西部布局的首個城市。 實際上，成都作為西部核心城市，自啟動第二輪西部大開發(fā)建設以來，尤其是隨著東部產業(yè)西遷、世界500強企業(yè)大舉落戶的過程中，均扮演著重要的角色。 “成都是一個很好的市場。”賴乃幸解釋說，鑫苑中國選擇進入城市的標準是人口達到500萬以上，當?shù)谿DP增速高于全國平均水平，另外，土地供應要持續(xù)增長。 《每日經濟新聞》記者了解到，鑫苑中國在天府新區(qū)的地塊位于華陽街道一心社區(qū)1、3、5組，占地約7.5萬平方米，合計112.5畝，可售建筑面積約22.5萬平方米，容積率為3。 上述項目除了18萬平方米的住宅業(yè)態(tài)之外，還有4.5萬平方米的商業(yè)業(yè)態(tài)，整個項目的土地總成本接近9.34億元。 為了獲得上述土地，鑫苑中國的拿地成本不低。據了解，上述地塊原本起拍價為552萬元/畝，但最終成交價高達830萬元/畝，溢價率接近50.4%，樓面地價4150元/平方米。 近日，《每日經濟新聞》記者從上述已命名為“南湖·鑫苑鑫家”項目的一位置業(yè)顧問處獲悉，該項目于9月27日開盤，起售價為每平方米5500元左右。 另據鑫苑中國官網介紹，鑫苑鑫家項目位于成都天府新區(qū)核心區(qū)域，華府板塊與南湖板塊交界處。在多位成都業(yè)內人士看來，上述項目應歸為華府板塊。 不過，華府板塊過去兩年經歷房企瘋狂搶地后陷入低潮。今年以來，有媒體報道對華府板塊的不溫不火深感擔憂，尤其是今年將有價值110億元存貨推售，拿地成本偏高、生活配套不足的缺陷讓這個板塊頗為尷尬。 銳理數(shù)據成都樓市報告亦顯示，今年上半年，在大成都范圍內目前存量較高的區(qū)域包括了南延線華陽板塊與元華-站華板塊。 成都一位不愿具名的地產資深人士對《每日經濟新聞》記者標書，按照上述項目的樓面地價，再加上至少2000元/平方米的建安成本，上述項目開盤售價可能不賺錢。 樓市逆襲隱現(xiàn)資本魅影 正當去年萬科、綠地、碧桂園等房企巨頭瘋狂征戰(zhàn)海外尋求突圍之際，早些年赴美上市的鑫苑中國卻在進軍國內樓市，儼然成了當前樓市的一匹“黑馬”。 不過，在過去幾年國內品牌房企銷售排行榜中，《每日經濟新聞》記者很難找到鑫苑中國的銷售成績。據鑫苑中國官網透露，該公司海外業(yè)務重心仍在美國，歐洲和亞太（除中國之外）地區(qū)仍在規(guī)劃之中。 納斯達克證券交易所披露的鑫苑中國財務數(shù)據顯示，該公司2010年總收入4.49億美元，凈利潤5114萬美元；2011年總收入6.87億美元，凈利潤1.02億美元；2012年總收入約9.15億美元，凈利潤1.57億美元；2013年總收入8.97億美元，凈利潤1.2億美元。 去年下半年以來，鑫苑中國加速國內布局市場，使得這家原本不為人熟知的河南房企進入大眾視野，不巧的是，中國樓市也開始步入下行通道。 《每日經濟新聞》記者注意到，除了去年拿下美國紐約布魯克林一個開發(fā)項目之外，從去年9月至今年4月，鑫苑中國通過并購或直接拍地等形式，迅速在蘇州、昆山、濟南、鄭州、滎陽、成都、三亞、長沙和上海9個城市拿地，其中上海、長沙等城市還是首次進入，總耗資接近70億元。 那么，鑫苑中國為何逆襲國內樓市？ 實際上，從這家房企“專注于中國快速成長城市”的區(qū)域定位可窺見一斑。