每經(jīng)記者 楊棄非    每經(jīng)編輯 楊歡

圖片來源：新華社

最近，關(guān)于深圳城中村“統(tǒng)租改造”的話題再度引發(fā)關(guān)注。

據(jù)媒體報道，當(dāng)?shù)啬仙絽^(qū)一原本租住的城中村即將被統(tǒng)租改造，即由政府或相關(guān)部門統(tǒng)一收儲城中村房源，改造后再進行出租。租客紛紛提出質(zhì)疑，限期辦理的強硬令其難以接受，搬遷后子女就學(xué)也存在不確定性。

隨后，當(dāng)?shù)赜薪值腊l(fā)出“致居民的一封信”，明確“對于不具備辦理條件的居民，不強制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)”，并將協(xié)助居民尋找房源、給予搬遷補助、保障子女就學(xué)。紛爭暫告段落，但關(guān)于“城中村納入保障性租賃住房”的討論并沒有停止。

保障性住房和城中村，仿佛是深圳住房問題的天平兩端。一方面，深圳有志于“以新加坡為榜樣”，提高保障性住房占比，但有限的土地資源難免令其捉襟見肘；另一方面，城中村消化了全市70%的居住需求，又存在諸多隱患。深圳對城中村統(tǒng)租改造由來已久，在5月發(fā)布的城中村保障房改造提升指引中，已有改造案例出現(xiàn)。

當(dāng)?shù)孛襟w的數(shù)據(jù)顯示，深圳存量巨大的城中村住房資源，吸納了超1000萬人口，占全市住房租賃市場的半壁江山。那些初步改造完成的城中村保障房，裝修符合時下審美、各類公共設(shè)施齊全，然而，“讓老百姓住上更好的房子”背后，誰來承擔(dān)可能上揚的成本？

租金漲不漲？

一種共識是，城中村是深圳難能可貴的“寶藏”。

對于制造業(yè)，城中村為各類勞動密集型制造企業(yè)降低了用工成本，防止了深圳的產(chǎn)業(yè)空心化；對于服務(wù)業(yè)，城中村為大量中低端勞動力提供了便宜住所，幫助降低了城市的生活成本。城中村還降低了各類人才進入深圳、留在深圳的門檻，使得深圳的人才資源能夠不斷得到“活水”補充而充滿生機。而實現(xiàn)這一切，均離不開城中村的低廉租金。

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參考去年10月深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心發(fā)布的房屋租賃參考價格，以南山區(qū)為例，其商品房租金最高的蛇口街道為135元/平方米·月，最低的南山街道為94元/平方米·月，而該區(qū)城中村私宅平均租金則為65/平方米·月，僅為商品房的48%～69%。

那些因低價聚集在城中村的住戶難免擔(dān)心，一經(jīng)改造，本來就遠低于周遭的租金，是否會一夕上漲？一個例子是鄰近的廣州，城中村舊改后黃浦區(qū)全區(qū)出現(xiàn)租金上漲，業(yè)內(nèi)人士認為二者之間存在一定關(guān)系。

但畢竟深圳此次統(tǒng)租改造既非大拆大建，目前主要參與方又有深圳人才安居集團等國企，情況是否會有所不同？

據(jù)國家高端智庫CDI研究員宋丁分析，從理論上講，現(xiàn)在企業(yè)從城中村業(yè)主手里收購房源的價格高于其現(xiàn)有租金，在轉(zhuǎn)租前還要花錢改造，如果純粹依靠企業(yè)本身，不漲價很難不出現(xiàn)資金缺口。

面對企業(yè)的資金壓力，深圳目前對外的說法是，不會漲價、或者至少不會大幅度漲價。

不少人提到今年1月深圳發(fā)布的一系列保障性住房政策。當(dāng)時深圳就提出，對于經(jīng)規(guī)模化租賃改造的歷史遺留違法建筑，符合條件的可以籌集作為保障性租賃住房或者公共租賃住房。而對于二者的租賃價格，也有明確規(guī)定：政府組織配租的保障性租賃住房，租金按照同期同地段同品質(zhì)市場參考租金的60%左右確定；公共租賃住房租金則按照30%左右確定。

據(jù)此標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)租改造后的城中村保障房租金將不會明顯高于現(xiàn)有城中村租金。

更明確的說法來自統(tǒng)租改造的主要參與方、深圳人才安居集團副總經(jīng)理兼安居微棠董事長周柏新：改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

此外，深圳住建局相關(guān)負責(zé)人也對媒體回應(yīng)，城中村保障性住房，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴格控制成本、嚴格控制價格、嚴格加強價格監(jiān)督。

運營有多難？

一面是投入的增加，一面是限價的壓力，夾在當(dāng)中的運營方，就成了那個關(guān)鍵角色。

它面對的幾乎是一個不可能三角：既要照顧租客、房東的利益，又要有效推動資金周轉(zhuǎn)，還要滿足深圳眼下產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展緊迫需求，環(huán)環(huán)相扣又似乎彼此相斥，僅憑運營方一己之力很難照顧每一方的訴求。

