每經(jīng)編輯 王婷婷

每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強(qiáng)

“明年我覺得更重要的是看高價(jià)地項(xiàng)目的表現(xiàn)。我覺得這是對明年土地市場非常強(qiáng)大的支持。這個(gè)問題再過兩個(gè)星期可能就要水落石出了。馬上又要開始拍地了。23號在奉賢上午、下午各一場。這也是一個(gè)重要的風(fēng)向標(biāo)……”這是地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)紅人宋家泰在2016年樂居創(chuàng)新峰會上發(fā)布的觀點(diǎn)。

這和融創(chuàng)中國董事長孫宏斌近一個(gè)月前的預(yù)判很接近。他當(dāng)時(shí)認(rèn)為，土地市場的“冷”快要到了，可以低價(jià)買點(diǎn)地了。

在這次峰會上，很多開發(fā)商老總都相信孫宏斌提出的“這次調(diào)控，說多么嚴(yán)峻都不過分。”他們普遍認(rèn)為這一輪樓市調(diào)控的時(shí)間會很長。

但是，大部分人也認(rèn)為，即使形勢再嚴(yán)峻，房價(jià)下跌的空間也是有限的。

13日到16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，實(shí)際上就是給開發(fā)商吃了顆“定心丸”。因?yàn)闀h提出的一個(gè)原則是——既要遏制房地產(chǎn)的泡沫，又要防止大起大落。

很多購買力有限的剛需會擔(dān)心，自己是不是就此買不起房了？

未必！因?yàn)樾乱惠喌?ldquo;十三五”規(guī)劃綱要正在各地落地，很多城市即將迎來新一輪的城市擴(kuò)建和發(fā)展。那些過去由于公共投入不足，沒有快速發(fā)展起來的城區(qū)，有可能在下一個(gè)五年之后，成為新的市中心。

看準(zhǔn)城市發(fā)展戰(zhàn)略方向：剛需房變"豪宅"

日前召開的2016上海創(chuàng)新論壇透露，虹橋商務(wù)區(qū)要建設(shè)成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的集聚區(qū)，上海國際貿(mào)易中心的新平臺，面向國內(nèi)外企業(yè)總部、貿(mào)易機(jī)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)組織的匯集地，以及服務(wù)長三角地區(qū)、長江流域和全國的高端商務(wù)中心。

除了商務(wù)中心功能外，虹橋還將引入十余所國際學(xué)校，伊頓上海國際學(xué)前教育中心、上海諾德安達(dá)雙語學(xué)校、上海青浦世界外國語學(xué)校、上海外國語大學(xué)閔行外國語中學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源分布在虹橋商務(wù)區(qū)多個(gè)區(qū)域。

同時(shí)，虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的上海新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心擬形成1個(gè)醫(yī)技中心、7家高端醫(yī)院、若干個(gè)特色門診的“1+7+X”布局，床位規(guī)模約為1900張，美國安德森癌癥中心、新加坡百匯醫(yī)療集團(tuán)、美國通用醫(yī)療、日本BML株式會社、國藥控股等國內(nèi)外醫(yī)療機(jī)構(gòu)紛紛參與入駐園區(qū)。新虹橋國際醫(yī)學(xué)中心一期地塊預(yù)計(jì)于2020年基本完成開發(fā)建設(shè)。

另外，在虹橋商務(wù)區(qū)，已有虹橋天地和虹橋萬科中心兩大商業(yè)綜合體，今年年底，新華聯(lián)國際中心和龍湖上海虹橋天街兩家商業(yè)綜合體也將相繼開業(yè)。

時(shí)間回到五六年前，誰都不太敢相信，虹橋居然有一天可以像陸家嘴那樣，成為上海的城市中心。

不過，早在2010年，上海就已經(jīng)明確了大浦東、大虹橋“東西聯(lián)動，兩翼齊飛”的戰(zhàn)略格局。

彼時(shí)，剛需族抱怨房價(jià)太高，嚴(yán)重超過收入，導(dǎo)致無法在市中心買房，總把目光聚焦在外環(huán)內(nèi)，卻鮮有人問津大虹橋輻射的徐涇、江橋等板塊。

