每經(jīng)編輯 記者吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

4月25日，泰禾集團(tuán)（000732，SZ）發(fā)布2016年年度報(bào)告，在報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入207.28億元，同比增長(zhǎng)39.93%，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)17.07億元，比上年同期增長(zhǎng)28.84%。截至報(bào)告期末，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)首次突破1000億元，達(dá)到1233.65億元，同比增長(zhǎng)45.51%。

泰禾集團(tuán)副總裁沈力男在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，除了做大基礎(chǔ)的房地產(chǎn)業(yè)，在新產(chǎn)業(yè)和新板塊布局也是泰禾能力范圍內(nèi)在做的重點(diǎn)內(nèi)容，這也有利于主業(yè)的夯實(shí)和做大。

“溫柔”拿地降杠桿

2012年和2013年，泰禾集團(tuán)相繼在北京等城市拿下多宗高溢價(jià)地塊，彼時(shí)這個(gè)年?duì)I收不足70億元的房企竟然動(dòng)用200億元拿地，給業(yè)內(nèi)留下較為深刻的印象，也使得2013年末泰禾集團(tuán)達(dá)到81.9%的資產(chǎn)負(fù)債率和高達(dá)804.5%的凈資產(chǎn)負(fù)債率。

借助“高周轉(zhuǎn)、高杠桿”效應(yīng)，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了規(guī)模擴(kuò)張，在閩系房企中脫穎而出，2016年末總資產(chǎn)達(dá)1233.65億元，2016年整個(gè)年度在項(xiàng)目合計(jì)投入266.40億元，新增土地儲(chǔ)備204萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為396萬(wàn)平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者留意到，去年全年，泰禾集團(tuán)共計(jì)有8個(gè)項(xiàng)目為并購(gòu)獲取。截至報(bào)告期末，泰禾集團(tuán)已拿地未開工建筑面積為727萬(wàn)平方米，其中權(quán)益可供出售面積實(shí)際為440.1萬(wàn)平方米，若加上2016年未開工權(quán)益面積302萬(wàn)平方米，截至去年底可供出售的權(quán)益面積為742萬(wàn)平方米。

實(shí)際上，泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森曾在公開場(chǎng)合不止一次地說(shuō)過(guò)：“公司為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，減少了在公開市場(chǎng)拿地，會(huì)利用自身品牌和資金優(yōu)勢(shì)，加大項(xiàng)目并購(gòu)的力度。如果有適當(dāng)?shù)臉?biāo)的，收購(gòu)存量改造提升，用來(lái)出租或者銷售都是可能的。”

相比早些年略顯激進(jìn)的風(fēng)格 ，泰禾集團(tuán)拿地策略的變化就直接影響到了財(cái)務(wù)杠桿。數(shù)據(jù)顯示，2016年末泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率為82.40%，與前兩個(gè)年度對(duì)應(yīng)節(jié)點(diǎn)基本持平。

“實(shí)際上80%只是靜態(tài)的數(shù)字。”沈力男表示，考慮這兩年土地和貨值溢價(jià)，某種意義上說(shuō)，泰禾的實(shí)際負(fù)債會(huì)更加健康。他舉例說(shuō)，前些年泰禾拿到的貨值，按現(xiàn)在的價(jià)格翻個(gè)番都拿不到。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理發(fā)現(xiàn)，2016年5月5日，泰禾集團(tuán)完成20億元中期票據(jù)發(fā)行，之后又發(fā)行了45億元公司債。為進(jìn)一步降低融資成本，泰禾集團(tuán)曾擬出資16億元與中信信托設(shè)立“中信•泰禾房地產(chǎn)投資集合資金信托計(jì)劃”，目標(biāo)規(guī)模不超過(guò)40億元，間接用于公司投資國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

靠產(chǎn)品溢價(jià)沖出紅海

從2016年泰禾集團(tuán)首入的城市看，蘇州、佛山、珠海和東莞等均為二線熱點(diǎn)城市，也均為調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域。

“雖然是被調(diào)控地區(qū)，但這些地區(qū)也有市場(chǎng)，相反去庫(kù)存的區(qū)域，即便有鼓勵(lì)去化的政策，但效果不明顯，所以泰禾今年布局重點(diǎn)都是一線城市和二線熱點(diǎn)地區(qū)，這些區(qū)域即便再有調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)也較小。”沈力男告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，布局精準(zhǔn)和積累有效貨值，這會(huì)在近兩年的業(yè)績(jī)中體現(xiàn)出來(lái)。

當(dāng)前，一線房企巨頭在一線及熱點(diǎn)二線城市展開貼身肉搏式的激烈競(jìng)爭(zhēng)，土地拿地成本不斷走高之外，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利甚至獲取超額收益？

沈力男表示，一線市場(chǎng)雖然很良性，但要做高溢價(jià)產(chǎn)品。北京麗春湖院子、廈門院子都是當(dāng)?shù)氐膯伪P銷售冠軍，泰禾會(huì)進(jìn)一步塑造核心產(chǎn)品線，使得產(chǎn)品更有沖擊力。比如強(qiáng)化泰禾的精品高端產(chǎn)品線“院子系”。

據(jù)了解，2017年3月泰禾集團(tuán)以21億元在杭州、濟(jì)南收購(gòu)3個(gè)項(xiàng)目，其中兩個(gè)將打造泰禾成名的“院子系”產(chǎn)品，至此，泰禾在全國(guó)13城布局21個(gè)“院子”。

針對(duì)住宅項(xiàng)目，泰禾集團(tuán)在財(cái)報(bào)中指出，將以自主開發(fā)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)模式，發(fā)展泰禾特色的酒店管理和物業(yè)服務(wù)。同時(shí)，該房企表示，積極探索與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的文化產(chǎn)業(yè)、高端醫(yī)療、養(yǎng)生養(yǎng)老等多元化發(fā)展及上下游產(chǎn)業(yè)延伸的發(fā)展機(jī)會(huì)。