每經(jīng)編輯 實(shí)習(xí)記者 吳抒穎    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 吳抒穎 編輯 楊軍

作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性，但在金融去杠桿和樓市調(diào)控的雙重背景下，房企融資的難度陡增。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年內(nèi)地房企融資明顯收緊，2016年1~5月，房企融資數(shù)據(jù)高達(dá)5514.8億元，而2017年上半年，合計(jì)房企融資資金只有1232.4億元，同比跌幅高達(dá)77.7%。

在融資渠道緊縮的形勢(shì)之下，房企又將如何應(yīng)對(duì)？

借道房地產(chǎn)信托

今年以來(lái)，房地產(chǎn)信托的融資規(guī)模一直在攀升。

用益金融信托研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產(chǎn)信托的成立規(guī)模占比逐月上升，其中，5月成立規(guī)模為256.61億元，同比大漲250.64%，在信托各投放領(lǐng)域中占比達(dá)23%。

作為國(guó)內(nèi)的龍頭房企，恒大是房地產(chǎn)信托的大戶。據(jù)Wind資訊，今年以來(lái)涉及到恒大的信托項(xiàng)目共27單，總規(guī)模接近160億元。其中最大的一筆為由愛(ài)建信托發(fā)行的長(zhǎng)盈精英恒大深圳沙井項(xiàng)目并購(gòu)貸款信托，實(shí)際募集規(guī)模高達(dá)52.76億元，預(yù)期收益率為7%。

走在強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張路上的房企也頗青睞房地產(chǎn)信托的融資模式。用益信托網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年拿下全國(guó)單價(jià)最貴地塊的融信今年以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了多只信托產(chǎn)品，其中6月份由五礦信托發(fā)行的融信6-9號(hào)集合資金信托產(chǎn)品總募集金額為18.93億元，預(yù)期收益率為不高于每年7%。

而實(shí)際上，房地產(chǎn)信托一直是融信最為依賴的融資模式。據(jù)其招股書，2015年末融信借款總額為186.28億元，其中信托及其他資金為164.52億元，占比近九成。

申萬(wàn)宏源分析師KrisLi指出，隨著持續(xù)調(diào)控政策下房地產(chǎn)銷售會(huì)面臨放緩，開(kāi)發(fā)貸和自籌資金（包含自有資金、債券融資、股權(quán)融資、信托融資以及其他渠道融資）在整體資金來(lái)源中的重要性會(huì)更加凸顯，而這兩個(gè)再融資渠道接下去都會(huì)面臨額度收窄、定價(jià)上行的壓力。

股權(quán)融資盛行

實(shí)際上，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》稱，過(guò)去幾年來(lái)，通過(guò)銀行理財(cái)、券商資管、基金子公司、私募基金等通道流入房地產(chǎn)的資金絕大多數(shù)為債權(quán)或"名股實(shí)債"。

但今年2月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)--私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》，其中明文規(guī)定名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)將不予備案。

不過(guò)，這并沒(méi)有澆滅房企通過(guò)股權(quán)融資模式獲取資金的熱情。今年5月，中國(guó)恒大披露稱，公司附屬恒大地產(chǎn)集團(tuán)、各項(xiàng)目公司與基金經(jīng)理簽訂10份項(xiàng)目協(xié)議，基金將投資合共約人民幣108.5億元于各項(xiàng)目公司，與集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)各相關(guān)項(xiàng)目。

5月23日，萬(wàn)科公告稱，經(jīng)綜合考慮市場(chǎng)融資環(huán)境，擬通過(guò)下屬公司夢(mèng)想家出資50.31億元，與招銀資本、長(zhǎng)江招銀共同設(shè)立兩支專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)投資基金，兩支基金的投資方向均為特定社區(qū)商業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)或股權(quán)等資產(chǎn)--即萬(wàn)科或下屬控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

一不愿具名的投資人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，以上股權(quán)融資項(xiàng)目是股權(quán)和債權(quán)同時(shí)投資的形式，但股權(quán)背后是否有類似于債權(quán)的擔(dān)保機(jī)制無(wú)法判定，單從項(xiàng)目本身來(lái)看，不算是"名股實(shí)債"。

據(jù)《財(cái)新網(wǎng)》報(bào)道，華夏幸福主要是通過(guò)信托計(jì)劃募集信托資金向子公司增資，增資后華夏幸福仍持有項(xiàng)目公司50%以上的權(quán)益。在2017年4月至6月，華夏幸福通過(guò)股權(quán)融資獲得97億元。

同策咨詢研究部研究員張吉輝認(rèn)為，房企作為資金密集型企業(yè)，對(duì)資金持續(xù)性的需求和外部環(huán)境的收縮可能導(dǎo)致了股權(quán)融資金額自4月份以來(lái)的持續(xù)上漲。

上述研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月至6月，40家典型房企的融資總額分別為538.58億元、604.92億元、1131.66億元，而股權(quán)融資占比分別為14.50%、20.82%、36.14%；而2017年1月至3月，這40家房企融資總額分別為397.52億元、428.53億元、588.17億元，而股權(quán)融資占比則分別為0.05%、1.44%、0.92%

境外發(fā)債"井噴"

國(guó)內(nèi)融資受阻，不少房企開(kāi)始尋求境外資金的支持。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年1~5月，房企利用外資42億元，同比下降72.1%。到今年同期，房企利用外資的規(guī)模就升至90億元，同比增長(zhǎng)115.1%。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年前5個(gè)月，房企海外融資規(guī)模達(dá)到148.75億美元，同比上漲97%。"出海"的房企中，恒大同樣是巨頭。根據(jù)英國(guó)《金融時(shí)報(bào)》報(bào)道，今年以來(lái)，恒大和佳兆業(yè)發(fā)售的美元債券達(dá)110億美元，超過(guò)過(guò)去兩年中國(guó)所有開(kāi)發(fā)商發(fā)售的債券總規(guī)模。

需要警惕的是，伴隨著美元加息的預(yù)期，境外融資的成本目前已經(jīng)處于高位。以恒大為例，新近恒大發(fā)行了總額66億的美元債券，票息最高達(dá)到8.75%。榮盛發(fā)展的2017年第二期中期票據(jù)10億美元，3年期，成本6.8%；龍光地產(chǎn)在海外發(fā)行6年期4.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為5.25%。在其他債權(quán)融資方式中，龍光地產(chǎn)發(fā)行3.5億美元永續(xù)債，起始利率7%。

而據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，40家上市房企同期的整體融資成本在5%以上，部分被推高至6%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，美元走強(qiáng)后，熱錢將流出中國(guó)市場(chǎng)，疊加債券市場(chǎng)融資難，房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的窘境將會(huì)被加劇。