邦爺有個(gè)同學(xué)，2012年月收入只有8000元，買不起一般商品房。但他非常聰明地看到了大虹橋未來的發(fā)展趨勢。于是，毫不猶疑地以父母名義，在大虹橋所屬的徐涇板塊申請了一套經(jīng)濟(jì)適用房。

結(jié)果，徐涇這個(gè)五六年，不僅有了國家會展中心的入駐，有了即將通車的地鐵17號線，還有了虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)扎堆開發(fā)的寫字樓、酒店和購物中心…相信再過個(gè)四五年，大虹橋的商業(yè)繁榮程度，很可能真地能趕上陸家嘴，學(xué)校和醫(yī)療等公共條件，還有可能超過陸家嘴。

看準(zhǔn)規(guī)劃果斷下手＝買未來的市中心

然而，大虹橋目前的新房價(jià)格已經(jīng)超過5萬元/平米，普通工薪階層哪能買得起？

但不急，用我這個(gè)同學(xué)的辦法，尋找那些城市發(fā)展的未來戰(zhàn)略重點(diǎn)，買“將來的市中心”。

華南城市研究會副會長孫不熟說，北上廣深已達(dá)到城市規(guī)模效應(yīng)的臨界值，不再是規(guī)模越大效率越高，相反邊際效應(yīng)遞減。此時(shí)，發(fā)展副中心或多中心也就成破解瓶頸的必由之路，而選擇標(biāo)準(zhǔn)不外乎政策權(quán)重、交通和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)等。

尤其這一輪的“十三五”規(guī)劃綱要，很多城市都提出了產(chǎn)城融合，不僅要開發(fā)住宅，也要發(fā)展產(chǎn)業(yè)，更要提升生活配套。

可以發(fā)現(xiàn)，上海從大虹橋，到前灘，再到臨港、奉賢，也都是以產(chǎn)興城，產(chǎn)城聯(lián)動。南僑新城也一樣，其一直以“低碳、生態(tài)、宜居”聞名，但因?yàn)榻煌ú惶奖?，長期是上海房價(jià)洼地。

但在未來五年，南橋新城會逐步推進(jìn)“上海之魚”內(nèi)六大主題公園及四大主題廣場、上海之魚環(huán)湖大道的建設(shè)進(jìn)程，加快推進(jìn)中央生態(tài)公園、“東方美谷酒店”、南上海體育中心等功能性項(xiàng)目建設(shè)，形成集居住生活、商務(wù)辦公、商業(yè)會展、旅游度假、休閑娛樂、公共服務(wù)于一體，體現(xiàn)新江南水鄉(xiāng)城市風(fēng)貌的城市景觀中心與功能中心。

軌道交通五號線也將于明年開通，奉賢還在積極爭取15號線延伸至奉賢。包括奉賢寶龍商業(yè)廣場在內(nèi)的大型城市綜合體也已經(jīng)大規(guī)模入駐奉賢。

除了奉賢，上海已經(jīng)規(guī)劃的“上海東站”會是上海虹橋之外，另一個(gè)復(fù)合了高鐵、地鐵和機(jī)場的超級交通樞紐。它未來是否會像虹橋商務(wù)區(qū)那樣，成為上海又一個(gè)“長三角聯(lián)動發(fā)展新引擎”尚未可知，但可以肯定的是，近距離洋山深水港的地理位置優(yōu)勢，一定會給它帶來大量的商業(yè)紅利。

在城市未來的發(fā)展版圖中，這樣的例子比比皆是?？礈?zhǔn)城市發(fā)展下一個(gè)五年戰(zhàn)略的重點(diǎn)，就一定能有機(jī)會在大城市以相對低的價(jià)格，完成曲線安家市中心的夢想。

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