每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 隋丕寧

2月13日晚間，中國基金業(yè)協(xié)會（以下簡稱協(xié)會）通過官方微信發(fā)布《證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》（以下簡稱“4號文”），對私募資產(chǎn)管理計劃投資于房地產(chǎn)價格上漲過快的16個熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。

從文件中禁投的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計劃可見，通過私募資產(chǎn)管理計劃，以委托貸款、信托計劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式獲取融資的房地產(chǎn)企業(yè)將受到直接影響。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查閱多家上市房企近期公告發(fā)現(xiàn)，濱江集團(tuán)、中房地產(chǎn)、美好置業(yè)等房企均曾進(jìn)行過委托貸款、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資計劃。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“4號文”之下，因為方式的限制和融資渠道再度收緊，房企在這些熱點城市無論是在拿地、項目并購，還是公開舉牌等環(huán)節(jié)都將受影響。

“4號文”禁投16城普通住宅地產(chǎn)項目

“4號文”明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，暫不予備案。這些熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16個。

由胡潤研究院與萬國置地聯(lián)合發(fā)布的全球房價指數(shù)顯示，2016年全球房價漲幅前50個城市中，合肥、廈門、南京、無錫、深圳、杭州、上海、福州、鄭州、北京位居前十位。排在第一位的合肥漲幅48%，第十位的北京漲幅為27.5%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也注意到，這16個城市與去年11月份證監(jiān)會證券基金機(jī)構(gòu)監(jiān)管部下發(fā)的《關(guān)于CISP系統(tǒng)“資管月報”報表更新相關(guān)事項的通知》，以及銀監(jiān)會《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項檢查的緊急通知》中限制范圍一致。此次調(diào)控，與此前對房企融資的限制形成統(tǒng)一，調(diào)控具有連貫性。

值得一提的是，此次調(diào)控限制的是熱點城市的普通住房房地產(chǎn)項目融資，并未限制商業(yè)地產(chǎn)項目和保障房等更多物業(yè)類型的投資行為。

一位接近中國基金業(yè)協(xié)會的知情人士說，“文件主要是為了推動房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房；以及推動房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資，減少間接融資、債權(quán)融資。”

房企融資渠道再收緊

除規(guī)定具體城市外，“4號文”主要規(guī)范了“私募資產(chǎn)管理計劃投資熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資用于支付土地出讓價款或補充流動資金等行為。”

在金融監(jiān)管研究院創(chuàng)辦人孫海波看來，雖然16城以外的項目融資仍然可以，但“嚴(yán)控房地產(chǎn)企業(yè)獲得流動資金融資以及土地出讓價款融資”一直以來是政策基調(diào)。

細(xì)讀“4號文”可見，重點在于禁投五類房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計劃，即委托貸款；嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；以明股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

文件中所稱“明股實債”，是指投資回報不與被投資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績掛鉤，不是根據(jù)企業(yè)的投資收益或虧損進(jìn)行分配，而是向投資者提供保本保收益承諾，根據(jù)約定定期向投資者支付固定收益，并在滿足特定條件后由被投資企業(yè)贖回股權(quán)或者償還本息的投資方式，常見形式包括回購、第三方收購、對賭、定期分紅等。

孫海波認(rèn)為，此前信托公司用于逃避銀監(jiān)會對房地產(chǎn)行業(yè)融資限制的最主要手段就是“明股實債”，因為此名義不用看融資項目的資質(zhì)或資金用途等。但此類融資設(shè)計的債性太弱雖可繞開銀監(jiān)會監(jiān)管，但會導(dǎo)致法律風(fēng)險，所以此次對此明令限制，有助于降低系統(tǒng)性風(fēng)險，但房企融資渠道必然緊縮。

知名房地產(chǎn)專家薛建雄也認(rèn)為，此次調(diào)控可謂全方位，重點在于避免系統(tǒng)性金融風(fēng)險。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中國基金業(yè)協(xié)會表示，“4號文”基于“新老劃斷，平穩(wěn)過渡”的原則。這即是說，存續(xù)產(chǎn)品不得新增與該文件不符的投資項目，同時，存續(xù)產(chǎn)品已投項目存在文件禁止情形的，相關(guān)投資項目到期后不得續(xù)期。

為避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，“4號文”明確適用范圍，包括證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目業(yè)務(wù)一并納入，渠道可謂再度緊縮。

1月房企融資同比下滑超9成

實際上，自去年10月以來，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、發(fā)改委、滬深交易所等部門密集出臺各類政策限制資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房企融資就一直被業(yè)內(nèi)視為2017房地產(chǎn)行業(yè)最大的擔(dān)憂之一。

細(xì)數(shù)各部委新規(guī)可見，土地貸款、表外業(yè)務(wù)并入表內(nèi)、嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、加強理財資金投資管理、加強房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)……監(jiān)管層對房企融資主要渠道層層加碼，且開發(fā)商下游企業(yè)貸款資金流向也面臨嚴(yán)格審查。

房企融資越來越難，中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)就顯示，2017年1月份，全國房企包括私募債、公司債、中期票據(jù)等的融資合計僅133.08億元，同比下滑達(dá)92%。這一低迷態(tài)勢，自去年四季度就已逐漸顯現(xiàn)。

“最近2個月發(fā)債難度加大，房企將明顯提高資金價格，并且海外融資難度也越來越大。伴隨調(diào)控趨緊，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來6~9個月很可能會面臨越來越大的資金問題，所以也要求房企加快銷售回籠資金。”中原地產(chǎn)研究中心分析認(rèn)為。