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對于眼下新一輪改造，政府充當(dāng)了買單的一方。

去年10月，財政部發(fā)布支持深圳探索創(chuàng)新財政政策體系與管理體制的實施意見，其中提出將加大中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金對深圳公租房、保障性租賃住房和老舊小區(qū)改造的支持力度。

這很容易令人聯(lián)想到新加坡的公屋模式。通過新加坡政府統(tǒng)一開發(fā)、租賃、運營，使全國80%的居民以10%的價格購買或租住在公屋內(nèi)。

當(dāng)然，這種模式對雙方的要求都更高：買房者被限制國籍且需滿足一定年齡或生育條件，政府也要不吝花錢——

到2017年的數(shù)據(jù)顯示，新加坡政府累計向HDB提供了280億新元（約合1400億人民幣）的補助，這還不包括通過銀行和債券市場籌措的資金。

宋丁也認為，深圳目前只有一條路，即以財政才能補足租金缺口。但如同不少專家觀點，他并不認同深圳可以照搬新加坡模式，長期依靠財政補貼，還是要通過市場化的辦法來推進，“哪怕依靠國有企業(yè)，也不可能長期支撐下去”。

如此一來，兩條路擺在深圳面前：一條是通過財政首先實現(xiàn)租金平穩(wěn)過渡，此后根據(jù)市場情況緩慢提價；另一條則是尋找更多盈利點，從整體上盤活資金。

根據(jù)安居微棠對自身“保本微利”的定位，宋丁提到一種可能的方式，即通過布局城中村配套商業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)等實現(xiàn)盈利，平抑其因租金價差所產(chǎn)生的缺口，由此探索可持續(xù)的發(fā)展模式。

保障房新解？

面對諸多難題，深圳為何一定要把城中村作為改造的焦點？

不少人提到，深圳城中村用地總規(guī)模約320平方公里，占深圳土地總面積的1/6。比對深圳“十四五”期間建設(shè)籌集74萬套保障性住房的目標(biāo)，城中村自然成為其實現(xiàn)“達標(biāo)”的必選項。

而城中村本身存在的各類問題又有解決的必要。城中村曾被一些人視為城市的“牛皮癬”，在整治前一度陷入衛(wèi)生狀況堪憂、生活條件不佳的形象。即便后來有所改善，擁擠的握手樓仍然存在安全、消防隱患。

他們又往往與城市地標(biāo)建筑緊密相挨，仿佛深圳的正反面。這種特殊的位置，為城中村保障房的改造再添一層價值。

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在《奇跡城市：深圳城市治理40年》一書中，深圳政府管理學(xué)院黨委書記陳文和教授谷志軍曾詳細描述深圳城中村特殊狀態(tài)的由來。由于改革開放后深圳快速的城鎮(zhèn)化過程，讓當(dāng)時仍在村莊生活的村民選擇了另一種“經(jīng)濟作物”——“樓”，以“耕樓”為主業(yè)。于是，“三天一層樓”的速度神話出現(xiàn)，一棟又一棟的村民自建公寓拔地而起。

城市的高速發(fā)展則是一條暗線。由于到深圳的“淘金客”永遠大于市建“正規(guī)”住房的承受能力，加之各種戶籍登記壁壘，村民的出租屋成了不錯的選擇。而后，戶籍壁壘被高房價替代，城中村一直不缺市場。

于是，與全國絕大多數(shù)城市不同，深圳并不存在數(shù)量繁多的城邊村，卻有著散布在城市各個主要行政區(qū)的城中村。它們讓新深圳人能夠在工作地就近找到廉價的住處，而不需要受通勤之苦——陰差陽錯之下，一定程度上造就了“職住平衡”的城市格局。

這也是大多數(shù)城市可望不可及的優(yōu)勢。

在不少城市，保障性住房是一道算術(shù)題：由于位置通常在遠郊，居住成本和通勤成本只能二選一。即便在深圳，保障性住房也不乏“棄住”現(xiàn)象，如宋丁分析，每一個申請保障者都在做比較，很多保障房不僅距離市中心較遠、交通不便，而且還缺少學(xué)校、醫(yī)院等配套，保障房事實上并沒能提供生活保障。此時，他們可能就會傾向于選擇城中村等小產(chǎn)權(quán)房。

這樣一來，城中村的“歷史欠賬”，恰好成為深圳保障性住房的最佳地址。廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉此前接受采訪時曾提到，深圳是一個以年輕人口為主體的城市，不同于老一代的打工人，他們對于租賃的需求主要特征就是“職住平衡”，也就是希望住處離工作地較近、低租金、配套好。

無論如何，在城市敘事下，人的需求永遠是主角。如何讓保障房真正保障每個人住有所居，保障生活更有質(zhì)量，將是“來了就是深圳人”的新時代命題。