據鑫苑中國官網介紹，自去年10月收購昆山項目之后，張勇曾對外表示，“由于中國市場對住房的旺盛需求，我們計劃擴展發(fā)展框架?！? “面向未來，沒有足夠大的規(guī)模就會被邊緣化，房企擴大規(guī)模的賽跑，是一場必須參加，而且必須要跑贏的比賽?！宾卧分袊鳦EO王信琦在今年6月的公司內刊中寫道，如果海外市場是橋頭堡，那么國內市場就是主戰(zhàn)場。 《每日經濟新聞》記者注意到，按照賴乃幸的說法，公司發(fā)展正受到自身資產規(guī)模偏小的制約，而該公司去年以來的迅猛擴張與突圍與這種瓶頸密切相關。截至9月13日，鑫苑中國總市值不足3億美元。 實際上，鑫苑中國拿地擴張與其背后強大的海外私募資本融資密切相關。據了解，去年9月份，鑫苑中國向全球領先的私募投資巨頭TPG集中發(fā)行了1200萬股普通股（2.74元/普通股）和約7580萬美元且2018年到期的可轉債，總計融資1.086億美元。 去年底，鑫苑中國成功發(fā)行2億美元債券，期限截至2019年，但融資成本為13%。 另據相關報道顯示，早在2006年，美國藍山中國資本和EquityInternational公司旗下中國私募資本EIFundIIChina總計出資7500萬美元，除了部分作為充實鑫苑中國上市前的股本金之外，部分資金主要用于擴張拿地。 雖然鑫苑中國擁有較強的海外融資通道，但與萬科、中海、龍湖等國內龍頭房企相比，其融資成本高出許多。賴乃幸亦坦言，“你看我們海外融資成本不低，說到底還是資產規(guī)模小的緣故。” “負面”評級凸顯擴張隱憂 今年中國樓市持續(xù)低迷，但在去年市場高點時，鑫苑中國的銷售業(yè)績和凈利潤仍然出現(xiàn)了同比下滑，而這一情況至今未得到扭轉。 今年5月，鑫苑中國發(fā)布的一季報顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入約2.26億美元，同比增長33.6%；實現(xiàn)凈利潤1010萬美元，同比下降62%。 《每日經濟新聞》記者注意到，8月25日，標準普爾評級服務發(fā)布的鑫苑中國評級展望報告顯示，預計2014年鑫苑中國的杠桿率將會繼續(xù)放大，主要是因其利潤率下滑及舉債擴張?；诖耍鋵卧分袊脑u級展望由“穩(wěn)定”調整為“負面”。 “由于展望修訂，我們降低了鑫苑中國的房企金融債券評級從cnBB調整到cnBB-。”上述評級報告強調說。 在上述機構看來，今年一季度，鑫苑中國披露的利稅折攤前的利潤率為10.8%，但去年同期這一指標為26.7%。今年，該公司的利潤率惡化程度遠超出了預期。 對此，賴乃幸表示，當前，標準普爾其實對整個中國房地產市場都下調了期待，因為年初以來，房地產銷售放緩，銀行信貸收縮?！拔覀兩习肽甑匿N售業(yè)績比去年有所增長，但與預期還有差距?！? 此前，上海交通大學會計與財務系副教授陳欣在雪球財經投資平臺上表示，鑫苑中國目前利潤大幅度下滑，主要是因為其會計銷售收入較低。但該公司采用的是完工百分比法確認銷售收入。在眾多項目上馬之時，其各項費用都不低，而近期該公司在建工程確認成本的速度較低，導致多個季度利潤都不理想。 因此，這些利潤可能會在大批項目接近完工時釋放出來，因此，該公司明年利潤會相當不錯。 賴乃幸還透露，鑫苑中國正加速輕資產發(fā)展，尤其是去年拿下的所有地塊，已實現(xiàn)全部開盤。