華爾街見聞 2018-06-21 16:48:00
全美房價中位數(shù)5月漲至創(chuàng)紀錄的26.48萬美元，連續(xù)第75個月同比增長。在抵押貸款利率攀升之際，房價漲速超過收入增速，四分之三的工薪階層被擠出購房市場。
擁有一個漂亮房子，是“美國夢”的重要組成部分之一。然而時至今日，這個夢想正在褪色。
全美不動產協(xié)會（National Association of Realtors）報告顯示，房地產市場持續(xù)火爆，全美所有類型的存量房屋價格中值在5月創(chuàng)出了歷史最高記錄，達到26.48萬美元，同比漲幅4.9%。這是全美房價連續(xù)第75個月呈現(xiàn)同比增長。
另據(jù)彭博社援引數(shù)據(jù)供應商ATTOM Data Solutions發(fā)布的報告，當前這個季度，美國人民的房屋可負擔能力降至2008年晚些時候以來的最低水平。
根據(jù)美國房地產商協(xié)會的這份報告，現(xiàn)在美國房地產市場總體呈現(xiàn)出的基本面結構是：需求高漲、供應不足。
這導致二手房銷售已連續(xù)第二個月下降，即使現(xiàn)在正值傳統(tǒng)的房產交易旺季。數(shù)據(jù)顯示，經季節(jié)調整之后，5月二手房銷售總量同比下降0.4%，至年化543萬戶。
在美國房屋銷售中占約90%的成屋銷售上月同比下降3.0%，為連續(xù)第三個月下降。
其他方面的數(shù)據(jù)也表現(xiàn)靚麗：
庫存：截至5月底，全美房屋庫存環(huán)比增加9.8%，到180萬戶，但同比減少6.1%。這是連續(xù)第36個月同比下降。按照當前的速度，尚未出售的房屋庫存能維持4.1個月的供應。而6-7個月的供應量才被認為是健康的供需關系。
流通速度：房屋在市場上從掛牌代售到最終出售的時間縮短到了26天，明顯低于去年同期的33天。這是自2011年5月有記錄以來最短的。
全款購房：在5月所有售出房屋中，全款購房的占比達到了21%，低于去年同期的22%。其中，個人購房者占了多數(shù)，他們買了15%的房子，略低于去年同期的16%。
抵押房出售：被銀行收回的止贖房和以低于未償還抵押貸款的價格賤賣的房屋在房屋銷售總量中的占比為3%，是協(xié)會從2008年開始追蹤這項數(shù)據(jù)以來的最低比例。前者漲了2%，后者占了1%。售價低于市場價的不良房產銷售同比下降了5%。
在市場中占比較大的低端市場的供應尤為緊張。房屋抵押貸款利率回升至七年高位，購房對首次置業(yè)者來說變得更加昂貴。失業(yè)率處于十八年來最低水平刺激了購房需求。
房地產商協(xié)會首席經濟學家Lawrence Yun在報告中解釋:
今年春季的購買旺季里，涌入市場的房屋供應不足以滿足需求，這就是為何全美很多地區(qū)的房價增速持續(xù)超過收入增速、房屋掛牌還不到一個月便有買家出價的原因。
供應緊張的態(tài)勢短期內預計很難緩解。美國商務部周二發(fā)布的報告顯示，5月房屋開工增長5.0%，經季節(jié)性調整的年率為135萬戶，是自2007年7月以來的最高水平。但建筑許可下降4.6%至年率130.1萬戶，為2017年9月以來最低。
ATTOM Data Solutions報告顯示，對于那些處于中間層的工薪階層來說，需要花費其收入的31.2%左右來供養(yǎng)一套房價處于中位數(shù)的房子。這顯著高于歷史平均水平（29.6%）。
通俗地說，美國購房者的房屋可負擔能力明顯下降了。
報告稱，房屋漲價，再加上抵押貸款利率走高，四分之三的工薪階層被擠出了購房市場。在被調研的地區(qū)里，有64%的地區(qū)出現(xiàn)了購房成本增長速度比當?shù)匦劫Y增長速度快得多的情況。
根據(jù)美國抵押貸款融資機構房貸美FRE.N的數(shù)據(jù)，上周30年期抵押貸款固定利率上升8個基點，平均為4.62%。在美聯(lián)儲上周進行今年第二次加息，并預計年底前再加息兩次后，抵押貸款利率可能會進一步上升。
ATTOM Data Solutions高級副總裁Daren Blomquist表示：
由于房價的上漲速度持續(xù)超過薪資增速，即使抵押貸款利率不漲，潛在購房者的房屋負擔也加重了。
（華爾街見聞 祁月）
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