每經(jīng)編輯 董青枝    

每經(jīng)實習記者 董青枝  每經(jīng)實習編輯 梁秋月

一陣秋風一陣涼，日漸寒冷的天氣正驅(qū)趕著人們前往溫暖的“天涯海角”三亞。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在三亞樓市旺季來臨之際，海南及三亞頻出樓市調(diào)控政策，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年至今已進行調(diào)控多達10余次。業(yè)內(nèi)人士認為，政策的出臺也是防患于未然，目的是對后續(xù)幾個月的樓市適當降溫。

三亞房屋銷售額領(lǐng)跑海南

事實上，此前三亞的房價已有升溫跡象。海南省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-8月三亞房屋銷售額397.2億元，位列全省首位，比上年同期增長105.8%；且上半年三亞以60-90平中小戶型成交為主，成交均價領(lǐng)跑全省，熱門區(qū)域單價集中在2萬-3萬元/平方米。

具體來看，三亞市政府公布數(shù)據(jù)顯示，2017年一季度，三亞全市累計房屋銷售面積88.2萬平方米，同比增長65.6%；房屋銷售額217.2億元，同比增長127.0%。價格方面，1~3月，三亞新建商品住宅價格分別上漲6.3%、7.6%和10.3%。

值得關(guān)注的是，2016年12月到2017年的2月，三亞新建商品住宅價格環(huán)比漲幅連續(xù)三個月位于70個大中城市之首。據(jù)易居研究院智庫中心的數(shù)據(jù)，三亞今年1月新建商品住宅的成交均價為23566元/平方米，而去年全年均價為19169元/平方米，漲幅達23%。

國家統(tǒng)計局海南調(diào)查總隊調(diào)查顯示，今年一季度海口、三亞樓市“量價齊升”，在此背景下，政府迅速出臺多項調(diào)控措施，加大市場督查監(jiān)管力度，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，防止投機性行為哄抬房價，海南樓市正式進入全面調(diào)控期。

就在4月中旬，海南省發(fā)布限制購買多套商品房住宅的政策，實行限購、限貸、限售。三亞也于4月提高第二套商品住宅商業(yè)貸款的首付比例。

這一連環(huán)政策作用明顯。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月三亞市新建商品住宅價格環(huán)比下降1.2%，領(lǐng)跌全國。

但不久，三亞的房價又有所蠢動。據(jù)國家統(tǒng)計局8月70城房價的數(shù)據(jù)顯示，8月三亞新建商品住宅環(huán)比上漲0.1%，同比上漲7.7%。

戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管張曉端表示，結(jié)合最新的70城價格指數(shù)，三亞的同比環(huán)比都在漲。而“遇漲即調(diào)”是大勢所趨，何況海南的外來置業(yè)者比較多。

10月9日，三亞再出臺新政，限購、限售雙管齊下，打擊炒房客。據(jù)中國新聞網(wǎng)10月11日報道，三亞停止在國家重點生態(tài)功能區(qū)開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項目。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，三亞的地理優(yōu)勢決定了其樓市發(fā)展的優(yōu)勢，從這個角度看，三亞需要率先出臺政策。而限購限售政策齊發(fā)力，恰巧為購房者提供了警示意義，即帶著投資投機目的甚至只是沖著去度假的群體來說，購房需要更加理性。

三亞庫存不足5個月

在迎來高成交量之前，去庫存曾是三亞的主要任務。

根據(jù)海南錦誠機構(gòu)發(fā)布的報告顯示，2015年末，海南全省庫存量3639.23萬平方米，全省平均去化周期48.85個月，顯著高于全國平均水平。省會?？凇H旅游城三亞成為當?shù)貛齑孀罡叩膮^(qū)域。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月，?？趲齑媪窟_594萬平方米，三亞庫存量達241萬平方米。

在海南省房地產(chǎn)去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、提品質(zhì)的大政策背景下，海南樓市的庫存正在穩(wěn)步減少。據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2016年末與2017年上半年重點市縣庫存去化周期對比數(shù)據(jù)顯示，重點市縣商品住宅整體去化周期由2016年末的18個月回落至12個月，海口、三亞、陵水、萬寧、瓊海市場去化效果顯著，特別是三亞樓市庫存去化周期已不足5個月，成為海南庫存最緊缺的城市。

此外，海南省宣布停批100平米以下的商品房。海南省住建廳相關(guān)負責人表示，停止小戶型商品住宅建設，提高商品住宅套型面積，在海南實行開發(fā)規(guī)模總量調(diào)控的情況下，可以降低入住人群規(guī)模，緩解基礎設施和公共服務設施壓力，提升居住環(huán)境質(zhì)量。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，海南市場還是允許投資客來投資休閑度假的，只不過是通過面積的不斷放大來篩選這個市場所需要的人群。另外，提高炒房的門檻，市場也會相對平穩(wěn)一些。