每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

相比房企分拆物業(yè)上市的火熱，行業(yè)的關(guān)注點很少落在獨立第三方物業(yè)企業(yè)上。

作為目前國內(nèi)規(guī)模最大的獨立第三方物業(yè)企業(yè)，長城物業(yè)集團股份有限公司（以下簡稱長城物業(yè)）終于也開啟了赴港IPO之路。6月16日晚間，港交所披露了長城物業(yè)遞交的招股書。

在多家機構(gòu)的TOP10物業(yè)企業(yè)排行榜中，長城物業(yè)也是其中唯一一家非地產(chǎn)背景的物業(yè)企業(yè)。尤其是在管面積這一硬性指標上，長城物業(yè)在管總建面為1.146億平方米，規(guī)模與華潤萬象生活、永升生活服務相當。

不過《每日經(jīng)濟新聞》也注意到，但近幾年，長城物業(yè)的毛利率與物業(yè)費收繳率較其他同規(guī)模物業(yè)公司來說均偏低。值得注意的是，在赴港上市前夕，長城物業(yè)15.28%的概約股權(quán)被碧桂園服務以5.4億元的對價收購。

圖片來源：攝圖網(wǎng)

謀A股轉(zhuǎn)港股，上市前引來碧桂園服務

長城物業(yè)是一家老牌的第三方物業(yè)機構(gòu)，1993年在深圳成立，是中國首批國家一級資質(zhì)物業(yè)服務企業(yè)。

對于一家沒有地產(chǎn)母公司依賴的物業(yè)企業(yè)而言，長城物業(yè)能增長到如今的規(guī)模也委實不易。據(jù)其招股書披露，截至2021年3月31日，長城物業(yè)擁有708個在管項目及855個合約管理項目，在管總建筑面積為1.146億平方米，合約管理總建筑面積為1.528億平方米，為大約300萬名業(yè)主和住戶提供服務。

經(jīng)過多年發(fā)展，長城物業(yè)無論是區(qū)域拓展還是業(yè)態(tài)覆蓋方面，都做到了全范圍。其比較有名的物業(yè)服務項目就包括2008年北京奧運會的奧運村。

作為一家穩(wěn)定增長的第三方物業(yè)企業(yè)，長城物業(yè)幾年前也謀劃過上市但最終不了了之。2017年7月，長城物業(yè)方面在官方微信表示，“正在籌謀A股上市，為公司謀求更大的資本力量。”

次年2月，南都物業(yè)率先登陸上交所，成為國內(nèi)A股市場第一物業(yè)股。

“雖然現(xiàn)在（港股）物業(yè)的估值有一點回落，但行業(yè)整體估值高度仍在。只是很難說這樣的高估值能維持多久。”匯生國際融資總裁黃立沖在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，第三方物業(yè)公司的優(yōu)點是，不像被房企拆分的物業(yè)公司存在對母公司的依賴。

“對市場來說，長城物業(yè)算是一個不錯的標的，當然這樣的標的也是比較少見的。”一位不愿具名的大型物企中層管理人士向記者分析指出，短期內(nèi)像這樣的第三方物企要上市的，應該不會像房企分拆物業(yè)那么頻繁。因為長城物業(yè)也是少有的經(jīng)營多年的第三方物業(yè)公司，在這個本來利潤就較低、起步晚同時跟地產(chǎn)項目紐帶性比較強的行業(yè)，較少有第三方公司進入這個領(lǐng)域來發(fā)展。

而在赴港上市前夕，長城物業(yè)還引來了今年物業(yè)行業(yè)的“并購王”碧桂園服務參投。今年4月29日，成都市盛美同贏投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱盛美同贏）與訂立股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

據(jù)此，盛美同贏以5.4億元的對價代轉(zhuǎn)讓其于長城物業(yè)的約1332萬股股份予碧桂園服務。投資完成后，碧桂園約占長城物業(yè)概約股權(quán)15.28%，為長城物業(yè)主要股東之一。

此番赴港上市，長城物業(yè)或許也是想繼續(xù)在物業(yè)市場開疆擴土。招股書顯示，本次募集所得款項將用于物色精選戰(zhàn)略投資、收購機遇及進一步發(fā)展戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。

“即使考慮到物業(yè)管理公司與房地產(chǎn)開發(fā)商的從屬關(guān)系，市場上仍有足夠數(shù)量的合適目標公司可納入我們的擴張計劃。”長城物業(yè)表示。

營收逐年增長，毛利率與收繳率偏低

從近三年的營收看，長城物業(yè)走出逐年增長趨勢，2018-2020年，其收入分別為24.043億元、28.103億元、30.356億元，三年對應的整體毛利率分別為17.0%、18.3%、21.0%。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2020年在港物業(yè)服務上市公司毛利率均值和凈利率均值分別為28.6%和15.3%，基礎(chǔ)服務毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%。

長城物業(yè)的整體毛利率與基礎(chǔ)服務毛利率都低于上述均值，其近三年的物業(yè)管理服務毛利率分別為16.3%、16.8%及19%。“我們的整體毛利率受各業(yè)務線的毛利率以及業(yè)務組合波動影響，呈上升趨勢”。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書

而與長城物業(yè)規(guī)模相當?shù)娜A潤萬象生活，在2018-2019年的毛利率也僅為15%、16%，但在2020年就飆升至27%；永升生活服務2020年的毛利率更是達到了31.4%。

在具體業(yè)務上，長城物業(yè)的收益主要來自物業(yè)管理服務、地產(chǎn)開發(fā)商增長服務、社區(qū)增值服務及專業(yè)服務，其中物業(yè)管理服務比重最大，近三年占比分別為79.3%、78.1%、76.3%。

長城物業(yè)的收繳率在去年才超過80%，而2020年百強企業(yè)物業(yè)服務費收繳率均值為93.57%。2018-2020年，長城物業(yè)的物業(yè)管理費收款率分別為76.1%、78.6%、81.1%。

“長城物業(yè)的成本控制在業(yè)內(nèi)來說是非常厲害的，作為一個獨立第三方這也是比較難得的。”上述物企中層管理人士表示。

節(jié)流非常厲害，那么難就難在開源。長城物業(yè)面臨的問題也是物業(yè)公司普遍還未解決的問題——物業(yè)費難以提高。據(jù)招股書，近三年，長城物業(yè)平均物業(yè)管理費分別約為每月每平方米1.9元、1.8元、1.8元。

對比之下，華潤萬象生活、永升生活服務近兩三年的平均物業(yè)管理費都在2.28-2.91元/㎡/月。中指研究院統(tǒng)計顯示，2020年，百強企業(yè)平均住宅物業(yè)服務費為2.05元/㎡/月，整體平均物業(yè)費為3.84元/㎡/月。

長城物業(yè)也在招股書中坦言，近幾年有多個項目出現(xiàn)虧損，主要原因就是“我們收取的物業(yè)管理費金額不足以覆蓋提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務產(chǎn)生的服務成本。”

（鎂刻地產(chǎn)原創(chuàng)，喜歡請關(guān)注微信號meikedichan）

封面圖片來源：攝圖網(wǎng)