每經(jīng)實習(xí)記者 舒曼曼 每經(jīng)編輯 曾健輝  

伴隨著北京六年來最大的冷渦暴雨，北京土拍市場火熱開拍，此次拍賣的分別為房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)東部局部FS16-0201-0012等地塊、順義區(qū)高麗營鎮(zhèn)于莊03-21、03-31地塊R2二類居住用地。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，高麗營鎮(zhèn)于莊地塊則吸引了保利+中海+天恒+中糧、首開+萬科+龍湖+東方華美、碧桂園、九龍倉等10主體共18家企業(yè)參與競拍，經(jīng)過52輪競價競自持面積，最終由首開+萬科+龍湖+東方華美聯(lián)合體以70.5億元的價格競得，自持面積比例為36%，最終，溢價率達到50%，樓面價約4.5萬元/平方米，成為北京住宅地塊自2016年以來最高單宗成交額地塊。

該地塊建筑用地面積155132.78平方米，規(guī)劃建筑面積不超過156684平方米，其中，商品住房銷售均價不超過60508元/平方米，且最高銷售單價不得超過63533元/平方米。

克而瑞高級分析師王玉勤分析稱，該地塊位于北五環(huán)與北六環(huán)之間，地理位置較為優(yōu)越，最后36%的自持面積比例也不算高，地塊依然很有價值，從區(qū)域內(nèi)典型的在售項目觀承別墅來看，其簽約整體均價在5.5萬元左右。

她表示，雖然北京調(diào)控政策史上最嚴，房價出現(xiàn)下行跡象，但從目前來看，房企庫存數(shù)量明顯減少，特別是此類優(yōu)質(zhì)低密度住宅用地，房企依然處于積極補倉階段。

頗為戲劇性的是，在土拍開始之前發(fā)生一些意外，據(jù)說因東方華美公章被挪用，造成土拍延時近半小時。作為高麗營地塊一級開發(fā)商的東方華美聯(lián)合首開、萬科、龍湖幾家實力強勁的房企，具有天然的優(yōu)勢，從競拍的表現(xiàn)來看也可謂志在必得。

另一宗位于房山區(qū)的青龍湖鎮(zhèn)東部局部地塊的同樣觸及最高上限，轉(zhuǎn)競自持面積比例，最終由國開+萬科+首開+龍湖以56.1億元，自持比例12%拿下該地塊，溢價率約52%，樓面價約2.67萬元/平方米。

據(jù)了解，該地塊建筑用地面積133032.78平方米，規(guī)劃建筑面積不超過210450平方米，共吸引國開+萬科+首開+龍湖、保利＋中海＋中糧＋天恒、碧桂園等7個主體共17家企業(yè)報名參與競拍。值得注意的是，該宗地中商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析指出，從房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)地塊來看，該地塊距離北京市中心有30公里的距離，所以定位方面總體上面向的是在房山區(qū)工作的部分群體，即房山市區(qū)受擠壓的剛需購房需求。

他進一步補充道，從已成交的兩宗地塊自持比例來看，均不算太高，所以依然屬于成本可控的范圍，但對于此類自持型項目來說，盈利空間不會太大，所以如何培育好的投資產(chǎn)品很關(guān)鍵。

北京市上一次土拍發(fā)生在6月14日，當時掛牌出讓的土地為北京市豐臺區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)城鄉(xiāng)一體化周莊子村舊村改造（一期），拍賣起始價為23億元。最終，金融街經(jīng)過26輪競拍以28.6億元競得。彼時競拍的熱度并不低，共吸引金融街、旭輝+國瑞、首開+保利+龍湖+勝翔+周莊子+中海+平安、金地和萬科5個競買主體參與地塊報價。有意思的是，有一個競買聯(lián)合體的成員數(shù)多達7位，堪稱近年來北京土地市場成員數(shù)最多的一個聯(lián)合體。

對于聯(lián)合體拿地的方式，嚴躍進表示，這既是把控市場風(fēng)險的一種表現(xiàn)，同時也是房企優(yōu)化分工的一種體現(xiàn)。后續(xù)對于此類自持地塊來說，或許會有其中一家房企占主導(dǎo)，或者說自持部分會單獨剝離出去運營，所以聯(lián)合開發(fā)的做法也體現(xiàn)了類似的投資邏輯。

根據(jù)北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會相關(guān)數(shù)據(jù)，截至6月22日，年內(nèi)北京市居住用地供應(yīng)21宗，同比增長425%，土地供應(yīng)量明顯加大。即便如此，對于房企來說，如何獲得土地儲備將是一場持久的硬仗。