每經(jīng)編輯 楊紅旭    

◎楊紅旭

春天還沒到，樓市似乎已經(jīng)暖風(fēng)陣陣。

國家統(tǒng)計(jì)局公布的2015年12月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)表明：大中城市房?jī)r(jià)水平首次反彈到一年前。

2015年12月與前月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有27個(gè)，上漲的有39個(gè)（比11月上漲城市數(shù)量增加6個(gè)），持平的城市有4個(gè)。說明全國房?jī)r(jià)總體仍在繼續(xù)上漲，且勢(shì)頭有所加強(qiáng)。

從房地產(chǎn)短周期波動(dòng)規(guī)律分析，房?jī)r(jià)由下行轉(zhuǎn)為上行的過程中會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)拐點(diǎn)。第一個(gè)是環(huán)比上拐。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅已于2015年5月由負(fù)轉(zhuǎn)正，然后保持小幅上漲，至今已經(jīng)持續(xù)了8個(gè)月。第二個(gè)是同比上拐。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅于2015年12月首次止跌反轉(zhuǎn)，上漲0.3%。

但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，這只是70城的總體態(tài)勢(shì)。如果看不同城市，則會(huì)發(fā)現(xiàn)存在“冰火兩重天”的現(xiàn)象。

凡是房?jī)r(jià)環(huán)比仍在下跌的，皆可以視為“冰城”。70個(gè)大中城市中，按環(huán)比跌幅大小排名，跌幅最大的10個(gè)城市依次為丹東、常德、西寧、銀川、吉林、宜昌、蚌埠、湛江、桂林、南充。特征是東北和西北冷，部分三線城市冷。

凡是房?jī)r(jià)環(huán)比和同比雙雙翻紅的，可稱為“火城”。同比漲幅最大的城市包括深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門、杭州、武漢、寧波、天津。特征是一線城市熱，二線核心城市熱，以東部為主。

這其中“火冒三丈”的城市是深圳。2015年12月，深圳房?jī)r(jià)同比增幅高達(dá)47.5%，遠(yuǎn)高于第二名上海的18%，而北京和廣州只有10%左右，只能算是溫和。

過去20多年的中國房地產(chǎn)歷史中，70城房?jī)r(jià)指數(shù)中單個(gè)城市房?jī)r(jià)同比漲幅超過50%的只有2010年的?？诤腿齺?。2010年海南國際旅游島規(guī)劃出臺(tái)，在當(dāng)?shù)卮呱艘惠喎績(jī)r(jià)暴漲，指數(shù)價(jià)格同比上漲50%~60%，而實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格翻了一倍左右。但在此之后，從2011年開始，海南樓市一蹶不振，房?jī)r(jià)也一直趴在地上，不再有強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。

而在本輪全國房?jī)r(jià)上漲過程中，深圳一直是領(lǐng)漲者，環(huán)比從2014年12月開始率先上漲，其后除了2015年10月之外，環(huán)比漲幅一直為全國最大。在2015年12月，深圳仍是排名全國第一，為3.2%，遠(yuǎn)高于70城0.2%的平均漲幅。

其實(shí)，過去十多年每輪房?jī)r(jià)上漲，都是一線城市領(lǐng)漲，此次由深圳領(lǐng)漲本也不足為奇，但此次深圳房?jī)r(jià)漲幅之大讓人驚詫。雖然城市基本面、經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)面、樓市供求面等因素綜合決定了深圳是個(gè)高房?jī)r(jià)城市，未來長(zhǎng)期趨勢(shì)仍將上漲，但一年內(nèi)房?jī)r(jià)指數(shù)暴漲近五成，實(shí)際房?jī)r(jià)暴漲一倍左右，已經(jīng)存在非理性成分。

從市場(chǎng)實(shí)際交易層面分析，近幾個(gè)月出現(xiàn)了越來越多的炒房者，有的甚至是合伙炒房，而利用高杠桿炒房的現(xiàn)象也越來越明顯，涌現(xiàn)出一批專業(yè)炒客。

對(duì)于當(dāng)前個(gè)別城市樓市過熱的現(xiàn)狀，筆者認(rèn)為可以借用社會(huì)上常用的藍(lán)色、黃色、橙色、紅色四級(jí)預(yù)警機(jī)制進(jìn)行比擬。在藍(lán)色預(yù)警之下，市場(chǎng)出現(xiàn)偏熱，房?jī)r(jià)漲速過快，后市漲勢(shì)將放緩。但此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)與收益基本相近，投機(jī)需求可考慮停止買入。

而在目前，極個(gè)別的城市或許已經(jīng)進(jìn)入黃色預(yù)警狀態(tài)，即市場(chǎng)過熱，房?jī)r(jià)上漲開始減速，后市漲勢(shì)將進(jìn)一步放緩，此時(shí)投資需求可考慮停止買入，因?yàn)楹笫酗L(fēng)險(xiǎn)總體恐將大于收益。

至于其他城市的購房者，暫不必?fù)?dān)心樓市過于火爆。在當(dāng)前全國仍需要去庫存的背景下，多數(shù)二、三線城市樓市2016年最多保持溫和上漲。自住需求者仍可以根據(jù)需求出手購房。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)）